每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

第一輪集中土拍即將落幕，各大城市土拍進(jìn)入精細(xì)化管理和規(guī)則調(diào)整階段。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，集中供地措施旨在降低土地競拍溢價(jià)率，但并未獲得預(yù)期效果。除鄭州、長春等小部分城市土拍遇冷，多數(shù)地塊以底價(jià)成交外，諸如合肥、廈門等城市熱點(diǎn)地塊，開拍即達(dá)最高價(jià)，并進(jìn)入搖號(hào)階段。

第一輪集中土拍即將落幕，各城市緊急修訂調(diào)整土地出讓規(guī)則，東莞、無錫等地相繼發(fā)文限制房企注冊(cè)“馬甲公司”搶地，杭州更是在競地價(jià)基礎(chǔ)上將“競質(zhì)量“的規(guī)則寫進(jìn)政府重點(diǎn)工作任務(wù)。

熱度不減

“地王出，房價(jià)漲”的段子一直在樓市流傳。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，倒逼兩集中政策出臺(tái)或與2021年開年后土拍市場(chǎng)火熱有關(guān)，2月初西安出讓首宗土地曲江二期，包括國央企在內(nèi)的企業(yè)超15家參拍，該地塊最終樓面價(jià)2.3萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)141%，開年的土拍熱某種程度上倒逼管控升級(jí)。

隨后北上廣深等22個(gè)重點(diǎn)城市宣布將進(jìn)行土地兩集中出讓。但隨著一線城市和重點(diǎn)省會(huì)城市集中供地的持續(xù)推進(jìn)，旨在降低土地競拍溢價(jià)率的集中出讓，并未獲得預(yù)期效果，5月土地市場(chǎng)量價(jià)齊升，熱度持續(xù)回暖，樓板價(jià)持續(xù)創(chuàng)新高。

以合肥為例，從競拍結(jié)果來看，首批集中出讓的24宗地塊，12宗涉宅用地中有50%地塊溢價(jià)率超29%，8宗地塊觸頂搖號(hào)。蘇州首批集中供地中，12宗地均設(shè)置市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、中止價(jià)、一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間，最終2宗涉宅用地底價(jià)成交，7宗涉宅用地均溢價(jià)拍出，溢價(jià)率為10%～15%。

而重慶今年首次集中出讓更是刷新了此前地價(jià)的紀(jì)錄，首批集中供地出讓46宗地，總成交金額為635億元，成交樓面均價(jià)9133元/平方米，平均溢價(jià)率43%，其中有22宗地成交溢價(jià)率超過50%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。

從宏觀方面看，北京、南京和杭州等城市的土地出讓價(jià)格也在持續(xù)攀升。據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，30家典型房企5月新增土儲(chǔ)總建面為2973萬平方米，環(huán)比上升23.7%；新增土地成交總價(jià)為3367億元，環(huán)比上升76.9%；平均成交樓板價(jià)7917元/平方米，與上月相比上升了43%，均價(jià)上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地，一二線成交占比增加。

具體到微觀市場(chǎng)，在首輪集中土拍中，30強(qiáng)房企共計(jì)拿下260宗含宅地塊，占集中供地的4成左右，核心土地資源持續(xù)向頭部房企集中。

戴德梁行研究院副院長張曉瑞認(rèn)為，熱點(diǎn)城市土拍限制條件多、規(guī)則復(fù)雜、拿地門檻高，集中土拍意味著對(duì)資金實(shí)力、調(diào)度能力、拿地策略、綜合運(yùn)營能力以及低利潤下融資成本等全方位的考驗(yàn)，小型房企發(fā)展空間進(jìn)一步壓縮。

杜絕“馬甲”

集中土拍政策使得熱點(diǎn)城市拿地門檻更高，錯(cuò)過重點(diǎn)城市土拍或令部分房企面臨無米下鍋的境地。為防止惡性競爭，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，東莞、蘇州、南昌等城市已在首輪集中土拍后開始調(diào)整參拍規(guī)則。

近日，東莞自然資源局等7部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競買資格的通告》（試行）規(guī)定，東莞土地參拍企業(yè)實(shí)繳出資必須大于0；參拍企業(yè)員工參保人數(shù)必須大于0；參拍企業(yè)連續(xù)報(bào)稅1年以上，且納稅總額必須大于“0”，也就是說，土拍前成立控股子公司參拍的模式行不通了。

通知還規(guī)定，初次違反規(guī)則，參拍公司一年禁止參與東莞土地拍賣；再次違反規(guī)則，參拍公司母公司一年禁止參與東莞土地拍賣。

實(shí)際上，以同一家房企注冊(cè)多個(gè)“馬甲公司”在土拍市場(chǎng)圍獵地塊的現(xiàn)象并不鮮見。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，在蘇州發(fā)布首批集中供地公示后，房企就進(jìn)入到了備戰(zhàn)狀態(tài)。從工商注冊(cè)資料看，此次集中供地政策實(shí)施前的1月和2月，蘇州新增房地產(chǎn)類公司數(shù)量分別是357家和240家；3月猛增至614家，超過前兩個(gè)月總和；4月新注冊(cè)數(shù)量進(jìn)一步增加到675家。

而作為四個(gè)一線城市中首個(gè)進(jìn)行土地集中出讓的廣州，競拍過程也引來眾多房企圍獵，據(jù)媒體報(bào)道，在備受關(guān)注的黃埔科學(xué)城涉宅地塊，更是有超百個(gè)房企馬甲報(bào)名舉牌。

“首輪土拍暴露出房企通過馬甲公司增加拿地概率的問題，隨著各地相繼發(fā)文禁止馬甲公司拿地，這勢(shì)必引起市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市進(jìn)行跟進(jìn)嚴(yán)管”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

實(shí)際上在東莞發(fā)布通知之前，蘇州市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競買要求的通告》強(qiáng)調(diào)，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。對(duì)于違反上述規(guī)定的競買人，經(jīng)認(rèn)定構(gòu)成違規(guī)競買的將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

無錫市自然資源和規(guī)劃局還要求參加土拍的競拍公司承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司（該競買人）下屬控股子公司”參與競拍，違反者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場(chǎng)。

此外，杭州在今年的政府工作報(bào)告中還將“實(shí)施建筑質(zhì)量提升工程，出臺(tái)“競地價(jià)、競質(zhì)量”政策”寫進(jìn)重點(diǎn)工作任務(wù)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該政策實(shí)施將是繼上個(gè)世紀(jì)末土地公開招拍掛之后，也是杭州“限房價(jià)、競地價(jià)”后，土地市場(chǎng)出讓規(guī)則迎來的新的重大變化。

這一重點(diǎn)工作任務(wù)的布置或與近年來行業(yè)高周轉(zhuǎn)大環(huán)境有很大關(guān)系。一位TOP50房企投拓負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)過前幾年“高周轉(zhuǎn)”潮流洗禮，目前開發(fā)效率在原有開發(fā)品質(zhì)的基礎(chǔ)上，想再有大提升是不容易的，所以政府會(huì)擔(dān)心競得企業(yè)短期內(nèi)找不到舒緩成本壓力的“正路”，項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量與安全會(huì)出問題。

嚴(yán)躍進(jìn)還預(yù)判，在調(diào)整土地出讓規(guī)則后，市場(chǎng)監(jiān)管的另一個(gè)方向可能就是房企拿地的資金來源，土拍市場(chǎng)會(huì)趨穩(wěn)，企業(yè)拿地也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)