每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

去年上半年，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)只賣出了26平方米，還不到存量的1/1000。

這個(gè)承載了李亞鵬地產(chǎn)大亨夢的項(xiàng)目，即使是在易手后，也始終沒有展現(xiàn)出一個(gè)明星項(xiàng)目應(yīng)有的流量。

3月16日，北京市朝陽區(qū)人民法院對知名藝人李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案作出重審判決，李亞鵬和其兄李亞煒向北京泰和友聯(lián)投資有限公司（下稱泰和友聯(lián)公司）支付4000萬元及利息，駁回泰和友聯(lián)公司其他訴求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此消息聯(lián)系李亞鵬方面求證，但截至發(fā)稿時(shí)暫未獲得回應(yīng)。

但據(jù)《新浪娛樂》，李亞鵬代理律師回應(yīng)稱：“本案屬于普通的商事糾紛，目前尚在司法程序中，此判決并非生效判決。我方將依據(jù)事實(shí)和法律提起上訴。在本案審理過程中，對方利用李亞鵬先生的公眾人物身份，多次斷章取義制造新聞，通過社會輿論對當(dāng)事人及案件審理施加壓力，甚至故意違反庭審紀(jì)律，將記者虛構(gòu)身份帶入庭審現(xiàn)場，并因此受到法庭訓(xùn)誡。針對對方上述行為，我方保留相關(guān)權(quán)利，并堅(jiān)信本案最終會有一個(gè)公正的結(jié)果。”

麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn) 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料庫

李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案起源就是其曾參與投資的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。李亞鵬曾對這個(gè)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)寄托了藝術(shù)家夢想和商業(yè)理想，但最后卻因境況日益下滑，轉(zhuǎn)賣給陽光100。目前，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的修建仍未完成，而李亞鵬因該小鎮(zhèn)涉及的債務(wù)問題也遲遲沒有厘清。

“4000萬欠債案”的糾葛

記者梳理裁判文書網(wǎng)相關(guān)判決發(fā)現(xiàn)，泰和友聯(lián)公司與李亞鵬持股的麗江雪山投資有限責(zé)任公司（下稱雪山公司），雙方的訴訟焦點(diǎn)主要是《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》、《變更協(xié)議》的效力問題，以及訴爭4000萬元款項(xiàng)的性質(zhì)。

就此，相關(guān)法院對該案的審理也經(jīng)歷了一審-二審-再審-重審等一系列過程，但目前還未見到北京市朝陽區(qū)人民法院對該案重審后的生效判決書。

2018年3月，北京市第三中級人民法院（2018）京03民終3815號民事判決顯示，一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年1月9日，雪山公司（甲方）與泰和友聯(lián)公司（乙方）簽訂《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，約定：雙方合作完成“雪山文苑”項(xiàng)目，合作方式為資金合作和項(xiàng)目管理合作。若本項(xiàng)目的實(shí)際利潤低于甲方在簽訂本協(xié)議時(shí)提供的項(xiàng)目測算財(cái)務(wù)報(bào)告，甲方確保乙方實(shí)際獲得的全部權(quán)益不低于1億元，項(xiàng)目開發(fā)周期為3年。若開發(fā)周期超過3年，考慮到乙方出資額的資金財(cái)務(wù)成本，3年開發(fā)周期屆滿，由乙方先行收回約定的固定權(quán)益收益4000萬元。

2015年4月17日，李亞鵬、李亞煒、中書公司向泰和友聯(lián)公司出具《承諾函》，雪山公司及原股東（李亞鵬、李亞煒、李一兵）承諾，就股東李亞鵬及李一兵股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陽光集團(tuán)和與泰和友聯(lián)公司的到期債權(quán)保證事宜，承諾原2012年1月9日簽署完畢的雪山公司與泰和友聯(lián)公司《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》中的到期債權(quán)執(zhí)行：雪山公司原股東承諾于2015年7月支付4000萬元到期債權(quán)，若確有困難可于2015年7月25日前支付2000萬元，余款于2015年12月25日前支付。

就此，一審法院認(rèn)為：《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》、《項(xiàng)目合作框架協(xié)議變更協(xié)議》、《承諾函》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意愿表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，上述協(xié)議合法有效。李亞鵬、李亞煒向泰和友聯(lián)公司出具承諾函，自愿承諾向泰和友聯(lián)公司支付4000萬元，現(xiàn)支付期限已經(jīng)屆滿，其二人應(yīng)當(dāng)按照承諾函的承諾履行付款義務(wù)。現(xiàn)泰和友聯(lián)公司主張李亞鵬、李亞煒支付4000萬元的訴訟請求，于法有據(jù)，一審法院予以支持。

值得一提的是，（2018）京03民終3815號民事判決指出，李亞鵬、李亞煒上訴主張簽署《承諾函》時(shí)存在脅迫情形，但并未提交相應(yīng)證據(jù)，故該主張北京市第三中級人民法院不予采信。

2018年、2019年，李亞鵬方面繼續(xù)就“4000萬欠債案”進(jìn)行再審申請，得到了法院支持。

2018年12月，北京市高級人民法院（2018）京民申4445號民事裁定書顯示，該院經(jīng)審查認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)對《項(xiàng)目合作框架協(xié)議》、《變更協(xié)議》的效力進(jìn)行具體分析，并對《承諾函》的內(nèi)容進(jìn)行法律層面認(rèn)定，確定訴爭4000萬元款項(xiàng)的性質(zhì)后，對泰和友聯(lián)公司的訴訟請求作出處理——指令北京市第三中級人民法院再審本案，再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

2019年9月，北京市第三中級人民法院（2019）京03民再5號民事裁定書出爐，由于涉案合同簽署的過程，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步審查，并結(jié)合全案證據(jù)依法予以處理。該院裁定，“撤銷本院（2018）京03民終3815號民事判決及北京市朝陽區(qū)人民法院（2015）朝民（商）初字第63675號民事判決；本案發(fā)回北京市朝陽區(qū)人民法院重審”。

目前雙方等待的，就是北京市朝陽區(qū)人民法院的重審判決情況。

曾半年只賣了26平方米

（2018）京03民終3815號顯示，李亞鵬、李亞煒在上訴請求中表示，“雪山公司并沒有營利”。

景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐在接受記者采訪時(shí)表示，其實(shí)目前整個(gè)國內(nèi)純粹的文旅度假地產(chǎn)項(xiàng)目都不太好賣，類似雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)虧損、甚至變成“鬼城”的樓盤在麗江還有不少。要做好這種文旅度假地產(chǎn)，關(guān)鍵是要找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群定位，還要根據(jù)項(xiàng)目的地理位置，因地制宜來落地。

2012年，麗江雪山投資以1.635億元價(jià)格拿下束河街道一宗27.256公頃（約408畝）土地，土地用途為住宿餐飲用地，計(jì)劃開工時(shí)間為2013年8月。

在2012年到2015年的3年時(shí)間，李亞鵬操盤下的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)可謂星光無限。記者此前采訪了解到，員工口中的“亞鵬總”，選擇了“專業(yè)”的操盤團(tuán)隊(duì)，為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設(shè)計(jì)了130多棟190平方米到300平方米的清水獨(dú)棟別墅。在價(jià)格上，190平方米的產(chǎn)品總售價(jià)達(dá)400萬～500萬元，而更大戶型則賣到了700萬元至上千萬元。

在李亞鵬的帶動下，他的圈內(nèi)好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)置辦了資產(chǎn)，不過并沒有用作自己居住，而是成立了“中國好機(jī)友俱樂部”。但從項(xiàng)目開盤兩年多時(shí)間賣掉30多棟別墅的客群來看，圈內(nèi)好友為李亞鵬買單的只有7、8個(gè)人，剩下的大多還是市場客戶。

周鳴岐分析指出，偏遠(yuǎn)地區(qū)的度假地產(chǎn)不是主流房產(chǎn)項(xiàng)目，很難溢價(jià)轉(zhuǎn)手，基礎(chǔ)客群注定不會很大。比如說在城市能買100萬～200萬元房子的購房者和愿意在麗江砸100萬～200萬元的購房者肯定不是一個(gè)客群，“前者是生活剛需，而后者這個(gè)錢僅僅是他們用于享受生活的”。

銷售不佳和負(fù)債累累令李亞鵬不得不另尋他法。2015年，陽光100接盤雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，并將李亞鵬團(tuán)隊(duì)此前規(guī)劃的別墅都分割成返租式公寓銷售。

但近幾年該項(xiàng)目依然銷售不佳。據(jù)陽光100財(cái)報(bào)披露，2018年～2020年年中，麗江陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的合約銷售面積分別是961平方米、無、26平方米。2020年年中，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的銷售均價(jià)為16154元/平方米，與項(xiàng)目最初認(rèn)籌時(shí)的單價(jià)相差無幾。

記者針對此事與陽光100取得聯(lián)系，截至發(fā)稿仍未獲有效回應(yīng)。

截至2020年年中，陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)已完工仍未出售的建筑面積為26335平方米，發(fā)展中的建筑面積是32995平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間是2022年。

周鳴岐最后補(bǔ)充道，文旅度假地產(chǎn)項(xiàng)目大多規(guī)模大，房源數(shù)量多，而由于購買群體基數(shù)有限，銷售比較困難。類似雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)這樣的項(xiàng)目，一開始投研疏漏，產(chǎn)品定位存在問題，后續(xù)即便盤活也困難重重，“那邊市場已經(jīng)非常過剩了，后續(xù)如果不用專業(yè)的文旅思維進(jìn)行優(yōu)化，很難起到作用。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料庫