每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“三道紅線”融資新規(guī)疊加融資環(huán)境持續(xù)全線收緊，使得“降檔”成為房企今年的重點工作之一。

克而瑞統(tǒng)計顯示，3月份100家典型房企的融資總量為847.93億元，環(huán)比上升48.8%，同比下降35.7%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%。

與此同時，一季度以來房企境外發(fā)債成本產(chǎn)生巨大差異，部分房企境外融資利率超過11%，同時有房企的境外融資利率則低至4%以下。

同策研究院分析師左越在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，各大房企境外債發(fā)行成本的分化趨勢的繼續(xù)是必然的。融資總額同比下滑一方面是房企整體債權(quán)融資環(huán)境較為嚴(yán)苛供需兩端均受到限制，另一方面各大房企在債權(quán)融資的主動意愿上也有所降低。未來，各大房企的債權(quán)融資環(huán)境大概率將持續(xù)緊縮，或在股權(quán)融資方式上尋求大額融資新出路。

 2014年Q1至2021年Q1房企債券融資規(guī)模  數(shù)據(jù)來源：Wind，貝殼研究院整理

發(fā)債規(guī)模同比降超兩成

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

整體債市下行，境內(nèi)外表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。一季度境內(nèi)債券規(guī)模占比64%，較2020年同期上升14個百分點。2021年開年以來，境內(nèi)貨幣政策穩(wěn)定中性，資金面平穩(wěn)，境內(nèi)債市發(fā)行規(guī)模占比近5年內(nèi)首次反超境外發(fā)行規(guī)模，并有進一步擴大占比趨勢。境外債方面，一季度受到通脹預(yù)期影響，美元債劇烈波動，致境外發(fā)債規(guī)模大幅下降，預(yù)期二季度境外債仍呈不確定預(yù)期。

2014年Q1-2021年Q1房企債券融資結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：Wind，貝殼研究院整理

對于一季度房企債權(quán)融資總額同比下滑的原因，左越告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一方面是在政府持續(xù)推進房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的大環(huán)境下，房企整體債權(quán)融資環(huán)境較為嚴(yán)苛。“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企債權(quán)融資供需兩端均受到限制，房企債權(quán)融資環(huán)境可謂是全線收緊。另一方面，一季度各大房企整體銷售情況良好，為房企帶來較為充足的現(xiàn)金流，因而在債權(quán)融資的主動意愿上也有所降低。

具體到3月單月的融資市場，趨勢也是如此?？硕鸾y(tǒng)計顯示，今年3月房企共發(fā)債495.59億元，環(huán)比上升77.3%，同比下降42.9%。其中，境外發(fā)債102.44億元，環(huán)比下降24.3%，同比下降54.2%；境內(nèi)發(fā)債393.15億元，環(huán)比上升172.6%，同比下降38.9%。

值得注意的是，今年一季度房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3735億元，同比增加134%。“三道紅線”融資新規(guī)后，自2020年四季度至今，已連續(xù)兩個季度新發(fā)債規(guī)模低于到期債務(wù)規(guī)模，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)。預(yù)計二季度房企償債規(guī)模約為3279億元，較一季度略有下降，但償債規(guī)模仍屬高位。

不過，隨著“三道紅線”融資新規(guī)效果逐漸顯現(xiàn)，房企“降負”成為行業(yè)整體趨勢，且成果顯著。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，在已發(fā)布2020年財報的近70家房企中，55%的房企維持原來位置，未出現(xiàn)“升檔”房企；在保持“綠檔”的13家房企外，新增13家房企通過降檔實現(xiàn)“零踩線”；整體45%的降檔房企，其中16%的房企下降兩檔，實現(xiàn)快速降檔。

境外發(fā)債成本分化加劇

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，年3月房企融資成本為4.71%，環(huán)比下降0.72個百分點，同比基本持平。其中境內(nèi)融資成本4.20%，環(huán)比上升0.15個百分點；境外融資成本6.68%，環(huán)比下降0.25個百分點。由于近期美元走強，導(dǎo)致融資成本較高的房企發(fā)行的美元債相對較少，因此境外融資成本有所下降。

具體到企業(yè)表現(xiàn)來看，卻出現(xiàn)境外融資成本分化差異。一季度房企境外發(fā)債成本產(chǎn)生巨大差異，如1月富力地產(chǎn)與當(dāng)代置業(yè)的境外中期公司債利率高達11.75%與11.95%，而同期碧桂園與世茂境外發(fā)行的長期利率僅為3.30%與3.45%。

左越分析認(rèn)為，未來各大房企境外發(fā)債成本將持續(xù)進一步分化。究其原因，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)降杠桿環(huán)境以及“兩集中”供地新規(guī)下，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，去杠桿不可能是急剎車、急轉(zhuǎn)彎的過程。因而，短期內(nèi)房企的經(jīng)營狀況和財務(wù)表現(xiàn)方面的分化將會持續(xù)。同時，境外債的發(fā)行利率反應(yīng)了境外專業(yè)機構(gòu)對于各大房企未來信用和經(jīng)營情況的判斷。

2019年至今季度房企境外債券融資票面利率 數(shù)據(jù)來源：Wind，貝殼研究院整理

境內(nèi)融資也是如此。3月藍光發(fā)展2021年度第一期中期票據(jù)發(fā)行金額10億元，票面利率為7.2%；中南建設(shè)發(fā)行4年期公司債券發(fā)行總額10億元，票面利率7.30%。與此同時，金地集團發(fā)行3年期中期票據(jù)，發(fā)行金額15億元，票面利率為3.98%。

在如今房地產(chǎn)降杠桿和限制金融機構(gòu)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，未來各大房企的債權(quán)融資環(huán)境大概率將持續(xù)緊縮。因此，左越指出，各大房企未來或在股權(quán)融資方式上尋求大額融資新出路?？梢灶A(yù)見，股權(quán)融資大概率將會在房企融資中扮演愈來愈重要的角色。

不過左越也表示，房企或?qū)⒃谙聜€季度進行大規(guī)模融資，“在融資窗口上，集中供地意味著房企的資金需求期也將集中，房企或?qū)⒃谝庀虺鞘械募泄┑仉A段進行集中式的大規(guī)模融資”。

貝殼研究院也表示，房企整體呈現(xiàn)“降檔”趨勢，利于房企進一步融資，預(yù)計年報季后房企融資需求會上揚。

4月正是16城“雙集中”供地新規(guī)靴子落地的月份，而未來剩余6城(包括上海)以及其他主動響應(yīng)集中供地的城市也會逐步落地集中供地的政策細則。一季度房企整體債權(quán)融資的相對低迷與股權(quán)融資的相對平靜，或許正是“暴風(fēng)雨前的平靜”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)