每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

鐵打的中交，流水的總裁。

隨著兩天前官宣李永前辭任，中交地產(chǎn)（000736.SZ）迎來(lái)了5年內(nèi)的第四位總裁汪劍平。

在幾家央企開發(fā)商中，招商、中海、華潤(rùn)、金茂等早已“千億”，發(fā)展規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開中交。而沖刺“千億”的關(guān)鍵之年，中交地產(chǎn)再度換帥，“復(fù)制綠城中國(guó)、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”的重任也隨之落到了汪劍平身上。

中交地產(chǎn)公告截圖

李永前的代建情懷

2019年7月從綠城再度回歸中交地產(chǎn)之時(shí)，李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上”。

事實(shí)上，在2017年7月喊出“央企前三”的豪言壯語(yǔ)之際，中交地產(chǎn)的業(yè)績(jī)還在百億元級(jí)別，而其想要追趕的目標(biāo)保利和中海，彼時(shí)的流量金額就已經(jīng)分別達(dá)到了3000億元和2000億元。

此后的中交地產(chǎn)甚少出現(xiàn)在公眾視野，僅有的幾次，事由都是高管人員流動(dòng)。

2017年12月，吳文德辭去中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職；2018年5月，楊劍平辭去中交地產(chǎn)總裁一職；2018年9月，孫國(guó)強(qiáng)不再擔(dān)任中交地產(chǎn)董事、董事長(zhǎng)（法定代表人），耿忠強(qiáng)補(bǔ)位總裁；2018年末，趙暉出任中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職；2019年7月，耿忠強(qiáng)辭去中交地產(chǎn)總裁一職，李永前接任；2019年年底，趙暉辭去中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職，李永前接任。

李永前任職中交地產(chǎn)總裁兩年，算是近5年在這一位置坐得最久的一位，此前楊劍平、耿忠強(qiáng)的任期分別是1年零10個(gè)月和7個(gè)月。按照李永前的規(guī)劃，2021年正是中交地產(chǎn)沖刺“千億”的關(guān)鍵時(shí)刻，但這一棒如今交到了汪劍平手里。

對(duì)于頻繁的人事變動(dòng)，“中交地產(chǎn)作為中交集團(tuán)全面深化改革的試點(diǎn)單位，將推進(jìn)所屬房地產(chǎn)板塊重組整合工作”成為官方給出的主要原因。而隨著最新一輪人事變動(dòng)，中交地產(chǎn)系后續(xù)可能還會(huì)在組織架構(gòu)、解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等方面有所調(diào)整。

任期內(nèi)，李永前開始對(duì)中交地產(chǎn)進(jìn)行改革，做代建便源自他從綠城帶來(lái)的情懷。

2020年3月13日，中交地產(chǎn)官微披露，全資公司北京聯(lián)合置業(yè)有限公司正式更名為中交房地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司（下稱中交管理），并完成工商注冊(cè)，這意味著李永前正式在中交開啟輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。

如今，李永前對(duì)標(biāo)的綠城代建板塊綠城管理已經(jīng)成為“代建第一股”，2020年新拓代建項(xiàng)目合約總建面1869萬(wàn)平方米，新拓項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估58.1億元，而中交的代建板塊2020年簽約銷售面積1.87萬(wàn)平方米，簽約金額8.38億元，規(guī)模上看仍有較大發(fā)展空間。

5月24日，有投資者向中交地產(chǎn)提問(wèn)代建業(yè)務(wù)現(xiàn)狀和規(guī)劃，該公司表示，目前代建業(yè)務(wù)整體占比還較低，處于起步階段。

 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

腳踩兩道紅線的擴(kuò)張

這兩年，中交地產(chǎn)對(duì)規(guī)模的渴望是顯而易見的。

耿忠強(qiáng)上任中交地產(chǎn)總裁伊始曾宣布過(guò)一個(gè)“553計(jì)劃”，即2019年完成200億元銷售額，3年內(nèi)做到500億元，5年做到1000億元。但李永前更激進(jìn)一些，如前所述，他希望5年能達(dá)到的業(yè)績(jī)要遠(yuǎn)在千億之上。

年報(bào)顯示，2019年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入140.63億元，同比增長(zhǎng)57.16%；歸母凈利潤(rùn)5.43億元，同比下降33.01%；簽約銷售金額（全口徑）293.87億元。2020年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入123億元，同比下降12.5%；歸母凈利潤(rùn)3.5億元，同比下降35.9%；簽約銷售金額533億元，同比增長(zhǎng)81.37%。

公開資料顯示，僅2020年一年時(shí)間內(nèi)，中交地產(chǎn)就新增土地30宗，計(jì)容建筑面積635.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)176.90%，拿地總額達(dá)535.80億元。而2013年～2016年的4年間，中交地產(chǎn)的拿地總額僅為109億元。

飛速擴(kuò)張帶來(lái)的隱患也隨之顯現(xiàn)。

2019年中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-48.3億元，2020年進(jìn)一步下降至-187億元，同比下滑288.04%；總負(fù)債為866.11億元，同比暴增108.95%。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，同比上升約0.8個(gè)百分點(diǎn)，仍超出閾值；凈負(fù)債率296.4%，同比上升約146.2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.43，較上年同期下降約0.34。由此，中交地產(chǎn)2020年腳踩兩道紅線，維持“橙檔”。

今年第一季度，中交地產(chǎn)虧損1.4億元，其給出的解釋是“公司獲取新項(xiàng)目的數(shù)量及土地儲(chǔ)備面積均大幅度超過(guò)以往年度”。

就負(fù)債問(wèn)題，中交地產(chǎn)曾在投資者平臺(tái)表示，作為央企控股上市公司，將更加注重風(fēng)險(xiǎn)防控，后續(xù)也將嚴(yán)格按照政策要求，加快存貨去化。

盡管去職總裁，但李永前依舊在任中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職。不過(guò)至少?gòu)哪壳暗那闆r看，李永前還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“復(fù)制綠城中國(guó)、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”的夙愿。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)