每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雅居樂銷售395.3億元，同比增長153%；花樣年銷售103.24億元，同比增長129.68%；中國奧園銷售300.2億元，同比增長110%；德信中國銷售190億元，同比增長255%……進(jìn)入4月，房企陸續(xù)發(fā)布一季度業(yè)績報(bào)告，“同比增長”成為多頻詞。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，從今年一季度的累計(jì)銷售操盤金額來看，百強(qiáng)房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83%，較2019年同期增長46.2%。尤其是3月，百強(qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10918.3億元，較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，去年一季度受疫情影響市場成交量明顯下降，今年一季度雖然調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)，但房價(jià)上漲趨緩，市場成交量依然保持了明顯增長。“同時(shí)，由于‘雙集中’供地新規(guī)落地，對房企資金要求更高，這將變相催動房企的銷售，通過加速去化回款來補(bǔ)充資金庫。所以，第二季度的房市地市預(yù)計(jì)都會趨熱”。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

一季度迎來出貨窗口期

今年3月，房地產(chǎn)市場喜迎“小陽春”行情，克而瑞監(jiān)測的28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%，北京、杭州、南京等多城成交顯著放量，較2019年同期均實(shí)現(xiàn)翻倍增長。

而房企也紛紛加大供貨力度，成交呈明顯回升的態(tài)勢。從房企業(yè)績表現(xiàn)來看，3月百強(qiáng)房企中81%的企業(yè)單月銷售業(yè)績好于去年月均水平，其中超過四成房企業(yè)績增幅在20%以上，整體業(yè)績提升明顯。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年融資難度較大，房企盡量把銷售節(jié)點(diǎn)往前提，所以往年一季度可能比較淡，但今年是出貨窗口期。

以中國恒大為例，今年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1531.5億元，同比增長3.9%；合約銷售面積1788萬平方米，同比增長7.8%。以恒大今年銷售目標(biāo)7500億元計(jì)算，目前已經(jīng)完成了目標(biāo)的20.42%。

再看融創(chuàng)中國，截至2021年3月底累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1162.8億元，同比增長88%；銷售面積約769.6萬平方米，合同銷售均價(jià)約15110元/平方米。2021年融創(chuàng)的合約銷售目標(biāo)為6400億元，照此計(jì)算，前3月已完成銷售目標(biāo)的18.17%。

此外，中南建設(shè)一季度累計(jì)合同銷售金額484.2億元，比上年同期增長124.3%。而且在3月份，中南建設(shè)新增6個(gè)項(xiàng)目，總占地面積達(dá)88.18萬平方米，規(guī)劃建筑面積147.72萬平方米，土地價(jià)款達(dá)27.85億元。

“一季度對于房企來說就是搶時(shí)間，在市場向好的情況下，房企抓緊時(shí)間去化回款。”一位TOP30房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，這就使得房企一季度業(yè)績相較去年有明顯提升。

張波也認(rèn)為，由于“三道紅線”對房企影響明顯，不少房企明顯加快了出貨速度，不但在一二線熱點(diǎn)城市的出貨保持節(jié)奏，同時(shí)通過加大對三四線城市的優(yōu)惠力度來達(dá)到快速回籠資金的目的。可以看出，在不斷加快銷售背景下，大中型房企的財(cái)務(wù)狀況整體逐步變得更為穩(wěn)健。

別外值得關(guān)注的是，在剛剛過去的3月，各大房企還密集開展戰(zhàn)略合作，促進(jìn)優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。

如萬科集團(tuán)與中交集團(tuán)將在土地開發(fā)、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域開展深入合作，補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)鏈；融創(chuàng)中國與華住成立合資公司，共同布局高端酒店市場；世茂海峽與上坤集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，就粵港澳大灣區(qū)及廣西市場的投資拓展展開合作。

此外，綠地集團(tuán)與南昌市政府、江西國控集團(tuán)簽署協(xié)議，擬打造千億級規(guī)模的大基建產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)；平安不動產(chǎn)與俊發(fā)集團(tuán)將重點(diǎn)圍繞城市更新這一新型城市發(fā)展命題發(fā)揮優(yōu)勢、資源互補(bǔ)。

加速去化應(yīng)對集中供地潮

一季度是房企重要的銷售窗口期，也是集中補(bǔ)倉期。

億翰智庫監(jiān)測的16家典型房企，雖然在一線城市的拿地規(guī)模下降，但在其他能級城市的投資力度均大幅上升。這也使得一季度房企拿地面積雖然同比微降0.9%，但拿地金額同比上升24.4%，達(dá)2601.9億元。

億翰智庫認(rèn)為，房企在經(jīng)過疫情及嚴(yán)格監(jiān)管后，傾向于投資更高能級的城市以及區(qū)域內(nèi)的核心地段，這類地塊的成本相對較高，拉高了投資金額的增速，總體的投資力度依舊呈現(xiàn)上升趨勢。

不過張波認(rèn)為，今年在城市“兩集中”供地新規(guī)之下，在一些供地區(qū)域形成了集中熱度。但整體上，房企的投資力度從去年下半年開始在往下降。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前各地已在陸續(xù)執(zhí)行供地新政，長春已在3月15日率先掛牌了首批51宗集中出讓地塊。此后，北京、天津、廣州、無錫、長沙、杭州、重慶等城市也陸續(xù)公布了今年第一批集中供地計(jì)劃。而且在4月份，還會有更多城市開始大規(guī)模集中供地。

“集中供地意味著對房企資金要求更高，而一線城市和熱點(diǎn)二線城市集中出讓土地，則意味著更高的資金門檻。”上述房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司已經(jīng)備了近200億元資金用以迎接正在到來的集中供地潮。

對于中小房企而言，在融資受限的情況下，要想獲得資金，除了戰(zhàn)略拿地，就是向內(nèi)要利潤，降本增效。同時(shí)，找管理紅利，加強(qiáng)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰。該營銷負(fù)責(zé)人表示，“在三道紅線的壓力下，大家對資金的渴求明顯增加。而且三道紅線卡脖子，對于房企來說，左口袋裝的是融資，右口袋是回款，融資受限的情況下，只有出貨才有回款。”

“集中供地提高了房企的拿地難度，一定程度上會對銷售起到催化作用。”張波分析認(rèn)為，因?yàn)榉科笮枰烊セ?、變現(xiàn)來回籠資金，同時(shí)強(qiáng)化資金的統(tǒng)籌能力、深化市場戰(zhàn)略布局，在眾多城市的優(yōu)質(zhì)地塊上如何做好取舍。

張波表示，今年不少房企還成立了專門的營銷公司，核心邏輯就是把所有指標(biāo)前置，一方面為應(yīng)對“雙集中”供地新規(guī)，一方面快速回流資金。“實(shí)力房企已經(jīng)在為4月份的集中供地潮存儲資金，但還有很多企業(yè)的資金緊張，根本無法參與拿地。很多企業(yè)沒錢不是短期就能緩解，不止一季度手上沒預(yù)算，可能接下來也捉襟見肘”。

事實(shí)上，在加快回款方面，一些房企已經(jīng)在付諸實(shí)施。如卓越集團(tuán)4月2日通過官方微信發(fā)布消息稱，3月份實(shí)現(xiàn)銷售、回款雙破百億元。

對于今年二季度及未來市場走勢，克而瑞認(rèn)為，聯(lián)系到近期三部委嚴(yán)打經(jīng)營貸，房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑷孚吘o，投機(jī)炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。

值得一提的是，從目前已公布2021年銷售目標(biāo)的房企看，業(yè)績增長預(yù)期明顯放緩，漲幅普遍集中于20%以內(nèi)。且不同房企之間分化明顯，頭部房企的業(yè)績漲幅多維持在個(gè)位數(shù)，TOP30房企的業(yè)績漲幅訴求都在兩位數(shù)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)