每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

2017年，萬科在佛山拿下一宗70年100%自持C22地塊；2021年5月24日，C22地塊被佛山市公共資源交易中心重新掛牌出讓，且競買方式從2017年的“競自持比例、競自持年限”改為“先競地價后競配建”。

近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪C22地塊發(fā)現(xiàn)，地塊面表已經全部覆蓋上了綠網，僅東南側有一棟約三層樓高的水泥建筑物，其余多處于基坑支護建造狀態(tài)中。

可以看出，自拿下該地塊的4年時間里，萬科對于這宗100%自持地塊一直沒有找到合適的解決方案。該地塊本次重新掛牌出讓并取消“競自持”后，萬科是否還會繼續(xù)爭奪C22地塊？

萬科佛山C22地塊項目工地現(xiàn)場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

拿地4年后重新掛牌

時間回到2017年。彼時，“自持”作為一種新模式，成為當時土地市場的熱點話題。而讓“自持”成為市場熱議話題的還有一個重要原因，即龍頭房企萬科從2016年底開始到2017年，一共拿下了5宗自持面積超過50%的地塊。

其中，北京海淀兩宗地塊、佛山南海一宗地塊均是100%自持，并且這些地塊的成交價格都不便宜。

2017年5月，TD2017(NH)XG0002佛山市南海區(qū)桂城C22街區(qū)地段（簡稱C22地塊）掛牌出讓。面積為55144.9平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地，城鎮(zhèn)住宅用地使用年限為70年。

競買公告要求，“本次國有建設用地使用權掛牌采用先競地價后競住宅總建筑面積自持比例，再競自持年限的方式進行。”

這宗地塊當時競爭頗為激烈，先是保利叫到100%自持就已經讓業(yè)內驚訝，緊接著萬科直接把自持年限叫到了上限70年。

最后，萬科以總價25.3億元加上70年100%自持，成功拿下了C22地塊，折合樓面價15300元/平方米，也刷新了南海區(qū)當時的最高樓面價紀錄。該地塊也是廣東地區(qū)首例成功以70年自持出讓的地塊。

拿地6個月后，萬科方面對外發(fā)布的信息是，要跟建設銀行合作將C22地塊開發(fā)成為——萬科旗下長租公寓品牌泊寓。

2018年9月，項目名為“萬科逸家苑”的C22地塊取得首張施工許可證。到2019年4月，萬科逸家苑分別取得了9棟、5棟、6棟、7棟、10棟、11棟的施工許可證。

C22地塊項目工地現(xiàn)場已封閉 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

但近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪C22地塊發(fā)現(xiàn)，地塊僅東南側有一棟約三層樓高的水泥建筑物，其余多處于基坑支護建造狀態(tài)中，地面已經全部覆蓋上了綠網。

附近有居民告訴記者，C22地塊從去年底開始已經停工。

記者看到，C22地塊工地大門緊閉，周圍及門牌的工程公示信息、工地名稱、帶有萬科Logo的圖標都已經被抹去。

在C22地塊重新掛牌出讓的文件中，也透露了工地的建設情況?，F(xiàn)場已經完成部分樁基、基坑支護；地下室完成部分基坑土方、墊層等。編號9棟已經完成1-3層梁板及1-4層墻柱，已施工結構面積約1524平方米。

5月24日，佛山市公共資源交易中心掛牌出讓了TD2021(NH)WG0024地塊，位于佛山市南海區(qū)桂城街道南港路北側、金谷路西側，地塊信息與C22地塊一致。

C22地塊（現(xiàn)為TD2021(NH)WG0024地塊）重新掛牌出讓 來源：佛山市公共資源交易中心官網

《每日經濟新聞》記者向佛山市公共資源交易中心相關工作人員了解后確認，TD2021(NH)WG0024地塊確為此前萬科拿下的那宗100%自持的C22地塊。

不過，該地塊最新的掛牌信息與2017年相比，出現(xiàn)變化的指標主要是在土地用途、起始價以及沒有了“競自持”。

在新的出讓公告中，土地用途A區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)用地、餐飲用地、旅館用地，B區(qū)為公園與綠地用地。起始價由4年前的15.68億元增至27.6億元，已經超過了萬科當時的拿地總價（25.3億元）。

在競買方式上，本次國有建設用地使用權網上掛牌采用“先競地價后競配建人才住房建筑面積”的方式進行競價。

值得一提的是，2020年11月，廣東省佛山市中級人民法院一份民事判決書顯示，該院經審理查明以下事實：佛山市南海區(qū)萬喬房地產有限公司（以下簡稱萬喬公司）將萬科逸家苑項目基坑工程發(fā)包給廣州地質勘察基礎工程公司（以下簡稱廣州地質公司）承包。

2018年11月，廣州地質公司在進行基坑工程施工時，導致（附近的）平洲美食廣場三家商鋪內地面下沉、開裂等。后萬喬公司指令中建四局一建公司對上述三家商鋪進行修復。

計劃中的泊寓

萬科原本的計劃是跟建設銀行一起合作將C22地塊開發(fā)成為泊寓。

公開資料顯示，CCB建融家園•泊寓將被打造成為集租賃住宅、租賃公寓、商業(yè)、體育、教育等多業(yè)態(tài)于一體的租賃社區(qū)，共計約2400套租賃房源。

據建設銀行官方表述，“CCB建融家園”是建行針對住房租賃業(yè)務傾力打造的特色品牌，包含住房租賃綜合服務平臺、“CCB建融家園”品牌社區(qū)等服務渠道和平臺。

在當時的奠基儀式上，雙方表示“通過這個項目”，將“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場化運營模式”。但除此之外，并沒有對外披露更多信息，也未進一步解析雙方詳細的合作方式。

C22地塊項目公司萬喬公司的100%控股股東也是萬科泊寓系——珠海市泊寓公寓管理有限公司。

從目前的結果來看，萬科和建行該次在C22地塊的合作顯然沒有成功，而萬科已經在年報中計提了C22地塊項目。

在2019年度、2020年度的財務報告中，萬科均表示計提了該項目。2019年度，萬科累計對佛山C22項目計提減值準備14.9億元；2020年度，萬科累計對佛山C22項目計提減值準備14.9億元。

就C22地塊的相關情況，《每日經濟新聞》記者已致函佛山萬科方面采訪了解，截至發(fā)稿，暫未收到對方回復。

事實上，4年過去了，行業(yè)內目前對住宅自持地塊還沒有出現(xiàn)好的案例和盈利模式。

如在近日融創(chuàng)中國召開的股東大會上，董事會主席孫宏斌就表示，目前自持還沒有很好的解決方案，有自持地塊的賬很難算清楚。融創(chuàng)近期在杭州拿地時，自持部分的地塊最后都是合作伙伴拿走。

C22地塊表面全部被綠網覆蓋 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前市面上的自持地塊大多是“穩(wěn)地價”的產物，也就是地方政府為了防止“地王”出現(xiàn)，因而在拍地環(huán)節(jié)采取“限地價+競自持”的出讓方式，從而迫使想要拿地的開發(fā)商不得不啃下這塊硬骨頭。

萬科北京的100%自持地塊項目翡翠書院項目目前仍在對外出租中，但近年一直未對外公布過詳細的出租率等情況。《每日經濟新聞》記者曾在2018年了解到，翡翠書院被萬科定位成了“微利項目”，非常理想的狀態(tài)下，投資回報率只有2%~3%。

肖文曉續(xù)稱，開發(fā)商之所以覺得（住宅自持地塊）棘手，主要有兩個原因：一是地價高昂，而自持住宅又不能出售，如果用來出租回報率太低，算不過賬；二是即便個別地塊可以算得過賬，也需要自持運營很長時間，習慣于高周轉的房企根本沒有這個耐心。

值得注意的是，C22地塊最新的土地出讓文件中，特別提到“不準在商業(yè)服務設施用地及配套建筑內建設服務型公寓、公寓式辦公、酒店式辦公等居住形式的用房”。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝