每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

8月18日，杭州市規(guī)劃和自然資源局公告稱，中止7月30日發(fā)布的31宗住宅用地出讓，上述地塊將于8月31日前再重新公告出讓。

此前一日，濟(jì)南和蘇州宣布第二批次集中土拍延期。從7月下旬開始，原定集中土拍的22城中，已有長(zhǎng)沙、青島、深圳、天津等十余個(gè)城市暫緩或中止了第二輪的集中土地出讓。

年初開始轟轟烈烈的集中土拍試點(diǎn)，為何只進(jìn)行了一輪就按下暫停鍵？而重啟鍵又將以何種方式開始？

房企搶地致溢價(jià)率上升

實(shí)際上，早在4月開始集中土拍不久，房企就開始說(shuō)“算不過(guò)賬”了。瘋狂搶地過(guò)程中，大家開始地?fù)?dān)心“狼多肉少”，怕不能及時(shí)拿地“無(wú)米下炊”。

土拍現(xiàn)場(chǎng)，房企代表紛紛給總部打電話要求追加授權(quán)，否則根本搶不到地。更有房企提前注冊(cè)馬甲公司提高“中簽率”。結(jié)果就是，地塊沒搶到多少，溢價(jià)率卻上去了。

千億房企濱江的老板首先表示：杭州地塊才“兩三個(gè)點(diǎn)”的利潤(rùn)。這并不是得了便宜賣乖，接下來(lái)真有企業(yè)退地了，還為退地打起官司來(lái)。撕破臉也是沒辦法的事，因?yàn)椴煌说兀r得更多！在部分一線城市，搶到地塊的“幸運(yùn)房企”亦忙著拼單——把搶到的地塊股益分給更多的合作房企——以化解風(fēng)險(xiǎn)。于是，新地塊上面出現(xiàn)了一連串的新增的開發(fā)商名字，有時(shí)一塊地有五六個(gè)股東。

在此背景下，有城市的第二輪土拍摸底調(diào)查中，企業(yè)反饋“零參與”。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，少拿幾塊地雖然會(huì)影響當(dāng)年的營(yíng)收，但至少不會(huì)虧掉利潤(rùn)。更何況，公開市場(chǎng)不去搶地，還可以去非公開市場(chǎng)“找貨”。各地方的產(chǎn)權(quán)交易所里有的是中小房企的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，都是成色上好的土地！只要謹(jǐn)慎小心，總會(huì)有意外收獲。

談及爭(zhēng)議的不僅是開發(fā)商，也包括購(gòu)房人。首輪土拍后，溢價(jià)率上去了，各地房產(chǎn)中介一路歡呼“面粉漲價(jià)了”，催著買家趕快“上車”。于是，各地又上演一波搶房行情。那些持幣觀望者又都失望了?；?ldquo;地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的判斷，監(jiān)管層自然不會(huì)坐視不顧。

新規(guī)則正在形成

對(duì)于監(jiān)管層而言，首先要落實(shí)“房住不炒”的精神，不能讓房?jī)r(jià)再漲。而根據(jù)“穩(wěn)房?jī)r(jià)先要穩(wěn)地價(jià)”的邏輯，就要先控制土地溢價(jià)率。其次，也不能讓地方政府賠本。畢竟，政府收儲(chǔ)土地成本還不低。從收儲(chǔ)到拆遷，再到五通一平或七通一平，少則三年多則五載，其間僅融資利息加起來(lái)就要占成本的三成到五成。不加價(jià)一倍就可能虧損。如果虧本賣，國(guó)有資產(chǎn)流失的責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？

房?jī)r(jià)不能漲，地價(jià)不能虧，這個(gè)分寸很難拿捏。怎么才能讓各方都能接受呢？博弈中，各方智慧都不可低估，新的規(guī)則正在形成。

8月18日，青島公布了第二輪集中供地的修改后方案。與7月30日公布的方案相比，地塊減少了13宗——在房企拿地?zé)崆榇蠼档谋尘跋?，適當(dāng)減少供地，有利于保證成交率和價(jià)格。溢價(jià)率也限定在15%以內(nèi)。

此前，也有地方政府限定溢價(jià)率，但要求達(dá)到上限后競(jìng)公建、競(jìng)自持，而這些成本由開發(fā)商承擔(dān)后最終仍會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，依然會(huì)推高房?jī)r(jià)。對(duì)此，青島的新辦法是，達(dá)到溢價(jià)率上限后競(jìng)品質(zhì)，包括綠色建筑、智慧配置以及國(guó)家支持的裝配式建筑方案等?？磥?lái)，只要方向?qū)α?，辦法還是有的。