每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“對(duì)口初中不好，室友都開(kāi)始焦慮了。”

一位孩子尚在幼兒園大班的媽媽在群里說(shuō)。她口中的室友，就是一向佛系的甩手掌柜——爸爸。

上海學(xué)區(qū)房新政沸沸揚(yáng)揚(yáng)一周，但所有人都期待的拐點(diǎn)可能并不會(huì)到來(lái)。

在被稱(chēng)為雙學(xué)區(qū)甚至三學(xué)區(qū)神地的“梅園”片區(qū)，也就是近日傳聞中暴跌的小區(qū)，隨處可見(jiàn)各大品牌中介和本土中介門(mén)店，一家挨著一家，我愛(ài)我家、鏈家、太平洋、紅星、九間伴......一旦有人靠近櫥窗，工作人員便立刻奪門(mén)而出。

梅園片區(qū)的中介掛牌信息 每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

一周前，上海小升初的家長(zhǎng)們沒(méi)等來(lái)“劃片搖號(hào)”，倒是中考改革的靴子提前落地了。根據(jù)上海市教委公布的《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），2021年起上海市委屬實(shí)驗(yàn)性示范性高中將拿出招生總計(jì)劃的65%，通過(guò)“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”方式，分配到區(qū)、分配到校。

這里有幾個(gè)非常重要的描述——不選擇生源的初中學(xué)校、全覆蓋。

這意味著對(duì)“學(xué)區(qū)”概念的全盤(pán)擊破：所有初中將擁有同樣的市重點(diǎn)升學(xué)率、區(qū)重點(diǎn)升學(xué)率，鄙視鏈末端的“菜中菜”和天價(jià)學(xué)區(qū)相比，由于畢業(yè)生人數(shù)極少，反而更有優(yōu)勢(shì)。這比瘋傳了大半年的“劃片搖號(hào)入學(xué)”，更具殺傷力。

新政發(fā)布后的第三天，3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)隨即向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起《規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議》，包括房源發(fā)布信息不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介宣傳、在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中不以“學(xué)區(qū)房”名義誤導(dǎo)購(gòu)房者等，阻斷中介炒作學(xué)區(qū)房的重要路徑。

一年暴漲200萬(wàn)

學(xué)區(qū)房由于屬性特殊，價(jià)格變動(dòng)往往保持著自己的規(guī)律。以往上海學(xué)區(qū)房的價(jià)格，總會(huì)先于“入學(xué)報(bào)名登記”來(lái)一輪上漲，特別是浦東新區(qū)，由于大部分學(xué)校對(duì)“入戶(hù)年限”沒(méi)有硬性規(guī)定，而是采用“應(yīng)收盡收”的方式，此后隨著報(bào)名入學(xué)進(jìn)入常規(guī)流程，學(xué)區(qū)房的熱度也會(huì)稍有降溫。

太平洋房屋置業(yè)顧問(wèn)王芳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“浦東的學(xué)區(qū)劃分非常穩(wěn)定，幾乎十幾年來(lái)都不曾改變。2018年前后曾經(jīng)因?yàn)樾Ｉ岵蛔?，?duì)入戶(hù)年限做了限制，但引發(fā)了眾多居民的不滿(mǎn)，后來(lái)校方想盡辦法擴(kuò)充校舍，現(xiàn)在一屆差不多有13～18個(gè)班級(jí)，只要你在報(bào)名前落戶(hù)口，都能上學(xué)。”

正如王芳所說(shuō)，梅園街坊對(duì)口的“福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)”，分成三個(gè)校區(qū)教學(xué)，一二年級(jí)振華校區(qū)、三五福山校區(qū)、四年級(jí)在瑞華校區(qū)，因?yàn)閷W(xué)生人數(shù)實(shí)在太多了。

家長(zhǎng)的焦慮、優(yōu)質(zhì)資源的稀缺，加上中介的推波助瀾，學(xué)區(qū)房助推著上海全市二手房集體井噴。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2020年4月～2021年1月連續(xù)10個(gè)月保持2.4萬(wàn)套~4.45萬(wàn)套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月。不過(guò)121樓市新政疊加春節(jié)假期，2月份成交套數(shù)有所回落。

“去年漲得特別瘋狂”，鏈家梅園店置業(yè)顧問(wèn)張鋒說(shuō)，往年5月開(kāi)始價(jià)格就會(huì)穩(wěn)住了，2020年反而一路飆上去，5月到10月是小漲，之后就是一路猛漲了，現(xiàn)在一套兩居室至少比去年這時(shí)候漲了200萬(wàn)元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“上海這一輪二手房漲價(jià)幅度算是比較高的，從中原的報(bào)價(jià)指數(shù)來(lái)看是創(chuàng)了歷史新高。和前幾年、前幾輪行情相比，這一輪行情特點(diǎn)是短時(shí)間快速上漲。像2013年、2015～2016年，上漲周期基本上都是一年以上。但這次很明顯，反彈就是從去年5月之后，一直漲到現(xiàn)在，跨度一年時(shí)間都不到。”

但像梅園街坊這樣的市中心“老破小”，居住體驗(yàn)并不理想，“我心里覺(jué)得10萬(wàn)元/平方米是比較合理的價(jià)格吧。”一位福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)的家長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)。

梅園三街坊 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

這位媽媽在梅園街坊住了至少10年，老大從福外畢業(yè)、進(jìn)入聲名在外的“建平系”初中，如今已經(jīng)是高中生了，二胎仍然在福外就讀，所以一家人仍然要住在梅園。“也就地段好一點(diǎn)，這房子真的太舊了，住得焦慮。”她說(shuō)。

房東心態(tài)不再“膨脹”

121新政疊加316中考改革新政，上海二手房市場(chǎng)能否回歸理性？

盧文曦認(rèn)為，最近幾個(gè)月學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲比較離譜，純粹靠學(xué)區(qū)概念來(lái)支撐，虛火成分比較高。買(mǎi)學(xué)區(qū)本來(lái)是想增加保險(xiǎn)系數(shù)，進(jìn)好學(xué)校、提高成績(jī)，進(jìn)入重點(diǎn)高中。而中考新政主要是讓大家有公平的入學(xué)機(jī)會(huì)。牛校中游未必能進(jìn)入滿(mǎn)意的高中，相反所謂“菜中”，只要學(xué)習(xí)成績(jī)拔尖，依然有機(jī)會(huì)分配入重點(diǎn)高中，所以不排除學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格會(huì)有合理回歸的過(guò)程。

這一過(guò)程可能需要更長(zhǎng)時(shí)間。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“膠著”、“觀望”是近日學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)雙方共同的選擇。

“房東降價(jià)？有降一點(diǎn)吧，大概20萬(wàn)左右的樣子。”張鋒表示，“現(xiàn)在大家都穩(wěn)住不動(dòng)，既沒(méi)有降價(jià)的理由，也沒(méi)有繼續(xù)漲價(jià)的空間。”

多家中介工作人員的共同反應(yīng)都是，目前價(jià)格有所松動(dòng)的房源，多數(shù)是因?yàn)?21新政限制購(gòu)房資格進(jìn)一步帶來(lái)的置換急售等情況，或是新出房源房東心態(tài)不再如年前那么“膨脹”，適度調(diào)低了成交預(yù)期，不過(guò)大幅降價(jià)也不太可能。

記者發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)房平臺(tái)上，目前有學(xué)區(qū)概念的房源，掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)仍然有著非常大的差距。

那么原先沒(méi)有漲幅的二梯隊(duì)、三梯隊(duì)，甚至“菜中”學(xué)區(qū)房，會(huì)不會(huì)構(gòu)成新的熱點(diǎn)？

上海本地論壇有家長(zhǎng)吐槽：“浦東某中學(xué)某年只有8人有資格中考，但是按照新規(guī)可以分到5個(gè)市重點(diǎn)到校名額。8人中考，5個(gè)市重點(diǎn)名額，可以上熱搜了。”

這幾天，已經(jīng)有家長(zhǎng)集體研究，如何進(jìn)入此前被熱議的“新云臺(tái)中學(xué)”，博一個(gè)市重點(diǎn)高中名額。甚至新云臺(tái)中學(xué)在微信公眾號(hào)上，也借此將自己打造成“升學(xué)的幸運(yùn)臺(tái)”。

對(duì)于田忌賽馬是否能取得勝算，盧文曦表示：“這個(gè)也不一定，盡管三梯隊(duì)學(xué)校有名額分配優(yōu)勢(shì)，但家長(zhǎng)也要考慮到小朋友的實(shí)際情況，如果不是拔尖的成績(jī)，同樣不能確定有進(jìn)好高中的機(jī)會(huì)。”

“但從資源角度來(lái)看，優(yōu)質(zhì)教育資源就這么點(diǎn)，要實(shí)現(xiàn)平均分也是不現(xiàn)實(shí)的，所以政策完全消除學(xué)區(qū)房帶來(lái)的溢價(jià)也不現(xiàn)實(shí)。”

從“一房難求”到“何去何從”

對(duì)于家長(zhǎng)而言，如何在新政下為孩子選擇一條最優(yōu)化的升學(xué)道路，成了焦慮的核心。

近幾日，已經(jīng)有市民開(kāi)始為“名額分配到區(qū)”焦慮，并且向市教委咨詢(xún)，希望補(bǔ)上漏洞，遏制跨區(qū)爭(zhēng)取重點(diǎn)高中名額的做法。

但事實(shí)上，上海歷年來(lái)都允許考生自由選擇在學(xué)籍地或戶(hù)籍地參加中考，并非新政之后的新事物。

有家長(zhǎng)在群里冷靜地說(shuō)，“任何一項(xiàng)微不足道的工作，都是對(duì)有限精力的絕對(duì)損耗。學(xué)區(qū)房規(guī)則的復(fù)雜、政策的多變、學(xué)區(qū)資金的籌備、學(xué)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)的焦慮，都是對(duì)精力的無(wú)差別損耗。”

對(duì)學(xué)生個(gè)人而言，新政意味著什么？上海某知名民辦線初中畢業(yè)班老師陳菲（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“必須、只能更拼了！”

她所教授的班級(jí)，在2020年初二歷史中考（上海歷史科目為初二統(tǒng)考，納入中考總分）中，不少同學(xué)獲得了30分滿(mǎn)分的成績(jī)，29分、28分的高分段更是人數(shù)眾多，這意味著在語(yǔ)數(shù)外等科目的競(jìng)爭(zhēng)中，高手間的“搏殺”將更為激烈。

上海一線民辦初中一位初一學(xué)生家長(zhǎng)，是堅(jiān)定且資深的“雞娃老母親”，她告訴記者，在牛娃圈，“名額到校分配”其實(shí)并沒(méi)有那么吃香。大家都奔著頭部高中的“自招名額”而奮斗，這才孩子們心目中的明珠。

她指出，名額到校中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是“50分綜評(píng)”。在上海歷年中考中，10分的差距就意味著從市重點(diǎn)“掉”到區(qū)重點(diǎn)，所以50分的綜評(píng)不去關(guān)注，反而研究要不要到菜中去搶名額，根本是本末倒置。

多年來(lái)，教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。易居研究院對(duì)上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)熱的區(qū)域/板塊進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格在2019年較為穩(wěn)定，而到了2020年尤其是二季度開(kāi)始，浦東三林板塊、張江板塊開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格明顯上漲，同時(shí)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一房難求、哄抬房?jī)r(jià)、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。新政過(guò)后，該區(qū)域房?jī)r(jià)何去何從仍待觀察。

盧文曦總結(jié)說(shuō)，“今年到現(xiàn)在學(xué)區(qū)房熱度較高，已經(jīng)脫離正常漲幅范疇，市場(chǎng)存在一定投機(jī)炒作氛圍。不以學(xué)區(qū)推介信息，可以弱化房屋以外的價(jià)值，回歸房住不炒的本質(zhì)。所以相對(duì)最近非理性市場(chǎng)而言，會(huì)有一個(gè)合理回歸過(guò)程。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝