每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

時隔一年多后，樓市再現(xiàn)“限跌令”。

日前，湖南岳陽出臺樓市新規(guī)，要求中心城區(qū)新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將無法進行網(wǎng)上簽約備案。

每經(jīng)記者陳利攝

無獨有偶，由于近段時間以來昆明樓市多盤出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，嚴(yán)格控制惡意降價行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。

“此類降價現(xiàn)象管控，其實質(zhì)在于去庫存壓力大，結(jié)果導(dǎo)致房企營銷出現(xiàn)亂象，紛紛打價格戰(zhàn)，結(jié)果導(dǎo)致了各類交易秩序的混亂。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，兩者皆是為了嚴(yán)打各類價格戰(zhàn)現(xiàn)象，但如何積極去庫存和確保營銷市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍是后期各地需要做的。

昆明有樓盤價格“跳水”

“促銷已經(jīng)結(jié)束，沒什么優(yōu)惠了，洋房均價在17000元/平方米左右。”日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者名義咨詢位于昆明滇池邊的陽光城·滇池半山項目時，一置業(yè)顧問如是告訴記者。

“這個月初，滇池半山確實推出過一批以工程抵款房名義進行優(yōu)惠促銷的房源，優(yōu)惠下來價格在10000~11000元/平方米，建筑面積98~143平方米的洋房最低價9980元/平方米，當(dāng)時我們門店中介基本都有帶客戶去看過。”昆明德祐一門店中介湯明向記者透露，不過這個價格僅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均價約16000元/平方米，部分高價房源達到19000元/平方米。

如此大幅度的降價，也引來了前期購房者的維權(quán)。據(jù)云南房網(wǎng)，8月1日，即陽光城·滇池半山特價活動當(dāng)天，老業(yè)主集體到售樓部向開發(fā)商討說法，甚至要求“集體退房”。

記者注意到，進入今年下半年，昆明多個項目出現(xiàn)了“大跳水”。如位于呈貢斗南片區(qū)的綠地海之城，高層住宅正常售價為12000元/平方米，按照目前優(yōu)惠價，交3萬元可享一口價優(yōu)惠，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000~3500元；同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項目，高層售價為12000元/平方米，部分可觀滇房源價格15000元/平方米，但最近推出的特價房卻低至9000多元/平方米。

“受今年滇池環(huán)保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市表現(xiàn)不理想，房企資金壓力普遍比較大。”一頭部房企云南區(qū)域相關(guān)負責(zé)人告訴記者，受這一系列因素影響，為完成全年業(yè)績，目前昆明很多房企已從第三季度開始沖刺，“預(yù)計此后還會有更多項目推出優(yōu)惠措施”。

昆明銳理認為，目前，昆明樓市的促銷主要分為兩種類型：一是房企自身資金緊張，借年中搶收關(guān)鍵節(jié)點，通過各種各樣的促銷優(yōu)惠“以價換量”爭搶市場，快速回款；另一種是房企自身資金并不緊張，但對后市趨勢不看好，從而選擇將非優(yōu)資質(zhì)的資產(chǎn)先處理掉。

昆明去化周期近14個月

昆明樓市多盤價格“大跳水”現(xiàn)象，也引來昆明市房協(xié)的注意。

昆明某房企相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，8月11日昆明市房協(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會提出，將加強市場監(jiān)管及監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)擾亂市場現(xiàn)象，尤其惡意降價行為及時舉報。相關(guān)部門首先約談相關(guān)樓盤項目，如不整改，情節(jié)嚴(yán)重者將停止項目網(wǎng)簽。

今年上半年，昆明房地產(chǎn)投資總額下滑10%，出現(xiàn)一定萎縮。進入下半年以來，昆明房地產(chǎn)市場整體形勢有持續(xù)向下趨勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月昆明新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.8%，跌幅全國第一；二手房價格環(huán)比下跌0.6%，降幅僅次于牡丹江，居全國第二位。7月昆明新房價格繼續(xù)保持下跌趨勢，環(huán)比下降0.5%，跌幅全國第三，成為西南4個省會城市中唯一下跌的城市。

此外，克而瑞發(fā)布的《昆明房地產(chǎn)市場6月月報》顯示，6月主城商品住宅成交均價15581元/平方米，環(huán)比降1.38%；成交面積同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬平方米，環(huán)比降13.03%，同比降42.30%。

昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，7月，昆明商品住宅成交均價14702元/平方米，創(chuàng)過去一年來新低。其中呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區(qū)降幅不明顯。庫存量持續(xù)走高，商品房住宅庫存從2017年的約476.22萬平方米，增加至約962.01萬平方米，庫存翻倍，去化周期也由6.87個月增至13.92個月。

“限跌令”再現(xiàn)樓市

日前，岳陽發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，要求對岳陽市中心城區(qū)新建商品住房銷售實施價格備案。備案后商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。備案后開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價格，6個月后方可申請調(diào)整。

至于為何出臺該項政策？據(jù)《華夏時報》消息，岳陽市住建局相關(guān)工作人員表示，今年5、6月，某開發(fā)商為了回籠資金，將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起降價前買房市民的心理不平衡。另外，該開發(fā)商的降價行為也影響了岳陽市其他樓盤的銷售，“住建局還是希望樓市平穩(wěn)健康地發(fā)展，不能只限高，也要限低”。

而在國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新70城房價指數(shù)中，7月份岳陽的新房價格環(huán)比下跌0.7%，跌幅為全國第一。而在此前的6月份，岳陽的新房價格環(huán)比也下降了0.4%，開發(fā)企業(yè)的銷售壓力陡增?？硕饠?shù)據(jù)則顯示，自今年6月開始，岳陽新房價格出現(xiàn)了大幅下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續(xù)下滑至6492元/平方米。

事實上，房價“限跌令”早已有之。早在2017年，廣東省中山市就明確，實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，無法網(wǎng)上簽約；2019年，安徽省馬鞍山市規(guī)定新房售價不得低于備案價格10%，低于10%的不予辦理商品住房買賣合同網(wǎng)上備案；2019年，遼寧省大連市要求，首次申請預(yù)售許可證的新項目，實際網(wǎng)簽備案價格不得高于申報價格，且價格下浮不得超過5%。

最近一次的“限跌令”由發(fā)生在2020年3月，東莞住建局通知要求，在取得商品住房項目的預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書后，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋申報價格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價格式要求對外銷售，實際成交價格不得高于申報價格，也不得低于申報價格的90%。

“此類政策使得大家對于全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。”嚴(yán)躍進認為，此次岳陽政策管控是為了嚴(yán)打各類價格戰(zhàn)現(xiàn)象，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控后續(xù)需要關(guān)注一些非熱點的三四線城市，如何積極去庫存和確保營銷市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也是后續(xù)所需要做的。這和目前很多城市嚴(yán)管房價過快上漲的做法是有差異的，為了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，房價不管是大漲還是大跌，都將面臨管控。