每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

目送多個(gè)城市集中供地之后，蘇州今日終于開(kāi)啟屬于自己的“雙集中”供地盲盒——首日攬金193億元、最高溢價(jià)率14%。

在此之前，蘇州經(jīng)歷過(guò)一段“馬甲”亂飛的時(shí)刻。從工商注冊(cè)資料看，此次集中供地政策實(shí)施前的1月和2月，蘇州新增房地產(chǎn)類(lèi)公司數(shù)量分別是357家和240家；3月猛增至614家，超過(guò)前兩個(gè)月總和；4月新注冊(cè)數(shù)量進(jìn)一步增加到675家。

蘇州官方很快給出反應(yīng)——限制“馬甲”，違者3年禁拍。

今日集中供應(yīng)的12宗地均設(shè)置市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、中止價(jià)、一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間，最終2宗涉宅用地底價(jià)成交，7宗涉宅用地均溢價(jià)拍出，溢價(jià)率維持在10%～15%。其中，華僑城以85億元總價(jià)搶下三宗地塊，在首日勝出。

華僑城85億攬下3宗地

中指研究院統(tǒng)計(jì)，在2020年22城TOP30房企拿地金額排行中，蘇州緊隨杭州、北京，以總金額1110億元排在第3位。

今日集中供應(yīng)的12宗地中涉宅地塊有9宗，均設(shè)置市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、中止價(jià)、一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間，未設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在開(kāi)拍期間，有7宗涉宅用地在網(wǎng)上掛牌自由報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)均已達(dá)封頂價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。最終，2宗涉宅用地底價(jià)成交，7宗涉宅用地均溢價(jià)拍出，溢價(jià)率維持在10%～15%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，蘇州土地市場(chǎng)有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)：首先，隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，蘇州購(gòu)房需求明顯會(huì)釋放，尤其是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，勢(shì)必有助于后續(xù)房產(chǎn)項(xiàng)目的消化；其次，蘇州過(guò)去幾年調(diào)控較為嚴(yán)厲，所以市場(chǎng)容易反彈，這種情況下，恰使得拿地機(jī)會(huì)是較好的。

“2宗底價(jià)成交地塊位置上有一定優(yōu)勢(shì)，但最終底價(jià)成交究其原因主要是總價(jià)相對(duì)較高，地塊較零散且有需要配套修建文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施。”一布局當(dāng)?shù)氐腡OP20房企人士告訴記者。

具體來(lái)看，編號(hào)2021-WG-24號(hào)地塊分為多宗小地塊出讓?zhuān)俗≌玫赝?，還分為文化設(shè)施用地、上午金融用地、零售商業(yè)用地等，總起拍價(jià)為23.8億元；編號(hào)蘇地2021-WG-22號(hào)地塊同樣是分為了多宗小地塊出讓?zhuān)酸t(yī)療衛(wèi)生用地、旅館用地（康養(yǎng)公寓）、零售商業(yè)用地等，總起拍價(jià)37.3億元。最終兩宗地分別被中建三局和復(fù)地拿下。

另外，記者注意到在爭(zhēng)奪7宗涉宅用地時(shí)，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，網(wǎng)上自由報(bào)價(jià)超過(guò)中止價(jià)，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次性報(bào)價(jià)。

最終7宗涉宅用地被萬(wàn)科、華僑城、綠城等多家品牌房企拿下。其中，華僑城旗下南京新僑文化旅游發(fā)展有限公司以總價(jià)約85億元拿下姑蘇區(qū)和相城區(qū)三宗宅地，包括起拍總價(jià)最高的蘇地2021-WG-31地塊，被華僑城以溢價(jià)率11.1%、總價(jià)約57.8億元拿下。

值得注意的是該地塊出讓文件明確提出：“為保證項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，乙方須在競(jìng)得之日起60天內(nèi)引進(jìn)一家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力前15名企業(yè)（以‘中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)’正式對(duì)外公布的《2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP50》為準(zhǔn)）負(fù)責(zé)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。”

在這份名單中，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖、奧園、富力等均在列，而華僑城不在其列。這意味著華僑城在后期還將引入其他房企合作開(kāi)發(fā)。

狂設(shè)“馬甲”？限制“馬甲”！

值得注意的是，今日拿地企業(yè)大多為各大房企近兩個(gè)月才在蘇州設(shè)立的，最短的還不足半個(gè)月。如以溢價(jià)率11.72%、總價(jià)20億元拿下高新區(qū)通安鎮(zhèn)一宗商住用地的蘇州馳貴房地產(chǎn)公司，2021年4月21日才剛成立，由蘇州澤貴100%控股，而是綠城集團(tuán)100%控股子公司。

事實(shí)上，這不是綠城今年在蘇州成立的唯一一家公司。啟信寶顯示，此次蘇州首批集中供地競(jìng)拍前，僅5月7日這一天，綠城集團(tuán)就設(shè)立了6家房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資本均為1000萬(wàn)元，由綠城持股100%。此外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年3、4月，綠城還先后在蘇州成立了15家企業(yè)。

在蘇州布控的不只是綠城。為能夠在此次首次集中供地中搶得“先機(jī)”，不少房企也在近期密集成立了一大批子公司。

啟信寶顯示，金地在5月19日就新增15家房地產(chǎn)咨詢(xún)公司，除太倉(cāng)棲吳房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司成立于5月17日外，其余14家均于5月18日成立，注冊(cè)地為蘇州太倉(cāng)；而在4月最后10天，龍光就在蘇州新注冊(cè)了超60家房地產(chǎn)公司，進(jìn)入5月，再次將新增數(shù)量增加至66家，截至目前，龍光今年已在蘇州新注冊(cè)房地產(chǎn)公司76家。

“房企的這種做法，通俗來(lái)講就是馬甲，這和土地交易政策有關(guān)，尤其是在涉及到搖號(hào)等情況下，部分房企會(huì)通過(guò)此類(lèi)手段來(lái)增大搖號(hào)的命中概率。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這顯然有違既有的土地交易政策，應(yīng)給予重點(diǎn)打擊。

房企的這一系列舉措，也引來(lái)了當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)注，蘇州市有關(guān)部門(mén)就曾先后出臺(tái)了相關(guān)政策并對(duì)部分房企進(jìn)行了處罰。

5月21日晚間，蘇州市自然資源規(guī)劃局就緊急掛出《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買(mǎi)要求的通告》，再次重申統(tǒng)一自然人、法人或其他組織直接控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)，且競(jìng)買(mǎi)人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金，違規(guī)參與競(jìng)買(mǎi)將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該通告在對(duì)房企起到提前警示作用的同時(shí)，也意味著本次集中供地的事后審查或比去年更加嚴(yán)格。特別是自蘇州土地出讓規(guī)則由原本的自主報(bào)價(jià)改為一次報(bào)價(jià)之后，每過(guò)一段時(shí)間就能看到一些利用馬甲拍地的房企被相繼處罰。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝