每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

對(duì)綠地來說，2020年是亟需改變現(xiàn)狀的一年。

不過，去年初的疫情影響、8月“三道紅線”融資新規(guī)試點(diǎn)，疊加自身混改的持續(xù)進(jìn)行，使得綠地的規(guī)模和利潤(rùn)均出現(xiàn)一定程度下滑。

值得注意的是，進(jìn)入2021年，綠地表現(xiàn)穩(wěn)健，一季度則實(shí)現(xiàn)“首季開門紅”，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)、基建等產(chǎn)業(yè)均保持了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)，降負(fù)債也取得階段性成果，“一條紅線”提前轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo)。

銷售業(yè)績(jī)小幅回落

年報(bào)顯示，2020年綠地營(yíng)業(yè)收入4556.31億元，同比增長(zhǎng)6.53%，但較2019年同期增速下滑了16.26個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)趨緩。

與此同時(shí)，在各梯隊(duì)房企銷售額門檻不斷提升的趨勢(shì)下，2020年綠地控股業(yè)績(jī)下滑，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3584億元，同比下降7.6%。綠地也是TOP10房企中唯一錄得銷售額下跌的房企。在房企銷售額排名中，綠地被中海擠掉了第6名的位置，排名下滑至第7。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，綠地2020年銷售規(guī)模達(dá)3584億元，銷售業(yè)績(jī)小幅回落。同時(shí)，受到竣工面積減少影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得營(yíng)業(yè)收入1947.83億元，同比增長(zhǎng)0.24%，增速相對(duì)緩慢。

但從結(jié)構(gòu)來看，綠地銷售的住宅占比提升至76%，商辦占比則降至24%，整體結(jié)構(gòu)上有所優(yōu)化，回款額達(dá)3089億元。

商辦貢獻(xiàn)收入下滑11個(gè)百分點(diǎn)。受疫情影響，商辦類產(chǎn)品去化的背景下，2020年綠地的商辦業(yè)務(wù)與合同銷售額占比，由2019年的35%下滑至24%，占總合同銷售面積僅達(dá)17%。

由于各地大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多，導(dǎo)致綠地資金被大量沉淀。

數(shù)據(jù)顯示，綠地2019年半年報(bào)披露的共計(jì)578個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，純住宅項(xiàng)目約為152個(gè)，其余項(xiàng)目基本都包含商業(yè)或辦公業(yè)態(tài)，占比近8成。其中不乏位于三四線城市的商辦項(xiàng)目，如江蘇鎮(zhèn)江、青海西寧、山西大同等，此外，其在寧夏銀川有一處辦公項(xiàng)目，在河南開封還有一處公寓、寫字樓項(xiàng)目。

另外，2020年綠地的建筑業(yè)務(wù)收入占比提升。但建筑業(yè)務(wù)毛利率較低，疊加地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)率下滑，帶動(dòng)綠地整體毛利潤(rùn)率下滑至14.41%，較2019年下滑了1.05個(gè)百分點(diǎn)。

三道紅線“由紅轉(zhuǎn)橙”

年報(bào)顯示，2020年綠地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)306.9億元，同比微增0.3%；歸母凈利潤(rùn)150.0億元，同比微增1.7%。

華泰證券表示，綠地的盈利能力低于預(yù)期，2020年公司分紅率下跌12個(gè)百分點(diǎn)至20%。

分析綠地的營(yíng)收構(gòu)成現(xiàn)狀可以初步得出凈利“微增”的原因。2020年，作為綠地兩大主業(yè)之一的基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)收首次超越房地產(chǎn)板塊，并保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。來自基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2334億元，同比增長(zhǎng)24%，占比整體營(yíng)收的51.2%；而房地產(chǎn)開發(fā)收入1948億元，同比增長(zhǎng)0.24%，占比整體營(yíng)收42.7%。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)水平方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，2020年綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，較上年同期上升1.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為139.2%，較上年同期下降17.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為0.97，同比提升0.21。由此，綠地控股2020年年度三項(xiàng)指標(biāo)較2019年略有改善。

“三道紅線”壓力之下，綠地圍繞“三年三步走”去杠桿計(jì)劃，多管齊下降負(fù)債，成效初顯。2021年一季度，綠地持續(xù)推進(jìn)降負(fù)債、去杠桿，累計(jì)壓降有息負(fù)債約181億元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比指標(biāo)超過1.0的央行監(jiān)管基準(zhǔn)線，三道紅線“由紅轉(zhuǎn)橙”。而今年內(nèi)，綠地的目標(biāo)是力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)兩條線“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)。

與此同時(shí)，綠地一直持續(xù)進(jìn)行的多元化轉(zhuǎn)型也有了新變化，正成為未來業(yè)績(jī)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。自2018年綠地發(fā)布中心產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展規(guī)劃以來，通過“三大變革”推進(jìn)房地產(chǎn)主業(yè)在未來三年完成高質(zhì)量開展，重組成立綠地大基建集團(tuán)、綠地商貿(mào)集團(tuán)、綠地酒店旅行集團(tuán)三大工業(yè)集團(tuán)，推進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展。

在新的五年規(guī)劃中，綠地提出“一十百千萬”目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)、大基建、大金融、消費(fèi)四大核心領(lǐng)域做了戰(zhàn)略性部署。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)