每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“我賣房也是，中介想吃買家差價(jià)，被我拒絕了，我直接換了家中介。”

“之前遇到過(guò)經(jīng)紀(jì)人吃公司手續(xù)費(fèi)，公司只收1%，他收2%。”

這幾天，深圳樓市又發(fā)生一起轟動(dòng)行業(yè)的中介吃差價(jià)被舉報(bào)，雙倍賠償購(gòu)房者的案例。該案例曝光被中介套路吃差價(jià)后，買賣雙方如何維護(hù)自身權(quán)益，法院會(huì)如何判決等，在業(yè)內(nèi)引起廣泛討論。

值得注意的是，3·15當(dāng)日，深圳住建局又發(fā)布了嚴(yán)打造假買房的通知，指出對(duì)于弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況，或提供虛假證明材料等方式申購(gòu)商品住房者，深圳有關(guān)部門將對(duì)此類違法違規(guī)失信行為進(jìn)行聯(lián)合懲戒，涉嫌違反治安管理法律法規(guī)的，依法移送公安機(jī)關(guān)處理。

吃60萬(wàn)差價(jià)，賠120萬(wàn)

據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，今年2月，李先生通過(guò)深圳德佑御瓏苑A店門店購(gòu)買二手房，簽訂了合同。當(dāng)時(shí)商定的房屋總價(jià)為1940萬(wàn)元，并額外支付超21萬(wàn)元的中介費(fèi)。但其后來(lái)發(fā)現(xiàn)三方合同不一致，并了解到業(yè)主的交易底價(jià)為1880萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元差價(jià)業(yè)主轉(zhuǎn)給了中介方。

本是暗箱操作，購(gòu)房者李先生是如何發(fā)現(xiàn)被中介吃了差價(jià)？該事件一經(jīng)曝光，有不少讀者對(duì)此充滿了疑惑。

“當(dāng)初中介承諾這次交易的服務(wù)費(fèi)就一個(gè)點(diǎn)，后來(lái)我找業(yè)主了解到，房屋的報(bào)價(jià)是2000萬(wàn)元，底價(jià)是1880萬(wàn)元。最終多賣的60萬(wàn)元，他都轉(zhuǎn)給中介。”李先生在接受媒體采訪時(shí)表示。

德祐回應(yīng)稱，據(jù)查，三方實(shí)際簽署的房屋買賣合同是一致的，合同中房?jī)r(jià)統(tǒng)一為1940萬(wàn)元、傭金統(tǒng)一為21.34萬(wàn)元，買賣雙方都知情且簽字。但在后來(lái)系統(tǒng)申報(bào)時(shí)，出現(xiàn)了傭金不一致的購(gòu)房合同，這也是經(jīng)紀(jì)人為規(guī)避公司規(guī)則，篡改了三方實(shí)際簽約的房屋買賣合同。

3月14日，德佑（天津）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司深圳分公司進(jìn)行回應(yīng)，稱經(jīng)紀(jì)人私自進(jìn)行暗傭操作，違反傭金費(fèi)率管理規(guī)定，高于傭金費(fèi)率報(bào)價(jià)簽約，對(duì)客戶履行120萬(wàn)元的賠償。

不過(guò)，對(duì)上述三方簽訂承諾書、購(gòu)房合同的多處細(xì)節(jié)，業(yè)內(nèi)討論也產(chǎn)生了爭(zhēng)議。一位深圳資深中介分析稱，目前中介從業(yè)人員向客戶承諾的不吃差價(jià)，是承諾不吃房屋總價(jià)3個(gè)點(diǎn)以外的傭金差價(jià)。而在李先生的購(gòu)房過(guò)程中，房屋總價(jià)1940萬(wàn)元，按照傭金3個(gè)點(diǎn)，即便全部由業(yè)主支付，總傭金不應(yīng)超過(guò)58.2萬(wàn)元，但中介收了業(yè)主60萬(wàn)元，超了1.8萬(wàn)元，同時(shí)又收了購(gòu)房者的傭金，可定義為吃差價(jià)。

深圳華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒表示，根據(jù)民法典第一百四十九條規(guī)定，第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。中介和業(yè)主的分成協(xié)議只要曝光了，就屬于中介和業(yè)主聯(lián)合起來(lái)欺詐買家，買家依法享有撤銷權(quán)。業(yè)主明明支付有傭金，在三方協(xié)議中業(yè)主說(shuō)沒(méi)有支付傭金，明顯欺詐。

“同行告知被賺了差價(jià)”

在該事件曝光之后，深圳南山區(qū)資深中介小楊在接受鎂編采訪時(shí)表示，“不敢保證，總有一些不法分子。實(shí)際上，在行業(yè)中薅購(gòu)房者羊毛，薅公司羊毛的也有，有些公司存在經(jīng)紀(jì)人有房源不登記到公司系統(tǒng)的情況，自己賣，也就是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的，藏盤！”

實(shí)際上，中介吃差價(jià)在信息并不對(duì)稱的早年間是十分常見(jiàn)的，即便隨著行業(yè)規(guī)范發(fā)展，不少大的中介機(jī)構(gòu)主動(dòng)推出陽(yáng)光收費(fèi)、透明收傭等，但這種現(xiàn)象仍屢禁不止。

現(xiàn)實(shí)中也有購(gòu)房者被中介吃了差價(jià)，但并未像李先生一樣能得到賠償。“我也被中介吃過(guò)差價(jià)，跑到總部去追的，后來(lái)追回來(lái)了，沒(méi)有賠償，業(yè)務(wù)員也沒(méi)被炒。”

談起此前購(gòu)房經(jīng)歷，朱某表示，其購(gòu)房時(shí)業(yè)主因在外地，提前做了公證，這邊是找了人假扮業(yè)主的弟弟見(jiàn)面，后來(lái)是同行告知其被賺差價(jià)了。

“得知被賺差價(jià)后，聯(lián)系上了賣家準(zhǔn)備一起去找，大家分一分，結(jié)果賣家見(jiàn)面后失聯(lián)，打電話不接，所以我們直接殺到總部，當(dāng)天就把錢拿回來(lái)了。”

現(xiàn)實(shí)中，也有吃差價(jià)不成，中介將買賣雙方起訴至法院的事件。

據(jù)人民法院報(bào)報(bào)道，沈某委托嘉興一房屋中介機(jī)構(gòu)出售自己的一套房產(chǎn)，確定出售價(jià)格為122萬(wàn)元。中介機(jī)構(gòu)找到買家后告知沈某，因受讓方年邁體弱且系其員工家屬而不便于直接向其收取稅費(fèi)、代辦貸款費(fèi)用及中介費(fèi)用，因此在簽訂合同時(shí)將交易價(jià)寫作126萬(wàn)元，沈某在收到4萬(wàn)元額外費(fèi)用后交中介機(jī)構(gòu)，用于為受讓方繳納稅費(fèi)、代辦貸款費(fèi)及中介費(fèi)用。

事后，沈某得知，中介機(jī)構(gòu)收下其轉(zhuǎn)的4萬(wàn)元后，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)仍由受讓方承擔(dān)，也就是說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)吃掉了4萬(wàn)元差價(jià)。此后，買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)交涉，無(wú)果，便解除了房屋買賣合同。中介機(jī)構(gòu)遂要求賣方支付中介費(fèi)并承擔(dān)違約金。最終，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院駁回了中介機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，作為中介機(jī)構(gòu)的原告，營(yíng)利方式主要是收取傭金或報(bào)酬，不得賺取差價(jià)。而事實(shí)上，本案中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中向交易雙方隱瞞對(duì)方的真實(shí)報(bào)價(jià)，造成雙方信息不透明，才促成合同成立，顯然該中介機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

合同不成立、無(wú)效、可撤銷

從以往法院公示案例來(lái)看，中介利用信息不對(duì)稱賺取差價(jià)、違背出賣意愿等簽訂出讓協(xié)議，被起訴后，可依法判決合同不成立、無(wú)效或可撤銷。

河南省登封市人民法院做出的一則判決案例顯示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以70萬(wàn)元與房主簽訂《房屋買賣協(xié)議書》后，轉(zhuǎn)手又以74萬(wàn)元賣予買受人，從中牟利，最終買受人起訴了中介機(jī)構(gòu)。

河南省登封市人民法院認(rèn)為，中介利用具有的房源信息優(yōu)勢(shì)及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢(shì)，與出賣人簽訂房屋買賣合同，再加價(jià)轉(zhuǎn)賣給真實(shí)買受人從中牟利，損害了實(shí)際買賣雙方的締約選擇權(quán)，簽訂合同并非其真實(shí)意思表示，房屋買賣合同依法不成立。

法院曾判決可撤銷合同的案例是，出賣人李某明確表示希望中介機(jī)構(gòu)結(jié)合行情實(shí)現(xiàn)自己利益最大化，不能賣給中介機(jī)構(gòu)或其工作人員，否則自己的利益得不到保障。但是，在后續(xù)賣房過(guò)程中，李某發(fā)現(xiàn)買受人薛某與中介機(jī)構(gòu)存在故意串通，且在交易中存在過(guò)錯(cuò)，更為重要的是，買受人薛某是中介機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)人員。而這在業(yè)內(nèi)常常能作為ABC單，既中介利用其自身員工名額，低價(jià)收購(gòu)房源，短期內(nèi)再高價(jià)賣出。

出賣人李某在知悉情況后，不同意繼續(xù)履行合同并主張撤銷合同合乎法律規(guī)定，提出撤銷合同的請(qǐng)求。河南省鄭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，出賣人明確向中介機(jī)構(gòu)表示不能將房屋出賣給中介機(jī)構(gòu)或其工作人員，但中介服務(wù)機(jī)構(gòu)故意隱瞞或者未披露對(duì)簽訂合同有重大影響的事實(shí)，利用雙方信息不對(duì)等而使出賣人在違背其真實(shí)意愿的情況下簽訂房屋買賣合同屬于可撤銷合同，故對(duì)李某提出請(qǐng)求予以支持。

而對(duì)于在買賣過(guò)程中，中介為獲取非正常的利益，通過(guò)全權(quán)委托公證和簽訂房地產(chǎn)買賣合同等合法形式，使房屋物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，獲取非正常的利益，損害了出賣人的利益，屬于以合法的形式掩蓋非法目的，簽訂的房屋買賣合同屬無(wú)效。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝