每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

昆明公寓市場最近又火了一把，特價、促銷頻繁上演，大批量“骨折價”公寓奔涌而來，價格不斷跌破市場預(yù)期。

繼前段時間出現(xiàn)“7字頭”售價的公寓后，近段時間又出現(xiàn)“第二套半價”、“買一套送一套”還帶學(xué)位……

事實上，從去年以來，昆明公寓市場就出現(xiàn)了“跌跌不休”的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)有購房者1400多萬購買了14套公寓，不到一年時間損300多萬，要求開發(fā)商退房的情況。

據(jù)昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦市場存量達(dá)1414.70萬平方米，其中公寓市場平均去化周期達(dá)53個月（4.4年），去化壓力巨大。也因此，為了去化，各大開發(fā)商也是八仙過海各顯神通，降價促銷、送車位，還開始蹭上學(xué)位房熱點(diǎn)。

“買一套公寓，第二套半價”？

事實上，昆明公寓這股“降價風(fēng)”始于2020年下半年。

2020年8月，位于呈貢的實力蝶錦臺推出了4700元/平方米的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價格拉到了5000元/平方米以下；隨后11月，巫家壩一項目公寓將售價拉低到約8000元/平方米，以至于惹惱了一位前期曾經(jīng)以11000元/平方米的價格買了一整層共14套公寓的投資者，要求開發(fā)商退房。

據(jù)《都市時報》，該投資者在2019年11月出資1400多萬元買下14套公寓，打算做酒店，全款4套、貸款2套后，剩下8套共交了500多萬元分期款，一年后在得知價格只8000元/平方米時，表示“真的覺得虧大了！希望開發(fā)商能把8套房的500萬元分期款返還。”不到一年時間，損失300多萬元。

而進(jìn)入2021年，昆明公寓產(chǎn)品依然止不住下跌趨勢，降價促銷仍是常態(tài)。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家壩保利天際項目還推出了“買一套公寓，第二套半價”的促銷措施。

中介朋友圈截圖

鎂編以記者身份致電保利天際項目售樓部時，一名置業(yè)顧問表示，目前項目在售戶型為25～53平方米，除25平方米的戶型是平層以外，其他戶型都是LOFT，而“第二套半價”的活動只針對25平方米的平層公寓。

“最近特價政策推行后，每天看房的人比較多，房源本就不多，這批產(chǎn)品快清盤了。”該置業(yè)顧問粗略為記者計算了一下，一套26.1平方米的平層公寓，總價32.36萬元，第二套25.46平方米戶型半價后價格為16.18萬元，兩套總價約48.55萬元，平均單價約9400元/平方米。而保利天際26.1平方米的LOFT公寓售價約30萬元/套，單價11500元/平方米，兩者單價差距在2000元/平方米左右。

為加速去化，據(jù)云南房網(wǎng)，目前昆明在售的帶學(xué)位的公寓有保利城、上悅天地、潤城學(xué)府公館、七彩云南第壹城，其中，潤城學(xué)府公館還能落戶。雖然都帶學(xué)位，但因個體差異，銷售情況不一而足。

去化周期達(dá)53個月

昆明銳理發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，昆明公寓市場自2018年下半年起供應(yīng)量大幅提升，存量隨之逐步增高。截至2020年底，昆明商辦市場存量達(dá)到近6年來的頂峰，去化周期為99.7個月。也就是說，哪怕是在不新增供應(yīng)的情況下，全部賣完也需要超過8年，去化壓力巨大。

僅就公寓市場來說，2020年昆明公寓市場整體供大于求，供、銷、價較2019年均有所下降，全年賣出了103.47萬平方米，成交均價為9150元/平方米，存量面積約454.22萬平方米，需53個月（約4.4年）才能消化完。

來源：昆明銳理

在一昆明資深業(yè)內(nèi)人士看來，相比于寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品而言，公寓產(chǎn)品不限價、更容易變現(xiàn)。隨著越來越多項目入市，昆明公寓市場供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大，供需矛盾也將進(jìn)一步激化，特別是呈貢區(qū)域。

據(jù)了解，2018年1月昆明出臺的戶籍新政明確，購買呈貢公寓即可申請在呈貢落戶，這意味著呈貢成為了昆明唯一一個購買公寓就能申請落戶的區(qū)域。

在呈貢限售及落戶政策的雙重刺激之下，越來越多客戶開始轉(zhuǎn)投公寓市場。

不僅如此，根據(jù)昆明呈貢信息服務(wù)平臺統(tǒng)計，自2012年起，昆明每年30萬人口增長，三分之一落戶呈貢；再加上隨著區(qū)域內(nèi)流動人口、商務(wù)、白領(lǐng)等人流量的增加，預(yù)計到2020年，呈貢人口將達(dá)到107萬。

不過，昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，目前無論是呈貢還是昆明整體商辦市場均供大于求，2021年供應(yīng)量預(yù)計在180萬～200萬平方米，但成交量預(yù)計僅100萬～120萬平方米，價格也會受區(qū)位等影響，波動較大，整體成交將繼續(xù)呈下滑趨勢。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)