每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

?繼東莞之后，粵港澳大灣區(qū)外地客買房之路再被圍堵。

8月2日晚，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于取消人才住房政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），成為廣州首個(gè)明確發(fā)文取消人才購(gòu)房政策的區(qū)域。

黃埔區(qū)堪稱去年以來(lái)廣州最火熱區(qū)域之一。廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，2021年上半年，黃埔區(qū)新房成交量為9103宗，同比漲幅為78%；新房均價(jià)為34417元/平方米，而去年同期的均價(jià)還不足30000元/平方米。

今年初以來(lái)，廣州整體已經(jīng)在房地產(chǎn)調(diào)控政策上進(jìn)行了多次升級(jí)，市場(chǎng)已經(jīng)處于調(diào)整期。通知》的影響力有多大？外地炒房客通道能否被徹底堵死？多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)均表示，《通知》短期影響不會(huì)太大，政策“打補(bǔ)丁”意義更大，此前的社保升級(jí)、一次性付款等已經(jīng)堵住了絕大多數(shù)外地客。而黃埔區(qū)本身在供需上都有足夠的穩(wěn)定性，預(yù)計(jì)也不會(huì)給其帶來(lái)波動(dòng)性。

明確取消

雖然前段時(shí)間廣州花都區(qū)、南沙區(qū)也有傳出將取消人才購(gòu)房政策，但始終沒(méi)有紅頭文件下發(fā)，只是“口頭通知”，黃埔區(qū)是廣州首個(gè)明確發(fā)文取消人才購(gòu)房政策的區(qū)域。

《通知》自2021年8月2日起執(zhí)行，即2021年8月2日24:00前已完成購(gòu)房合同網(wǎng)簽的，按原相關(guān)政策執(zhí)行。這也意味著，已經(jīng)實(shí)行1年7個(gè)月的黃埔區(qū)人才購(gòu)房政策宣告結(jié)束。

2019年12月，花都、南沙、黃埔接連出臺(tái)人才購(gòu)房新政。彼時(shí)，根據(jù)黃埔區(qū)的政策，經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買1套商品住房。

此后一年，黃埔開(kāi)始步入快速上漲通道。記者也了解到，去年有不少深圳客組團(tuán)去黃埔、南沙等區(qū)域購(gòu)房，市場(chǎng)上也出現(xiàn)不少“假人才真買房”現(xiàn)場(chǎng)。

從今年初以來(lái)廣州陸續(xù)發(fā)布的調(diào)控政策可以看出，人才購(gòu)房的條件已經(jīng)在逐漸收緊，炒房空間也愈來(lái)愈窄。先是將通過(guò)享受人才政策購(gòu)買的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限從取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起滿2年延長(zhǎng)到滿3年。

其次，將人才購(gòu)房的社?；騻€(gè)人所得稅年限由半年提升至一年，并且不得補(bǔ)繳。

更能精準(zhǔn)打擊炒房群體的還有嚴(yán)查首付資金來(lái)源。廣州要求嚴(yán)格審查購(gòu)房首付資金來(lái)源和住房貸款借款人還款能力，加大收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、債務(wù)收入比的核查力度，嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“年前廣州對(duì)外地客戶的流水收入資金來(lái)源就有嚴(yán)格的把控，落戶的人才基本很難達(dá)到貸款要求。”海貝找房總經(jīng)理謝林鋒在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，因?yàn)榍捌谡咭呀?jīng)圍堵住絕大部分炒房客，本次黃埔區(qū)取消人才購(gòu)房影響并不會(huì)太大，而且黃埔本身就熱。

廣州中原研究發(fā)展部也表示，人才購(gòu)房確實(shí)曾經(jīng)給黃埔部分樓盤帶來(lái)外地投機(jī)客，但實(shí)際上黃埔剛性購(gòu)買需求多，群眾基礎(chǔ)相當(dāng)扎實(shí)。相反，由于今年供應(yīng)受預(yù)售證發(fā)放放緩、預(yù)售證與備案價(jià)制度捆綁等因素影響，致使黃埔出現(xiàn)明顯的“供不應(yīng)求”。

超60個(gè)舊改項(xiàng)目“鋪貨”

雖然市場(chǎng)此前已經(jīng)消化了大部分人才購(gòu)房政策收緊等帶來(lái)的影響，整體市場(chǎng)情緒已經(jīng)理性、穩(wěn)定，但黃埔等區(qū)域未來(lái)要面對(duì)海量供應(yīng)的市場(chǎng)。

根據(jù)黃埔區(qū)此前的規(guī)劃，其要力爭(zhēng)到2022年底完成66個(gè)重點(diǎn)舊村改造項(xiàng)目的簽約拆遷。一方面，此舉誕生了不少全新且有購(gòu)買力的購(gòu)房群體；但另一方面，這也意味著黃埔未來(lái)將有不少舊改商品房入市。

根據(jù)克而瑞廣州區(qū)域的監(jiān)測(cè)，如果舊改進(jìn)程順利，明后年黃埔僅舊改釋放的入市貨量可達(dá)200萬(wàn)平方米/年以上，而到了2024年和2025年則可達(dá)300萬(wàn)平方米/年以上。

“所以不用擔(dān)心黃埔未來(lái)沒(méi)有房買。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)記者表示，盡管目前黃埔區(qū)按近一年流速是全市去化周期最低的（截至6月末可售貨量為77.59萬(wàn)平方米，4個(gè)月可以售完），但隨著調(diào)控逐漸深入，從6月份開(kāi)始供應(yīng)量已經(jīng)大幅高于成交量，而今后幾年黃埔更會(huì)迎來(lái)非?？捎^的舊改貨量，所以黃埔“缺貨”正逐漸成為過(guò)去式。

“接下來(lái)，黃埔必須延續(xù)其在經(jīng)濟(jì)和人口吸引力的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，才能更有信心應(yīng)對(duì)目前在進(jìn)行的超60個(gè)舊改項(xiàng)目所釋放的海量商品住房供應(yīng)的考驗(yàn)。”

經(jīng)歷了人才購(gòu)房收緊、新房限價(jià)、嚴(yán)查首付貸等政策措施，廣州市場(chǎng)已然穩(wěn)定下來(lái)。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，7月廣州新房網(wǎng)簽7652宗，環(huán)比增加8%，雖然對(duì)比6月有所增長(zhǎng)，但受傳統(tǒng)淡季疊加新政調(diào)控、房貸審批持續(xù)趨緊，市場(chǎng)已難再?zèng)_上萬(wàn)宗水平，僅保持“不溫不火”態(tài)勢(shì)。

二手房同樣也是相對(duì)低迷狀態(tài)。2021年7月（1-25日），廣州市二手中介網(wǎng)簽量為2089宗（不含自助網(wǎng)簽），較6月同期（1807宗）環(huán)比回升15.6%。主要原因之一就是購(gòu)房者觀望情緒濃厚，投資受抑，置換誤傷，剛需觀望，促使整體成交表現(xiàn)一般。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝