每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月18日，北辰實(shí)業(yè)（601588，SH；昨日收盤價2.26元）發(fā)布了半年報，其中披露了幾個有些夸張的數(shù)字：銷售面積約60萬平方米，同比上漲115.56%；銷售金額110.6億元，同比上漲125.10%，半年的銷售金額已經(jīng)超過2020全年（122.08億元）的90%。

然而中報卻揭示了該公司業(yè)績增長的另一面。

“加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)”

北辰實(shí)業(yè)這份成績單在房住不炒的背景下顯得過于優(yōu)秀。

報告期內(nèi)，北辰實(shí)業(yè)的數(shù)據(jù)非常好看，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約102億元，同比上升205.93%；利潤總額、凈利潤和歸屬母公司凈利潤分別為人民幣5.5億元、2.3億元和2.6億元，同比分別上升87.68%、22.44%和49.12%。

要知道，就在5個月前的2020年報中，北辰實(shí)業(yè)還是全年銷售額122億元，稅前利潤更是僅有約16億元，下降40%有余。

這半年間北辰實(shí)業(yè)到底發(fā)生了什么值得探究。

2020全年，北辰實(shí)業(yè)利潤總額、凈利潤和歸屬母公司凈利潤分別為人民幣11.6億元、5.8億元和2.7億元，同比分別下降58.02%、68.76%和83.62%。

面對如此局面，北辰實(shí)業(yè)給出的解決方案是“搶占疫情期間積壓的客戶資源，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)”。

2021年上半年的北辰實(shí)業(yè)也是這么做的。

根據(jù)此次半年報，和2020年同期相比，該公司新增的?？诒背礁⒊啥急背教炻锤?、廊坊北辰香麓、四川北辰國頌府等4個項(xiàng)目貢獻(xiàn)收入，此外武漢北辰蔚藍(lán)城市對收入的貢獻(xiàn)也明顯加快。半年報顯示，北辰實(shí)業(yè)上半年發(fā)展物業(yè)收入總額約94億元，大大超出2020年同期的26億元。

其中，北京、重慶、長沙及成都分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣27億元、22億元、19億元及12億元，用北辰實(shí)業(yè)自己的話說就是：“重慶悅來壹號、海口北辰府等多個項(xiàng)目銷售額位列上半年區(qū)域市場前列，成都北辰鹿鳴苑項(xiàng)目開盤即售罄。”

項(xiàng)目存貨跌價5億元

但需要注意的是，與半年報共同發(fā)布的，還有北辰實(shí)業(yè)的一份計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公告，說的是“對于存貨因全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，預(yù)計(jì)其成本不可收回的部分，提取存貨跌價準(zhǔn)備。”具體為2021年前6月計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備總計(jì)6.5億元，其中需對房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備5億元。

這份計(jì)提資產(chǎn)減值公告或許能夠在一定程度上解釋北辰實(shí)業(yè)為何能夠在短短半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)績報告的“翻天覆地”。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“計(jì)提資產(chǎn)減值，公告中提到了銷售價格低于成本，因而可能是由于企業(yè)降價行為導(dǎo)致的；另一方面，通常企業(yè)計(jì)提資產(chǎn)減值也是為了合理避稅，降低稅費(fèi)成本。”

關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，貝殼研究院高級分析師潘浩也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備與銷售數(shù)據(jù)有一定的相關(guān)性，可以是部分原因。另外，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備近兩年由于全國的限價等調(diào)控政策，多數(shù)房企都會提高該項(xiàng)金額，具有一定的行業(yè)趨勢。”

另一方面，如果審視北辰實(shí)業(yè)近幾年的業(yè)績表現(xiàn)便會發(fā)現(xiàn)，該公司中報業(yè)績一直有起伏波動的傳統(tǒng)。

單從中報的營業(yè)收入來看，2017年至2021年間，北辰實(shí)業(yè)總是在一年增長一年下降。2017年中報的營業(yè)收入為78.53億元，而2018年便降至54.7億元，經(jīng)歷2019年的增長后，2020年又下降至33.49億元，2021年中報最終上漲至102.45億元。

關(guān)于未來北辰實(shí)業(yè)能否保持如此次業(yè)績般增長，有幾個數(shù)據(jù)可以看出端倪。

公司中報顯示，2021年1~6月，北辰實(shí)業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)而言，在土地儲備方面，實(shí)現(xiàn)總土地儲備623.41萬平方米，權(quán)益土地儲備556.23萬平方米，“無新增房地產(chǎn)儲備”；在工程建設(shè)方面，公司實(shí)現(xiàn)新開工面積40.83萬平方米，同比下降了49.06%；開復(fù)工面積551.96萬平方米，同比也下降了21.53%。2021年上半年，北辰實(shí)業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約534萬平方米，而持有代開發(fā)面積卻僅剩約155萬平方米。

換句話說，北辰實(shí)業(yè)手里的存貨不多了。