每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過(guò)去的3月份是房企2020年年報(bào)的密集發(fā)布期。截至3月底，港股上市房企年報(bào)披露已告一段落，除極少數(shù)房企將投資者會(huì)或媒體會(huì)安排在4月舉行外，其他房企的業(yè)績(jī)會(huì)基本在年報(bào)公布后緊隨舉行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理多家房企的2020年年度業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)，增收未增利、降負(fù)債、窗口期、分化、長(zhǎng)期主義、管理紅利等，成為業(yè)績(jī)會(huì)上出現(xiàn)的高頻詞匯。業(yè)績(jī)會(huì)上，房企分析答卷審視過(guò)往，又需敏銳洞察行業(yè)趨勢(shì)，重新排兵布陣。而業(yè)績(jī)會(huì)上的這些高頻詞，也被看作是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

增收未增利態(tài)勢(shì)延續(xù)

去年疫情突至，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大影響。不過(guò)一年過(guò)去，行業(yè)韌性復(fù)蘇，累計(jì)銷售額再創(chuàng)新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%；商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%。

同時(shí)，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值均創(chuàng)歷史新高。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10房企門檻值為2892億元，同比增長(zhǎng)19%；TOP30房企門檻值為1306億元，同比漲幅達(dá)13%；TOP40房企門檻值破千億元，漲幅達(dá)12%。

圖片來(lái)源：中達(dá)證券

雖然2020年銷售額再創(chuàng)新高，但房地產(chǎn)行業(yè)增收未增利的態(tài)勢(shì)仍舊在延續(xù)。截至3月30日，申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類已有35家房企發(fā)布2020年年報(bào)。同花順數(shù)據(jù)顯示，35家房企2020年?duì)I業(yè)總收入達(dá)10198.93億元，較2019年增長(zhǎng)20.85%；凈利潤(rùn)合計(jì)984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。

從凈利潤(rùn)率來(lái)看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降，占比達(dá)71.4%。拆分來(lái)看，毛利率下滑是利潤(rùn)增速偏低主因，上市房企FY20平均毛利率同比下滑25.2%。

低毛利項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算期，房企盈利能力有所下滑。中達(dá)證券認(rèn)為，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)至25.2%，主要由于低毛利項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算期。

首先，房企在2016年下半年至2017年獲取的項(xiàng)目地價(jià)較高、后續(xù)限價(jià)趨嚴(yán)，導(dǎo)致對(duì)應(yīng)項(xiàng)目利潤(rùn)空間相對(duì)較窄。平均歸母凈利率下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至10.4%，降幅小于毛利率下降幅度，主要系疫情期間線下售樓渠道受阻、房企運(yùn)營(yíng)管控取得成效，共同帶動(dòng)SG&A費(fèi)率有所下降。利潤(rùn)率的下滑亦帶動(dòng)了平均ROE的下降，2020年龍頭房企平均ROE下滑2.8個(gè)百分點(diǎn)至約17.1%。

對(duì)于增收未增利現(xiàn)象，房企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)也有回應(yīng)。華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在業(yè)績(jī)會(huì)上正面回應(yīng)道，2020年華潤(rùn)進(jìn)行了計(jì)提減值準(zhǔn)備，拉低項(xiàng)目結(jié)算的毛利率。毛利率下行是行業(yè)趨勢(shì)，高價(jià)拿地后遇到限價(jià)政策限制了利潤(rùn)空間。預(yù)計(jì)2021年公司毛利率觸底反彈，約為25%。

窗口期與行業(yè)分化

房企業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)“三道紅線”融資新規(guī)、“雙集中”供地新規(guī)的提問(wèn)成了必答題。而降負(fù)債、降檔也頻頻出現(xiàn)在房企業(yè)績(jī)會(huì)上。

依據(jù)“三道紅線”規(guī)定，如果三項(xiàng)指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)，歸為“紅檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得提升；兩項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，歸為“橙檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；一項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，歸屬“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，歸為“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

華潤(rùn)置地總裁李欣在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“這是一個(gè)難得的政策窗口和時(shí)間窗口。對(duì)于像華潤(rùn)置地這種財(cái)務(wù)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展的公司，是非常好的發(fā)展機(jī)遇，但不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)短期的冷熱而做一些短期行為。”

保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健認(rèn)為，在集中供地競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的情況下，將加強(qiáng)在公司招拍掛以外獲取土地的能力。市場(chǎng)也將會(huì)有更多、更好的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，會(huì)積極地關(guān)注。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，這些政策對(duì)于中國(guó)海外這樣財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金充裕、注重精細(xì)化管理的企業(yè)而言是有利的。特別是“兩集中”供地新規(guī)，對(duì)聚焦一二線城市的企業(yè)更為關(guān)鍵?，F(xiàn)在公布試點(diǎn)“兩集中”供地新規(guī)的22個(gè)城市，中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢(shì)，面臨的更多的機(jī)會(huì)。

正如龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉所言，未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展是很難再依靠高的財(cái)務(wù)杠桿去做，更多要靠未來(lái)的能力杠桿去做。

雖然分化在行業(yè)內(nèi)已有提及，但在密集新政之下，持續(xù)去杠桿要靠真本事，真金白銀充分競(jìng)爭(zhēng)的分化，或?qū)?lái)的比預(yù)期的更快。

中國(guó)海外發(fā)展執(zhí)行董事兼副總裁郭光輝表示，房地產(chǎn)下半場(chǎng)，“五大分化”將是重要特征。一是市場(chǎng)分化，一二線及強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng)；二是企業(yè)分化；三是投資分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金優(yōu)勢(shì)明顯的公司將能把握更多投資機(jī)會(huì)；四是管理分化，精細(xì)化、數(shù)字化、管理能力強(qiáng)的企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中勝出；五是產(chǎn)品力分化，好產(chǎn)品、好服務(wù)永遠(yuǎn)是贏得客戶的關(guān)鍵。

但對(duì)于不少負(fù)債較高的房企而言，目前降杠桿才是頭等大事，房企應(yīng)清晰地認(rèn)識(shí)到，對(duì)于房企融資側(cè)的收緊不是短期的事。未來(lái)3到5年，房企都會(huì)面臨這樣的狀態(tài)，整個(gè)融資側(cè)的收緊是一個(gè)長(zhǎng)效的一個(gè)機(jī)制手段，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，把資產(chǎn)負(fù)債狀況調(diào)整到符合國(guó)家要求是非常重要的。

值得一提的是，在業(yè)績(jī)會(huì)上，不少房企提出的2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)預(yù)期遠(yuǎn)低于2020年的增幅，一定程度上意味著房企對(duì)今年市場(chǎng)發(fā)展的謹(jǐn)慎態(tài)度。

長(zhǎng)期主義和管理紅利

在增收未增利態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)的大環(huán)境下，房企在業(yè)績(jī)會(huì)上紛紛喊出長(zhǎng)期主義、向管理要紅利的口號(hào)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、管理成為未來(lái)重要增長(zhǎng)渠道。

此前，“三道紅線”四檔管理，從銀行端將企業(yè)融資規(guī)模限制在0%~15%，“雙集中”供地新規(guī)則從城市等層面嚴(yán)控，標(biāo)志著助力房地產(chǎn)行業(yè)躍進(jìn)發(fā)展的金融紅利和土地紅利已經(jīng)終結(jié)。行業(yè)難再像幾年前出現(xiàn)冒進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)者，梯隊(duì)固化也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將是未來(lái)行業(yè)的重要趨勢(shì)，向管理要紅利成為行業(yè)共識(shí)。

中國(guó)銀河證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善推進(jìn)有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展大環(huán)境的形成，行業(yè)集中度提升邏輯不斷得到強(qiáng)化，在行業(yè)邁入管理紅利時(shí)代的背景下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力顯的愈發(fā)重要。

碧桂園總裁莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上指出,“隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失,房企將進(jìn)入管理紅利時(shí)期。誰(shuí)的管理能力強(qiáng),競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)，市場(chǎng)占有率就越大。”

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上再次提到管理紅利。他認(rèn)為，管理紅利時(shí)代對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，這是一個(gè)明確、清晰的趨勢(shì)?；貧w實(shí)業(yè)屬性，意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。

實(shí)際上，去年郁亮就公開(kāi)論證了管理紅利與制造業(yè)關(guān)系。“管理紅利時(shí)代，靠真本事，比拼綜合方方面面的能力，每個(gè)方面都還不容有失。

而在管理紅利時(shí)代，可以看到眾多房企紛紛做出變革，如總部多中心合并、對(duì)區(qū)域進(jìn)行合并和裁撤、新增風(fēng)控中心、分拆物業(yè)上市等。

在提及不同業(yè)務(wù)分拆上市時(shí)，郁亮還提到了長(zhǎng)期主義，他認(rèn)為，不純粹考慮單個(gè)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，同時(shí)關(guān)注業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)性，不會(huì)以短期資本市場(chǎng)熱點(diǎn)來(lái)決定業(yè)務(wù)的上市安排，但要以上述兩個(gè)條件作優(yōu)先考量。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，管理可以出效應(yīng)、效率和效果，但管理能不能出紅利仍然存疑。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)