每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“中介告訴我每平方米漲了2萬元，現(xiàn)在是12萬元/平方米。”

“有些地方的房子，只要能簽，幾乎秒殺，但凡新上房源，看房客戶在門口聚集堪比結(jié)婚接新娘。中介跟我說，無論是什么房子，無論價(jià)格多高，只要能簽約就已經(jīng)有客戶了。”

自今年1月初決定購買學(xué)區(qū)房以來，葉芝每天手里拿得最多的便是中介們給她打印出來的房源信息。“歷史成交價(jià)和一些好的房源都看不到了，只能靠各種溝通各種問，還蠻累的。”

而此前那次失敗的搶房經(jīng)歷讓她備受打擊，“希望價(jià)格能更趨于穩(wěn)定，買賣雙方能以平常心態(tài)進(jìn)行選擇和交易”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開年以來，北京的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)呈現(xiàn)出房源少、價(jià)格高、客戶多的特點(diǎn)。有經(jīng)紀(jì)人表示，節(jié)后他已成交了五六套學(xué)區(qū)房，多位于海淀萬柳、西城德勝等大熱區(qū)域。

某平臺(tái)掛出的一套1950年建的房源

為了給學(xué)區(qū)房降溫，近段時(shí)間，北京市住建委數(shù)次發(fā)文，表示將堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，并把“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”列為今年九大重點(diǎn)工作之一；主管部門也對(duì)樓市熱點(diǎn)區(qū)域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，西城金融街、德勝，海淀萬柳、中關(guān)村等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)成交案例是核查重點(diǎn)。

房主“堵在路上”加價(jià)40萬元

春節(jié)前的一晚，一直聯(lián)系的經(jīng)紀(jì)人給葉芝發(fā)來了一條新上架房源的信息——海淀區(qū)某重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房，面積約50平方米，售價(jià)580萬元。

葉芝很心動(dòng)，經(jīng)紀(jì)人也對(duì)該套房源進(jìn)行了系統(tǒng)報(bào)備。根據(jù)葉芝的描述，她排在系統(tǒng)第三位，也就是與房主進(jìn)行談價(jià)的第三家客戶。而當(dāng)晚在該房源報(bào)備的意向客戶已經(jīng)達(dá)到了10家。同時(shí)，雙方約定第二天上午在中介公司按照?qǐng)?bào)備順序與房主進(jìn)行價(jià)格商談。

不過，提前來到小區(qū)看房的葉芝和家人，卻被經(jīng)紀(jì)人告知“房主昨晚通知我們加價(jià)20萬元，也就是600萬元”。

約定商談的時(shí)間到了，經(jīng)紀(jì)人和系統(tǒng)里報(bào)備的幾家意向客戶也到場(chǎng)了，唯獨(dú)房主沒有出現(xiàn)。大家得到的說法是——“房主堵在路上了”。

半小時(shí)過去了，房主還是沒有出現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人通知大家，“房主又要再加價(jià)20萬元”。也就是說，這套580萬元的房子，在葉芝沒有見到房主本人及商談的情況下，一夜之間已經(jīng)漲了40萬元至620萬元，單價(jià)已經(jīng)超過12萬元/平方米。

猶豫再三，葉芝選則了退出。據(jù)她了解，一位今年就有幼升小需求的家長(zhǎng)最終以620萬元拿下了這套房。

葉芝說，他們是從今年1月中旬開始看學(xué)區(qū)房的，由于目標(biāo)不是頂級(jí)學(xué)區(qū)，所以也就排除了西城德勝、金融街等區(qū)域。“但是問題很多啊，老舊板樓不是底層就是頂層，帶電梯的房源也是些有點(diǎn)問題的戶型，優(yōu)質(zhì)房源真的很少，一出來就易受到搶購，所以我們也一直沒找到合適的房子。”

這期間，葉芝也感受到了北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)的上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)《財(cái)經(jīng)》此前報(bào)道，去年11月至今，海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格普遍上漲，漲幅約20%。

北京西城京畿道小區(qū) 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料庫

“一天看三四套房，沒有特別滿意的”，而提高預(yù)算似乎也迫在眉睫。

這是今年以來很多預(yù)購學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)群體的縮影，對(duì)這些焦慮的家長(zhǎng)來說，學(xué)區(qū)房是一種信仰。

坊間也流傳著一條八卦，某金融機(jī)構(gòu)高層的800萬元年終獎(jiǎng)去向是西城金融街學(xué)區(qū)的豐融園。

“感覺大家在搶房”

俞妍是一位剛剛上岸的業(yè)主，她的要求很簡(jiǎn)單，可以不考慮居住，只要價(jià)格合適、能上學(xué)就行，目標(biāo)是西城區(qū)月壇附近。2月末3月初那些天，用俞妍的話說，“感覺大家在搶房”。

“我和中介剛到小區(qū)門口，接到電話說新上了一套房，趕緊去看，談判就已經(jīng)排到第5位了。2小時(shí)后，排第一的客戶就簽約了。”俞妍表示，又去排了第二套房，第7位。

“由于排第一客戶的一直談到晚上快9點(diǎn)了，大家都覺得應(yīng)該沒問題，我們就回家了。到了晚上快11點(diǎn)，中介來電話說談崩了，問我去不去，所以大晚上11點(diǎn)我們又趕過去談價(jià)格。”最終，業(yè)主接受了俞妍的周期，很順利就簽約了。

“其實(shí)上一家的價(jià)格已經(jīng)談得差不多了，基本在我們的預(yù)算范圍之內(nèi)。”

相比而言，李賀則是觀望派的典范，不過這幾個(gè)月陸陸續(xù)續(xù)也看了十余套學(xué)區(qū)房了。據(jù)她介紹，1月中旬，翠微南里一套58平方米的兩居報(bào)價(jià)570萬元，5天后565萬元成交；到了3月上旬，翠微同面積的兩居室報(bào)價(jià)最高已達(dá)725萬元，一個(gè)多月漲了160萬元。

她還舉了幾個(gè)自己看過的房源例子，如海淀某重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房，1月中旬有一居室報(bào)價(jià)495萬元，目前報(bào)價(jià)為580萬元；雙榆樹片區(qū)1月還有單價(jià)10萬元/平方米左右的小戶型，目前38平方米報(bào)價(jià)550萬元。

據(jù)貝殼找房，目前公開可查的翠微南里一套54平方米兩居室，報(bào)價(jià)為718萬元；雙榆樹片區(qū)37平方米的一居室，報(bào)價(jià)已經(jīng)到了630萬元，單價(jià)超過17萬元/平方米，直逼西城德勝。這基本可與李賀的經(jīng)歷互相印證。

來源：中介平臺(tái)

住建委：堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊

“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，總的來說就是房源少、價(jià)格高、客戶多。1000萬元在中關(guān)村三小學(xué)區(qū)已經(jīng)買不到可以自住的房子了，最多就是占坑的房源，四五十平方米那種。”

一位負(fù)責(zé)海淀中關(guān)村三小等熱門區(qū)域銷售的經(jīng)紀(jì)人透露，自己春節(jié)后就已經(jīng)成交了五六套學(xué)區(qū)房，都是位于西城德勝或海淀萬柳等大熱區(qū)域的。“萬柳學(xué)區(qū)個(gè)別小區(qū)今年有漲價(jià)200多萬元的房源。”

這位經(jīng)紀(jì)人所指的，正是今年以來廣為媒體報(bào)道的蜂鳥家園。

由于目前北京各中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)下架成交記錄，根據(jù)公開報(bào)道梳理，2019年12月，蜂鳥家園一套47.66平方米的小一居成交價(jià)是700萬元，單價(jià)為14.7萬元/平方米；2020年12月，蜂鳥家園同樣面積的小一居則賣到了900萬元，單價(jià)超過19萬元/平方米。而跳漲的主要原因，正是西城區(qū)的7•31多校劃片政策。

在此之前，西城是北京唯一一個(gè)未正式執(zhí)行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。用一些經(jīng)紀(jì)人的話說，那時(shí)候很多西城的客戶涌向海淀，死磕蜂鳥家園的亦不在少數(shù)。

前段時(shí)間，針對(duì)媒體曝光、群眾關(guān)注、市民熱線反映的新建商品住房交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為，結(jié)合對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的研判，北京市住建委制定了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查工作安排，“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”正是今年九大重點(diǎn)工作之一，堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊。

目前，蜂鳥家園在鏈家可查的僅3套房源，最小一套50.87平方米的報(bào)價(jià)915萬元，單價(jià)約18萬元/平方米，還是1個(gè)月以前發(fā)布的，且有200萬元抵押。

來源：中介平臺(tái)

據(jù)記者了解，蜂鳥家園有部分總價(jià)低或單價(jià)低的房子，幾乎都是不能買的或者一年級(jí)的，或者有幾十萬元稅的，再或者是被法院查封的。

這些天，陸陸續(xù)續(xù)還是有不少高價(jià)學(xué)區(qū)房上線。比如，蜂鳥家園上新一套49.89平方米的小一居占坑房源，報(bào)價(jià)1000萬元，單價(jià)已經(jīng)超過20萬元/平方米；西城金融街學(xué)區(qū)京畿道也掛牌一套41平方米的小一居，總價(jià)880萬元，單價(jià)超過21萬元/平方米。

來源：經(jīng)紀(jì)人朋友圈

需要明確的是，這些房源以及歷史成交價(jià)在公開的第三方中介平臺(tái)已經(jīng)無跡可尋。

發(fā)稿前，葉芝終于定下了一套學(xué)區(qū)房。從第三方平臺(tái)看，葉芝房源所在的這個(gè)小區(qū)的熱度和近期帶看數(shù)據(jù)已堪比蜂鳥家園。

下圖即葉芝所買小區(qū)的近期交易情況 來源：中介平臺(tái)

 

 

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝