每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“去年確實(shí)景洪（西雙版納傣族自治州首府）全城都在降價(jià)，但現(xiàn)在已經(jīng)有所回暖了！”在西雙版納從事多年房地產(chǎn)中介行業(yè)的劉洪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

2017年海南限購，部分投資外溢到西雙版納，當(dāng)年即吸引了萬達(dá)和雅居樂進(jìn)駐；2018年，華僑城、融創(chuàng)、俊發(fā)、萬科等一大批房企蜂擁而至，使得西雙版納區(qū)域內(nèi)鋪滿300多個(gè)在售樓盤，房?jī)r(jià)也迅速突破萬元。

然而到了2020年，西雙版納房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了斷崖式下跌，由2018年最高時(shí)的12000元/平方米下跌到了7000元/平方米左右。不過，近日記者在西雙版納實(shí)地走訪了解到，經(jīng)歷過“低谷”的當(dāng)?shù)貥鞘姓鸩交嘏糠猪?xiàng)目開始“悄悄”漲價(jià)。

西雙版納隨處可見在建樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

市場(chǎng)回暖明顯

每年3、4月份是西雙版納旅游的旺季，特別是經(jīng)歷了去年疫情以及今年春節(jié)“就地過年”影響，今年3月份西雙版納游客人數(shù)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與之而來的則是外地購房者購房需求的逐步上漲。

3月17日下午5點(diǎn)，融創(chuàng)旅游度假區(qū)售樓部?jī)?nèi)仍不時(shí)有客戶到訪。“今天還稍微少一點(diǎn)，昨天人更多。”置業(yè)顧問張?jiān)嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其實(shí)自春節(jié)假期后，前來看房的人就越來越多了，有時(shí)售樓部現(xiàn)場(chǎng)都坐得滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)摹?/p>

無獨(dú)有偶，3月18日上午11點(diǎn)，當(dāng)記者來到位于嘎灑片區(qū)的雅居樂•西雙雨林時(shí)，看到整個(gè)售樓部?jī)?nèi)坐滿了前來看房的購房者，甚至連售樓部外的露臺(tái)桌椅處也是購房者。

“最近一段時(shí)間來看房的人都比較多，去年疫情抑制了外地購房者購房需求，我們新推出的產(chǎn)品最近銷售也很快，基本每天都會(huì)有上百組客戶來看房，成交量也保持在十套左右。”項(xiàng)目銷售人員劉樂樂表示，等到4月份潑水節(jié)估計(jì)看房的人會(huì)更多。

融創(chuàng)項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)前來看房的購房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

記者在近幾天的走訪過程中發(fā)現(xiàn)，包括中介、置業(yè)顧問等均表示年后版納樓市有所回暖，但與之前的高峰時(shí)期仍存在一定差距，同時(shí)項(xiàng)目之間也存在著冷熱不均的現(xiàn)象。

與雅居樂、融創(chuàng)項(xiàng)目近期購房者明顯增多情況不同的是，部分項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)仍比較冷清。盡管項(xiàng)目就在人流量最為集中的告莊西雙景內(nèi)設(shè)置了售樓接待中心，但沙河小鎮(zhèn)仍然冷冷清清，半個(gè)小時(shí)時(shí)間內(nèi)僅不到十組客戶在門口駐留看了下項(xiàng)目的介紹，沒有一組客戶進(jìn)入售樓部?jī)?nèi)，售樓部里僅兩位售樓人員在“無聊”的看著手機(jī)。

事實(shí)上，自2017年海南限購后，西雙版納樓市開始一路上揚(yáng)，到2018年、2019年整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。“那個(gè)時(shí)候真是拿著現(xiàn)金去樓盤現(xiàn)場(chǎng)都不一定搶到房子。”劉洪告訴記者，從供不應(yīng)求到供過于求，版納樓市僅用了3年時(shí)間。“但西雙版納本地購房需求有限，大多依托于外地購房者。受疫情影響，2020年版納樓市遭遇了斷崖式下滑。”

一份來自西雙版納州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年西雙版納商品房銷售面積1764989平方米，同比下降20%，銷售額1324753萬元，同比下滑21.7%。

數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

“隨著疫情得到有效控制，目前房?jī)r(jià)相比2018年最高時(shí)整體下跌了近25%，購房者將增多也是可以預(yù)見的。”劉洪表示，目前僅他所在的門店，每天都會(huì)來自外地的購房者前來咨詢、買房，其中以東北、內(nèi)蒙古的居多。“等到7月高鐵開通后，預(yù)計(jì)將有更多購房者前來。”

漲價(jià)在路上

2020年西雙版納房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)不是什么新鮮事。

“景洪全城都在降價(jià)！”據(jù)劉洪介紹，2020年10月左右，在融創(chuàng)旅游度假區(qū)5000多元/平方米就可以買到中間樓層的精裝住宅，濱江俊園降到了6500多元/平方米、觀瀾云頂也推出過4500元/平方米的特價(jià)住宅……這些價(jià)格與相比2018年的均價(jià)上萬元（個(gè)別項(xiàng)目最高達(dá)到18000元/平方米），幾近腰斬。

為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一份顯示由西雙版納房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于重新提交景洪市房地產(chǎn)市場(chǎng)一房一價(jià)表的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在西雙版納業(yè)內(nèi)傳播?！锻ㄖ贩Q，從2021年1月開始，景洪市各大房企需重新提交房源一房一價(jià)表。各家房企要按照新房均價(jià)7000元/平方米，個(gè)別因朝向和結(jié)構(gòu)存在缺陷的不得低于6500元/平方米最低價(jià)格申報(bào)。

“當(dāng)時(shí)確實(shí)有這么一份文件，萬科、融創(chuàng)這些大企業(yè)都有被邀請(qǐng)參加談話，我們當(dāng)時(shí)都還轉(zhuǎn)發(fā)過，但是被要求刪掉。”劉洪說，“但還是有企業(yè)悄悄通過各種方式以低于最低價(jià)格進(jìn)行銷售的。”

雅居樂項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)前來看房的購房者 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

不過隨著市場(chǎng)的逐漸回溫，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)有所上漲。“目前我們新推出來的產(chǎn)品，均價(jià)在8500元/平方米，全款7.7折，分期8.5折，算下來7300元/平方米左右。”張?jiān)嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，像你這種中介帶來的客戶，還會(huì)有額外優(yōu)惠，“總價(jià)算下來還會(huì)再少個(gè)兩三萬，可能7000元就能拿下”。

不過對(duì)方也表示，“這需要你盡快定下來，我們接到的通知是這個(gè)月過后價(jià)格將會(huì)上調(diào)。”

萬科•曼西緹的置業(yè)顧問也表示，“高層已經(jīng)售完，現(xiàn)在在售的僅有幾套合院產(chǎn)品，等下批次開盤，可能在下周就會(huì)漲價(jià)了。”在記者走訪的近10個(gè)樓盤售樓部，置業(yè)顧問均表示項(xiàng)目近期均會(huì)漲價(jià)，而去年底6000元~7000元/平方米的價(jià)格也不會(huì)再有了。“等到高鐵一開，上漲到2018~2019年的價(jià)格應(yīng)該就會(huì)很快了。”

事實(shí)上，在記者走訪的樓盤產(chǎn)品中，幾乎都是相似的50平方米左右的戶型，而大戶型只占少數(shù)。若按西雙版納市場(chǎng)主流戶型約60平方米、均價(jià)7500元/平方米來粗略計(jì)算，一套房子總價(jià)僅約45萬元。“我們的客戶省外群體居多，一般不會(huì)將過多資金投入到更大的面積。”

近一年西雙版納新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：安居客

環(huán)境問題突出

事實(shí)上，作為與三亞有著相似氣候條件的西雙版納，近年來的發(fā)展越來越被外界視為“第二個(gè)三亞”，一大批房企如華僑城、融創(chuàng)、俊發(fā)、萬科、紅星等房企紛紛進(jìn)場(chǎng)，到現(xiàn)在“版納已扎堆四五十家外來及本土開發(fā)商”。

邏輯很簡(jiǎn)單，沒有占據(jù)三亞的優(yōu)勢(shì)，意圖來西雙版納分一杯羹。“氣候好、環(huán)境好、度假區(qū)、宜養(yǎng)老，房?jī)r(jià)又低，當(dāng)初是看好版納市場(chǎng)前景的。”位于西雙版納高鐵站旁一品牌房企項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“版納房?jī)r(jià)已經(jīng)探底，不會(huì)再降了，待今年高鐵通車，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲一波。”這與眾多樓盤置業(yè)顧問的看法吻合。

而在《2021年西雙版納州政府工作報(bào)告》也明確指出，未來西雙版納“力爭(zhēng)建設(shè)世界旅游名城取得新突破”，并“努力建設(shè)國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)與東南亞國(guó)際市場(chǎng)之間戰(zhàn)略紐帶的關(guān)鍵一環(huán)”。

位于告莊西雙景內(nèi)的沙河小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)冷冷清清  圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

特別是在云南打造“健康生活目的地”的大背景下，西雙版納特色鮮明的邊地風(fēng)光、人文風(fēng)情，也將成為國(guó)際性區(qū)域旅游集散地前沿和康養(yǎng)生態(tài)度假區(qū)。

不過值得注意的是，近年來隨著西雙版納開發(fā)加快，環(huán)境問題也越來越突出，如天氣質(zhì)量每況愈下，“走到哪里都在建，路上隨時(shí)都是大貨車，空氣怎么好得了”。為此，云南省生態(tài)環(huán)境廳對(duì)西雙版納州大氣污染防治工作實(shí)施一年的掛牌督辦。

據(jù)西雙版納州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近期通報(bào)，1月23日至26日，該局聯(lián)合景洪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、城市管理局等組成五個(gè)檢查組，對(duì)景洪市規(guī)劃區(qū)所有在建項(xiàng)目進(jìn)行施工（道路）揚(yáng)塵整治檢查，共檢查了149個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目仍然不同程度地存在揚(yáng)塵污染防治措施不到位、不文明施工的問題。

2019年8月9日西雙版納州政府辦下發(fā)的《西雙版納州人民政府關(guān)于大氣污染防治整改方案》顯示，云南省生態(tài)環(huán)境廳于 2019年6月14日邀請(qǐng)生態(tài)環(huán)境、氣象、科研等方面專家，就云南省當(dāng)時(shí)環(huán)境空氣質(zhì)量下降原因進(jìn)行過會(huì)商研判。專家一致認(rèn)為，“建筑施工和相關(guān)揚(yáng)塵排放量居高不下”是造成環(huán)境空氣質(zhì)量下降主要原因之一。

今年1月，西雙版納空氣質(zhì)量與去年相比情況更為嚴(yán)峻，西雙版納州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后兩次對(duì)違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行了通報(bào)、停工整改，其中就包括融創(chuàng)、俊發(fā)、藍(lán)城、海誠(chéng)等知名房地產(chǎn)企業(yè)名下項(xiàng)目。

(應(yīng)受訪者要求，文中劉洪、張?jiān)?、劉樂樂均為化?

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝