每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“二手房要看學(xué)區(qū)和配套，這樣別人才容易接手，年后交易量暫時來看不大。”

“一手房買的話就要做好長線準(zhǔn)備，交房時間長，外地人買的多，靠清遠(yuǎn)本地人口來消化會有點慢。”

與北上深等周邊的衛(wèi)星城市經(jīng)歷一樣，自2015～2017年樓市高光時刻之后，廣東清遠(yuǎn)的樓市也進(jìn)入了長達(dá)三年的盤整期。去年，清遠(yuǎn)新建商品住宅庫存面積同比增速達(dá)160%，奪得全國第一。

2020年10月新建商品房庫存面積同比增速排行 來源：易居研究院

掛盤近一年帶看僅3次

不同于2017年左右的高光時刻，如今想要快速賣出清遠(yuǎn)的二手房，業(yè)主需要在價格上做出大的讓步。記者查閱各大中介APP發(fā)現(xiàn)，二手房方面，在靠近當(dāng)?shù)厥姓暮诵牡囟?，有房源打出急售降價噱頭，但掛牌兩年仍無人問津，近30天內(nèi)也無帶看記錄。

記者關(guān)注到的位于清城區(qū)另一套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源，2019年建成，業(yè)主在2020年4月掛牌出售，近一年內(nèi)公開的帶看記錄僅3次，第一次帶看是在去年10月份。

就這一觀察，記者以購房者身份采訪了清遠(yuǎn)一名地產(chǎn)中介人員劉秀（化名），其告訴記者，二手房年后交易量暫時來說不大，如果一套房源長期未成交，那可能是價格的原因。如果價格有優(yōu)勢，從掛盤到有客戶看上，一般一到兩個月。

而劉秀為記者介紹的那套房源，目前是毛坯狀態(tài)，2019年建成，次年4月業(yè)主便掛牌出售。劉秀表示，業(yè)主在外地、鑰匙在店里，可以隨時看房，并以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的說辭向記者介紹了清遠(yuǎn)二手房交易的基本邏輯。

“二手房要看學(xué)區(qū)和配套，這樣別人才容易接手。一手房買的話就要做好長線準(zhǔn)備，外地人買的多。”

而近年來，購房者對環(huán)北上廣深等衛(wèi)星城市也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。在深圳工作的林琳（化名）一直有在環(huán)深環(huán)廣州置業(yè)的念頭，并長期關(guān)注著周邊城市，不過她表示，去看一次就放棄了。

“一直在等長隆和城際開通，然后買個房子度假住或當(dāng)理財投資。但從深圳開車過去，目之所及都是新房，跟惠州一樣，蓋完入住的人很少，邊上又在陸續(xù)蓋，這樣的房子自己住不方便，估計買來二手又很難賣。”

在粵港澳大灣區(qū)概念被高度聚焦的市場環(huán)境下，清遠(yuǎn)是大片區(qū)里為數(shù)不多的房價仍處在盤整期的城市。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二手房方面，2018、2019年部分月份，清遠(yuǎn)二手房均價降至7000元/平方米以下，整體來看保持緩中上升趨勢，而今年3月二手房掛牌均價7432元/平方米，同比去年下降2.21%。

“去庫存仍是2021年重頭戲”

在南方眾多城市里，被劃分在三四線列表里的清遠(yuǎn)，高光時刻雖不如三亞、海口、惠州等沿海城市多，但地理位置上與大哥廣州緊抱，加之清遠(yuǎn)長隆、磁懸浮、廣清城軌等概念加持，清遠(yuǎn)已低調(diào)吸引了眾多開發(fā)商進(jìn)駐。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，目前頭部諸如碧桂園、時代、萬科、保利、恒大、佳兆業(yè)等房企在清遠(yuǎn)均有布局，房地產(chǎn)投資占比也居高不下。據(jù)清遠(yuǎn)市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為47.7%，高出全省平均水平6.5個百分點。

而市場端，有一套南方城市的房子，之于北方人特別是部分東北人來言，幾乎是一種信仰。記者從一地產(chǎn)資深人士處獲悉，在清遠(yuǎn)高光時刻，其曾有東北朋友一次性在清遠(yuǎn)買下十幾套房。

實際上，除6年前長隆公園宣布落址清遠(yuǎn)賺了一大波人氣后，其再次引起眾媒體關(guān)注是在去年第四季度，清遠(yuǎn)取得了一次全國第一。據(jù)易居研究院報告顯示，截至去年10月末，清遠(yuǎn)以161%的同比庫存增速，位列全國第一。

隨后，清遠(yuǎn)同遠(yuǎn)在東北的哈爾濱一樣，發(fā)布了一條總體趨于寬松的樓市調(diào)控政策，而去年大灣區(qū)城市地產(chǎn)市場趨熱，大部分城市或醞釀、或頒布了調(diào)控收緊政策。

但即便這樣也未能挽救清遠(yuǎn)樓市的頹勢。據(jù)清遠(yuǎn)市市住建局和清遠(yuǎn)樓市發(fā)布統(tǒng)計，2020年，清遠(yuǎn)全市新建商品房成交88616套，同比微跌1.02%；成交面積801.6萬平方米，同比下跌1.1%；全市新房均價7004元/平方米，同比下跌8.72%。其中新建住宅成交60343套，同比下跌1.18%；成交面積644.6萬平方米，同比下跌4.03%；全市住宅均價7578元/平方米，同比下跌7.02%。

一面是新建商品住宅庫存面積增速第一，一面又在放量供應(yīng)土地，庫存壓力依舊嚴(yán)峻。據(jù)清遠(yuǎn)日報報道，2020年清遠(yuǎn)土地供應(yīng)高企，共有74宗土地成交，面積約460萬平方米。這意味著未來樓市新建房源供應(yīng)量加大，市場原有存量與新房同增。

據(jù)清遠(yuǎn)市統(tǒng)計局相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2020年1～6月，清遠(yuǎn)商品房待售面積達(dá)到453.5萬平方米；9月全市商品房庫存增速更是達(dá)到全國第一。據(jù)《清遠(yuǎn)日報》分析報道，清遠(yuǎn)持續(xù)保持高位的房地產(chǎn)投資力度，但目前缺乏外區(qū)購房群體支撐，本地客戶剛需傾向明顯，房價上漲動力依舊不足，2021年去庫存仍是清遠(yuǎn)樓市重頭戲。

基于這一現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)的冬天來了,要做好過冬的思想準(zhǔn)備。對于這一分析預(yù)測，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市回升會像上一輪市場行情，由都市圈蔓延至其周邊衛(wèi)星城市。廣州回升會帶動清遠(yuǎn)上漲，雖然力度相對較弱，但從貨幣政策、廣清規(guī)劃等看來，這一趨勢并無任何問題。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)