過去的2020年是不同尋常的一年，年初的新冠肺炎疫情給各行各業(yè)都帶來了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。8月，“三道紅線”政策出臺；2021年初，22個(gè)城市密集出臺“集中供地”新政……

在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場多變的形勢下，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍，并非易事。于地產(chǎn)行業(yè)，粗放式發(fā)展、高毛利時(shí)代正漸行漸遠(yuǎn)，唯有堅(jiān)持長期主義的企業(yè)，才能在大浪淘沙的環(huán)境中留下來，通過聚焦、深耕、突破，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長。

近日，三巽控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“三巽控股”）再次向港交所遞交招股書申請IPO上市。梳理發(fā)現(xiàn)，三巽控股的上市之路并非坦途，可見三巽控股對上市的強(qiáng)烈渴望。

聚焦、深耕三巽土儲(chǔ)“換擋提速”

戰(zhàn)略，決定方向。近10年來，一些房企的快速崛起，與其戰(zhàn)略導(dǎo)向及背后的組織保障密切相關(guān)。而三巽近幾年的快速成長，也正是得益于其前瞻的戰(zhàn)略。

2018年，將總部搬遷到上海后，三巽提出新的發(fā)展戰(zhàn)略：“2+X”和“兩橫三縱”戰(zhàn)略。其中的“2”，即環(huán)滬、環(huán)皖城市群+長三角國家戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，“X”即長江經(jīng)濟(jì)帶+隴海線沿線重點(diǎn)城市；京滬高鐵、京九高鐵、沿海高鐵沿線重點(diǎn)城市，通過聚焦、深耕，將市場做深做透。通過深耕“環(huán)滬”、“環(huán)皖”城市群與具有潛力的城市，把握機(jī)會(huì)型區(qū)域，筑牢企業(yè)發(fā)展“護(hù)城河”。

對房企而言，區(qū)域聚焦深耕無疑是提高產(chǎn)能和費(fèi)效比的較好方式。區(qū)域聚焦深耕，就是在區(qū)域內(nèi)聚焦資源，做深做透。

在聚焦深耕戰(zhàn)略下，三巽控股的業(yè)績出現(xiàn)快速增長。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，三巽控股的收入分別為7.24億元、31.09億元和39.46億元，年復(fù)合增長率近140%。

截至2021年2月28日，三巽控股在安徽、江蘇兩地的土儲(chǔ)占比分別為82.7%、13.3%。相較于2020年7月31日，三巽控股在安徽區(qū)域的土儲(chǔ)占比下降近6個(gè)百分點(diǎn)，在江蘇區(qū)域的土儲(chǔ)占比上升近9個(gè)百分點(diǎn)。

“江蘇作為長三角區(qū)域的高能級區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯、經(jīng)濟(jì)成熟度高，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。將有助于三巽進(jìn)一步優(yōu)化土儲(chǔ)質(zhì)量，對企業(yè)未來高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

值得注意的是，近半年來三巽控股已先后在無錫斬獲4宗宅地，土儲(chǔ)質(zhì)量正減速“換擋提速”。

毛利亮眼財(cái)務(wù)安全邊際不斷提升

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，三巽控股凈利潤分別為0.45億元、3.95億元和3.68億元，年復(fù)合增長率近190%。毛利率方面，同期三巽控股的毛利率水平分別達(dá)到28.6%、31.5%、27%，雖然2020年的毛利率因交付的滁州三悅瀾山等幾個(gè)項(xiàng)目相對較低的毛利率所累，但27%的毛利率水平在行業(yè)內(nèi)依然表現(xiàn)亮眼。

三巽控股上?？偛?/p>

億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的50家A股+H股典型房企的毛利率，在2020年整體呈下降趨勢，毛利率水平普遍保持在20%-25%之間。三巽控股27%的毛利率水平雖然與部分優(yōu)質(zhì)頭部房企有所差距，但對于一家中小規(guī)模房企而言，這一毛利率水平在行業(yè)內(nèi)依然有著不錯(cuò)的表現(xiàn)。

在盈利能力表現(xiàn)穩(wěn)健的同時(shí)，三巽控股的財(cái)務(wù)安全邊際也不斷提升。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，三巽控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%；現(xiàn)金短債比為2.1倍；凈資產(chǎn)負(fù)債比率方面，2019年末三巽控股的該項(xiàng)數(shù)據(jù)為22.9%。

此外，2018年至2020年，三巽控股借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14%、12.3%及9.4%。2020年9.4%的融資利率雖然不及央企及部分頭部優(yōu)質(zhì)房企，但這一融資成本在行業(yè)內(nèi)也具有明顯優(yōu)勢。

千帆競發(fā)，不進(jìn)則退。在行業(yè)競爭越發(fā)激烈，成功登陸港交所，已成為類似三巽控股這樣中小房企做大做強(qiáng)的必然選擇。

“登陸港交所，一方面有助于拓寬企業(yè)的融資渠道，特別是直接與國際資本市場對接，更重要的是通過上市，能進(jìn)一步提升企業(yè)的管制水平，對企業(yè)未來高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

再次闖關(guān)IPO，道路雖然波折，但足可見三巽控股的戰(zhàn)略決心和定力。