每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

北京，新房成交面積環(huán)比減少3成。

上海，新房成交金額同比下降5成。

廣州，二手房網(wǎng)簽量同比跌去3成。

深圳，二手房成交規(guī)模同比跌去6成。

“金三銀四”之后，樓市迎來了階段性回調(diào)。5月，一線及部分熱點(diǎn)二線城市城市新建住宅成交全線回落；二手住宅市場(chǎng)熱度也在逐漸褪去，以深圳為代表的多個(gè)城市二手房成交大比例萎縮。

中央繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)，對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)施審慎管理制度，嚴(yán)厲打擊違規(guī)發(fā)放貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)部分城市調(diào)高貸款利率。據(jù)央行最新公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月居民部門新增中長期貸款為4426億元，較上月下降約10%，為連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下降，同比下降約5%。

北上廣深新房成交全線回落 供應(yīng)量幾近腰斬

前段時(shí)間，多個(gè)城市“金三銀四”的熱度過高透支了購房需求，伴隨著多地調(diào)控持續(xù)加碼、信貸全面收緊、利率上浮，樓市也在降溫中漸趨理性。5月，全國多個(gè)城市新房成交環(huán)比下降。

 

其中，北京、上海、深圳成交面積環(huán)比下跌均超2成，分別為33.11%、23.15%和23.52%，廣州環(huán)比下跌5.37%。同時(shí)，北京也是22個(gè)重點(diǎn)城市中成交面積環(huán)比下跌最嚴(yán)重的城市。除廣州外，其他三個(gè)城市與2020年同期相比也出現(xiàn)了不同程度下滑，其中上海下跌11.2%，為四個(gè)一線城市之首。

5月一線城市房地產(chǎn)成交情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

在7個(gè)環(huán)比上升的城市中，蘇州、西安、重慶升幅較明顯，分別達(dá)到58%、41%和36%，溫州和連云港升幅在10%以內(nèi)；而環(huán)比下降的城市中，福州以34.34%的降幅排在22個(gè)城市首位。與去年同期相比，蘇州、武漢和南京升幅較為明顯。

全國百城成交價(jià)格繼續(xù)保持0.34%的微上漲，且漲幅較4月份擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

從具體價(jià)格指數(shù)來看，江蘇南通以環(huán)比1.25%的漲幅領(lǐng)跑全國，也是唯一一個(gè)漲幅“破1”的城市，排名前十的城市中6個(gè)為長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。百城中17個(gè)城市價(jià)格指數(shù)下跌，其中不乏揚(yáng)州、溫州、昆明等前期上漲過快的城市，以及部分缺乏產(chǎn)業(yè)、人口支撐的城市，如湘潭、衡水等三四線城市。

同步回落的還有各地的新房供應(yīng)。據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，四個(gè)一線城市5月份供應(yīng)面積僅145萬平方米，環(huán)比“腰斬”，同比降幅也高達(dá)42%。其中深圳較上月微增6%，但同比仍為下降；北、上、廣新增供應(yīng)更是低于50萬平方米，同環(huán)比齊跌，降至年內(nèi)低位。

2010年以來7個(gè)代表城市庫存水平 來源：中指研究院

特別是深圳、上海，庫存接近10年最低點(diǎn)，北京、蘇州、福州、廈門幾乎達(dá)到庫存新高，消化周期分別達(dá)到17.4個(gè)月、11.5個(gè)月、9.4個(gè)月和9.2個(gè)月，面臨著新的去庫存壓力。

 

二手房成交規(guī)?；芈?nbsp;深圳同比跌去59%

二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)為成交規(guī)模小幅回落，價(jià)格繼續(xù)堅(jiān)挺。

據(jù)克而瑞研究分析，5月10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交601萬平方米，環(huán)比回落7%。

具體到城市來看，10個(gè)重點(diǎn)城市中僅大連、南昌環(huán)比收正，大連實(shí)現(xiàn)252%的增長，其余城市均有不同程度回落，深圳、廈門等城市環(huán)比下降超20%。同比數(shù)據(jù)顯示，整體10城漲跌參半，深圳同比2020年下降59%、同比2019年下降53%；蘇州、青島二手房市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)韌，分別同比增長24%和53%；南昌反彈較猛，同比增速高達(dá)擴(kuò)大至452%。

價(jià)格方面，中指研究院《2021年5月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15810元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，漲幅與上月持平。百城中71個(gè)城市環(huán)比上漲、26個(gè)城市環(huán)比下跌、3個(gè)城市與上月持平。同比來看，全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格較去年同期上漲3.64%，漲幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。

2021年5月，71個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，較上月增加2個(gè)。

而環(huán)比下跌的26個(gè)城市中，北海、阜陽環(huán)比跌幅介于0.5%～1.0%；深圳、呼和浩特等13個(gè)城市跌幅在0.1%～0.5%；新鄉(xiāng)、張家港等11個(gè)城市跌幅均在0.1%以內(nèi)。

價(jià)格同比下跌的城市中，深圳赫然在列，跌幅0.12%，也是一線城市中唯一的負(fù)增長。此外，張家口跌7.03%、北海6.65%、菏澤5.00%，蘇州、江門等16個(gè)城市跌幅均在1.0%以內(nèi)。

TOP10房企總銷售額破2萬億 門檻值增幅達(dá)6成

1～5月，房企銷售節(jié)奏明顯加快，碧桂園、恒大、萬科銷售額分別達(dá)到3541億元、2871億元和2842.4億元，TOP10房企總銷售額突破2萬億元，千億軍團(tuán)擴(kuò)容至15家。

與2020年業(yè)績相比，深耕三四線城市的碧桂園走出疫情影響，增長勢(shì)頭明顯，以3541億元穩(wěn)居榜首，第三名萬科與恒大之間僅相差不到30億元，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

來源：中指研究院

百強(qiáng)房企較去年同期整體增幅高達(dá)50%，特別是排名在50～100的企業(yè)。從各梯隊(duì)門檻值增長幅度可見，TOP3房企門檻值為2842.4億元，較上年增長15.5%；TOP10房企門檻值為1260.0億元，較上年增長59.5%；TOP30房企門檻值為525.7億元，較上年增長47.5%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為353.8億元、143.8億元，同比分別增長66.8%和94.4%。

1000億以上超級(jí)陣營共15家，銷售額增長率均值為54.6%。第一陣營（500億～1000億）共18家，銷售額增長率均值為63.3%。第二陣營（200億～500億）有21家企業(yè)，銷售額增長率均值為68.5%；第三陣營（100億～200億）和第四陣營分別為17家和29家，銷售額均值分別為230.0億元和164.8億元，同比分別增長70.9%和88.7%。

2021年1～5月，TOP100房企銷售額均值為555.0億元，增長率均值為71.4%。

全國土拍收金超7000億 宅地出讓金環(huán)增55%

5月份，全國300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)到7665億元，環(huán)比增加55%，同比增加36%。涉宅地塊出讓金總額環(huán)比增加55%為6962億元，杭州攬金近1253億元居首，廈門仍是宅地成交價(jià)格最高的城市，樓面價(jià)達(dá)到35823元/平方米。

11個(gè)城市在5月份迎來了土地供應(yīng)“兩集中”的首輪土拍，由于其中9城為土地市場(chǎng)較熱的長三角二線城市，令二線城市和長三角城市群在土地出讓金榜單的排名直線上升。

2021年5月全國土地出讓金TOP20

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

從房企拿地情況來看，1～5月，TOP100企業(yè)拿地總額13274億元，拿地規(guī)模同比增長14.3%。TOP100門檻值為29億元，與去年同期相比有所下降。TOP100 企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59.7%，比重有所上升。

集中供地令房企新增貨值增長顯著。

1～5月，TOP10企業(yè)新增貨值總額38129億元，其中保利發(fā)展以全口徑新增貨值1801億元占據(jù)榜單第一；融創(chuàng)中國和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1620億元和1570億元。

另一個(gè)重要現(xiàn)象是，北京、杭州等城市中，房企合作拿地有所增加。1～5月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為80.8%，較1～4月有所下降，合作拿地力度開始增強(qiáng)，但權(quán)益金額占比依舊低于2020年同期。

從各城市群拿地金額來看，長三角依然炙手可熱。

記者通過中指研究院數(shù)據(jù)粗略測(cè)算發(fā)現(xiàn)，長三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)、中西部四個(gè)城市群拿地TOP10房企拿地總額分別為3427億元、1621億元、1715億元和851億元，長三角總金額超過京津冀一倍有余。從拿地面積來看，長三角TOP10企業(yè)拿地面積以2000萬平方米反超中西部，位居四區(qū)域首位。

房企綠色債券規(guī)模已達(dá)2020年全年的1.65倍

2021年5月，債券發(fā)行總規(guī)模近乎腰斬。滬深交易所于5月大批量終止ABS項(xiàng)目，其中不乏涉房類項(xiàng)目。

“5月單月，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模284.5億元，而4月為660.4億元。但內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為257.1億元，環(huán)比增長高達(dá)77.67%。”中指研究院在報(bào)告中指出。

數(shù)據(jù)來源：Wind、CREIS中指數(shù)據(jù)

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1～5月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約4624億元，較2020年同比下降18%，達(dá)到近三年低點(diǎn)。其中，境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模約3113億元，同比下降約11%，前5個(gè)月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約38%。

境外累計(jì)發(fā)債同樣下降近3成，前5個(gè)月境外發(fā)債規(guī)模約合人民幣1511億元，同比下降約29%。事實(shí)上境外債市自2020年4月開始整體保持低迷態(tài)勢(shì)，受疫情反復(fù)及其他多重因素影響，不確定性預(yù)期始終揮之不去。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本保持穩(wěn)定。其中信用債平均利率為4.15%，環(huán)比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率6.17%，環(huán)比增加0.27個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，前5個(gè)月房企海外綠色債券發(fā)行逆市上升，漸成融資新渠道。中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年5月末，房企海外綠色債券融資總額達(dá)278.38億元，占同期海外債發(fā)行總額的17.14%，也是2020年全年海外綠債發(fā)行總額的1.65倍。

僅5月單月，房企便已成功發(fā)行海外綠色債券6只，融資約114.61億元，占當(dāng)月海外債融資額的44.60%。相比2020年全年海外債中綠色債券融資額僅為168.75億元，占總規(guī)模的1.91%，綠色債券發(fā)行可以說成功逆襲。

從融資成本看，1～5月海外綠色債的平均融資成本為6.59%，同期其他海外債的平均融資成本為8.97%，相差2.38個(gè)百分點(diǎn)。5月單月來看，綠色債券的平均融資成本為5.55%，其他海外債為7.04%，相差1.49個(gè)百分點(diǎn)。 

數(shù)據(jù)來源：Wind、CREIS中指數(shù)據(jù)

綠色債券的發(fā)行符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)認(rèn)可度高，“十四五”規(guī)劃中明確提出了“碳達(dá)峰、碳中和”兩個(gè)階段奮斗目標(biāo)，大力發(fā)展綠色建筑已成為行業(yè)在趨勢(shì)上的共識(shí)。根據(jù)七部門聯(lián)合印發(fā)的《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方案》，到2022年，城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比將達(dá)到70%，星級(jí)綠色建筑持續(xù)增加；各地要積極完善綠色金融支持綠色建筑的政策環(huán)境，推動(dòng)綠色金融支持綠色建筑發(fā)展。

記者手記丨房企“年中沖刺季”來了

房企“年中沖刺季”已經(jīng)到來，面對(duì)繼續(xù)分化的市場(chǎng)、趨嚴(yán)的政策和集中供地的大考，房企的任何一項(xiàng)抉擇都會(huì)影響一整年的“收成”。未來，一二線城市價(jià)格上行壓力仍然存在，而三四線城市行情持續(xù)改善。

房企將如何布局核心一二線和強(qiáng)三線？如何調(diào)整拿地節(jié)奏？推盤節(jié)奏會(huì)否加快？缺乏基本面支撐的三四線城市又將如何度過供貨平淡的下半年？

時(shí)間會(huì)給我們答案。

記者：包晶晶

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢(mèng)妤 馬原