每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

昆明公寓市場(chǎng)最近又火了一把，特價(jià)、促銷(xiāo)頻繁上演，大批量“骨折價(jià)”公寓奔涌而來(lái)，價(jià)格不斷跌破市場(chǎng)預(yù)期。

繼前段時(shí)間出現(xiàn)“7字頭”售價(jià)的公寓后，近段時(shí)間又出現(xiàn)“第二套半價(jià)”“買(mǎi)一套送一套，還帶學(xué)位”……

事實(shí)上，去年以來(lái)，昆明公寓市場(chǎng)就開(kāi)始“跌跌不休”，甚至出現(xiàn)有購(gòu)房者花1400多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了14套公寓，不到一年時(shí)間損300多萬(wàn)，要求開(kāi)發(fā)商退房的情況。

據(jù)昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦市場(chǎng)存量達(dá)1414.70萬(wàn)平方米，其中公寓市場(chǎng)平均去化周期達(dá)53個(gè)月（4.4年），去化壓力巨大。也因此，為了去化，各大開(kāi)發(fā)商也是八仙過(guò)海各顯神通，降價(jià)促銷(xiāo)、送車(chē)位，還開(kāi)始蹭上學(xué)位房熱點(diǎn)。

降價(jià)促銷(xiāo)仍是常態(tài)

事實(shí)上，昆明公寓這股“降價(jià)風(fēng)”始于2020年下半年。

2020年8月，位于呈貢的實(shí)力蝶錦臺(tái)推出了4700元/平方米的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價(jià)格拉到了5000元/平方米以下；隨后11月，巫家壩一項(xiàng)目公寓將售價(jià)拉低到約8000元/平方米，以至于惹惱了一位前期曾經(jīng)以11000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了一整層共14套公寓的投資者，要求開(kāi)發(fā)商退房。

據(jù)《都市時(shí)報(bào)》，該投資者在2019年11月出資1400多萬(wàn)元買(mǎi)下14套公寓，打算做酒店，全款4套、貸款2套后，剩下8套共交了500多萬(wàn)元分期款，一年后在得知價(jià)格只8000元/平方米時(shí)，其表示“真的覺(jué)得虧大了！希望開(kāi)發(fā)商能把8套房的500萬(wàn)元分期款返還。”不到一年時(shí)間，損失300多萬(wàn)元。

進(jìn)入2021年，昆明公寓產(chǎn)品依然止不住下跌趨勢(shì)，降價(jià)促銷(xiāo)成常態(tài)。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家壩保利天際項(xiàng)目，就推出了“買(mǎi)一套公寓，第二套半價(jià)”的促銷(xiāo)措施。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電保利天際項(xiàng)目售樓部，一名置業(yè)顧問(wèn)表示，目前項(xiàng)目在售戶(hù)型為25~53平方米，除25平方米的戶(hù)型是平層外，其他戶(hù)型都是LOFT，“第二套半價(jià)”的活動(dòng)只針對(duì)25平方米的平層公寓。

“最近特價(jià)政策推行后，每天看房的人比較多，房源本就不多，這批產(chǎn)品快清盤(pán)了。”該置業(yè)顧問(wèn)粗略計(jì)算了下，一套26.1平方米的平層公寓，總價(jià)32.36萬(wàn)元，第二套25.46平方米戶(hù)型半價(jià)后價(jià)格為16.18萬(wàn)元，兩套總價(jià)約48.55萬(wàn)元，平均單價(jià)約9400元/平方米。而保利天際26.1平方米的LOFT公寓售價(jià)約30萬(wàn)元/套，單價(jià)11500元/平方米，兩者單價(jià)差距在2000元/平方米左右。

為加速去化，據(jù)云南房網(wǎng)，目前昆明在售的帶學(xué)位的公寓有保利城、上悅天地、潤(rùn)城學(xué)府公館、七彩云南第壹城，其中，潤(rùn)城學(xué)府公館還能落戶(hù)。雖然都帶學(xué)位，但因個(gè)體差異，銷(xiāo)售情況不一。

商辦存量居6年來(lái)高位

昆明銳理發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，昆明公寓市場(chǎng)自2018年下半年起供應(yīng)量大幅提升，存量隨之逐步增高。截至2020年底，昆明商辦市場(chǎng)存量達(dá)到近6年來(lái)的頂峰，去化周期為99.7個(gè)月。也就是說(shuō)，哪怕是在不新增供應(yīng)的情況下，全部賣(mài)完也需要超過(guò)8年，去化壓力巨大。

僅就公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2020年昆明公寓市場(chǎng)整體供大于求，供給、銷(xiāo)售、價(jià)格較2019年均有所下降，全年賣(mài)出了103.47萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為9150元/平方米，存量面積約454.22萬(wàn)平方米，需53個(gè)月（約4.4年）才能消化完。

在一位昆明資深業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相比于寫(xiě)字樓、商業(yè)產(chǎn)品而言，公寓產(chǎn)品不限價(jià)，更容易變現(xiàn)。隨著越來(lái)越多項(xiàng)目入市，昆明公寓市場(chǎng)供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大，供需矛盾也將進(jìn)一步激化，特別是呈貢區(qū)域。

據(jù)了解，2018年1月昆明出臺(tái)的戶(hù)籍新政明確，購(gòu)買(mǎi)呈貢公寓即可申請(qǐng)?jiān)诔守暵鋺?hù)，這意味著呈貢成為了昆明唯一一個(gè)購(gòu)買(mǎi)公寓就能申請(qǐng)落戶(hù)的區(qū)域。

不過(guò)，昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，目前無(wú)論是呈貢還是昆明整體商辦市場(chǎng)均供大于求，2021年供應(yīng)量預(yù)計(jì)在180萬(wàn)~200萬(wàn)平方米，但成交量預(yù)計(jì)僅100萬(wàn)~120萬(wàn)平方米，價(jià)格也會(huì)受區(qū)位等影響，波動(dòng)較大，整體成交將繼續(xù)呈下滑趨勢(shì)。