每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

集中供地后的首例退地，竟引發(fā)了“受害方”與“被合作方”的隔空對撕。

8月10日晚間，宋都基業(yè)投資股份有限公司（600077.SH，簡稱宋都）發(fā)布公告，就7月26日上海證券交易所《關于對宋都基業(yè)投資股份有限公司有關放棄競得土地使用權事項的監(jiān)管工作函》(上證公函【2021】0778號)做出答復。

公告的答復內容來自宋都內部自審自查，直指由于祥生控股與浙江寶龍兩家公司違反誠實信用的原則，單方面突然違約，導致宋都在極短時間內無法達成其他商業(yè)合作機會，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力。

為了與預期整體獲取土地權益總額保持一致、保證公司整體現(xiàn)金流安全，公司決定放棄已競得地塊的土地使用權。

8月11日中午，祥生一紙公告把宋都“懟”了回去：本公司及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。

既然未曾簽署協(xié)議文件，為何宋都在公告中將退地責任“分流”給了祥生和浙江寶龍？

“被合作”拿地始末

2021年5月7日，杭州首批集中供地首日，宋都全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司（下稱杭州紹輝）以“17.83億元上限價+21%自持比例”的苛刻條件競得杭政儲出【2021】8號地塊土地使用權。

根據(jù)宋都在公告中的描述，拿地后隨即與祥生控股（集團）有限公司浙北區(qū)域公司達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%/50%股權聯(lián)合操盤開發(fā)，當晚，祥生相關人員至公司現(xiàn)場洽談合作事宜。

2021年5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團公司簽字蓋章。

但5月13日，祥生單方面表示不再參與本次合作。

這意味著，合作開發(fā)已經(jīng)“胎死腹中”。

這還不是退地的全部原因。

事實上，宋都在杭州首批集中供地中奪得5宗地塊，總價高達45.84億元，《每日經(jīng)濟新聞》記者粗略估算，已經(jīng)超過其2020年營業(yè)收入71.61億元的60%。

宋都搶下的5宗地塊中的“12號地塊”，即天目醫(yī)藥港地塊，5月8日由其全資子公司杭州長慧企業(yè)管理有限公司競拍獲得，浙江寶龍表達了合作開發(fā)意愿，并且雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權比例為宋都50%、寶龍50%”、“如一方違反上述約定，違約方應支付守約方2000萬違約金”。

然而，友誼的小船在合作開發(fā)面前又翻了。

隨后，寶龍方不僅未及時簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了杭州長慧寄出的《關于推進天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。2021年5月19日，在公司多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

宋都稱，浙江寶龍沒有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節(jié)奏，導致同一時間節(jié)點項下，公司集中資金支出金額放大。

重重壓力之下，宋都決定退地。7月20日，宋都收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書，杭政儲出【2021】8號地塊的競得資格被取消，同時已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進分析認為，對于宋都來說，不愿意追加投資，退地可以認為是一種止損的做法。短期來看，資金損失會影響其拿地的工作安排，但反過來也說明企業(yè)對待開發(fā)還是比較謹慎。后續(xù)若要積極拿地，還是需要研究得更為透徹，否則類似保證金成本也是比較高的。”

“退地事件也說明一些聯(lián)合開發(fā)的方式確實有很多壓力，或者說聯(lián)合的過程中，確實要協(xié)調好關系，否則也會影響后續(xù)企業(yè)的競拍等。”

利潤微薄仍是房企痛點

成也蕭何，敗也蕭何。今年上半年首批22個城市集中供地，眾多房企高歌猛進下場搶地，收獲頗豐的同時，不得不面臨資金緊張、利潤微薄的境地。

就連浙江區(qū)域龍頭房企濱江集團對本輪拿地后的利潤水平也沒有太大把握。董事長戚金興曾在業(yè)績說明會上表示，“努力做到1%~2%的凈利潤水平”。

這也意味著，通過競自持獲地的房企，很難做到更高的利潤水平。

嚴躍進告訴記者：“這類事件恰恰說明房企拿地壓力比較大，如果盈利空間不大，且有很多配建任務，企業(yè)拿地積極性就不高，即便拿地也容易出現(xiàn)懊悔情緒。所以反過來看，要關注企業(yè)拿地的實際需要，條件設置過于嚴苛，可能會打擊房企的拿地積極性。”

“土儲對房企的重要程度不言而喻。如果一家房企長期拿不到地塊，就會被所在城市邊緣化，甚至團隊都有解散的風險。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦曾指出，“退地事件也有著很好的警示和教育作用，首批集中土拍市場情緒過于高亢，這使得調控政策甚至有被誤判的可能。”

7月22日，國務院召開電視電話會議，強調加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

近日，深圳等多個城市中止第二輪集中供地，為競拍規(guī)則“打補丁”被認為是為了讓房企有利潤。

而杭州是全國較早對土地競拍規(guī)則進行優(yōu)化的城市，甚至早于“722電視電話會議”。7月20日，杭州發(fā)布供地新規(guī)，對第二批集中出讓地塊的競價規(guī)則進行了適當調整：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%；三是出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

嚴躍進表示：“土地競拍政策形成了組合拳和緊箍咒，真正促進房企理性拿地。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)