每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在公布官方成交參考價(jià)的一個(gè)月里，深圳樓市發(fā)生了什么？

胡先生是深圳首位按照參考價(jià)賣房的業(yè)主，其在龍崗中心城的一套房子引來(lái)眾多買家爭(zhēng)搶，在參考價(jià)滿月日，記者與業(yè)主胡先生進(jìn)行了獨(dú)家對(duì)話。

“很多人認(rèn)為我是中介找過(guò)來(lái)的托兒，真的不是。”當(dāng)記者在電話里說(shuō)明采訪來(lái)意后，胡先生解釋道，并再三強(qiáng)調(diào)了“不賣怕降價(jià)，賣了怕買不來(lái)的”矛盾心理。

2月8日，深圳市住建局發(fā)布了建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)。2月9日凌晨，各大中介機(jī)構(gòu)緊急下架所有掛牌價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的房源；2月19日，官方再次解釋離婚購(gòu)房政策補(bǔ)??；2月21日，深圳多個(gè)銀行稱將依據(jù)二手房指導(dǎo)價(jià)批貸；2月23日，住建局發(fā)文允許商務(wù)公寓通燃?xì)猓?月24日，深圳龍崗教育局宣布試行大學(xué)區(qū)制；2月26日，住建局對(duì)參考價(jià)應(yīng)用情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查；3月2日，深圳新房搖號(hào)積分制公布。

“賣便宜了！”

對(duì)于這一備受爭(zhēng)議的議價(jià)模式，有人將其從線上搬到了線下。

根據(jù)中介朋友圈信息，該房源為摩爾城一套144平方米大四房，全屋精裝修，全屋家私（大概價(jià)值50萬(wàn)元），這套房按指導(dǎo)價(jià)出售，也就是3.38萬(wàn)元/平方米，總售價(jià)486萬(wàn)元。

即使全屋家私精裝，也按指導(dǎo)價(jià)出售，沒(méi)有額外收費(fèi)。房源一經(jīng)放出，吸引了多名購(gòu)房者和中介前往帶看。視頻內(nèi)容顯示，現(xiàn)場(chǎng)由于買房人太多，不同中介帶來(lái)的購(gòu)房者間甚至還發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。視頻中，多名購(gòu)房者將業(yè)主團(tuán)團(tuán)圍住，其中有多位全款買房者，最后業(yè)主決定以抽簽形式出售。

以下是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與胡先生的獨(dú)家對(duì)話。

記者：您是出于什么考慮，決定完全按照成交參考價(jià)來(lái)出售該房屋的？

胡先生：我被這個(gè)政策嚇住了，我覺(jué)得既然出了這個(gè)政策，就應(yīng)該按照政策來(lái)。我現(xiàn)在住在寶安，龍崗那邊太遠(yuǎn)了，我一共兩套房子都要賣。

記者：之前這個(gè)房子有購(gòu)房者來(lái)看過(guò)、談過(guò)價(jià)嗎？

胡先生：去年有掛給中介，400多萬(wàn)元都賣不掉。這次掛牌之前我有了解近期成交，掛牌價(jià)530萬(wàn)、540萬(wàn)元左右，但成交沒(méi)那么高。

記者：在放盤給中介之前您有預(yù)想過(guò)是什么情況嗎？

胡先生：知道按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)賣的話，可能對(duì)市場(chǎng)有點(diǎn)影響。沒(méi)賣之前，我估計(jì)應(yīng)該也會(huì)很快賣掉，但沒(méi)想到這么快。同時(shí)放給了幾家大的中介，他們都帶客戶來(lái)看房子了。

記者：當(dāng)看到中介帶來(lái)多組購(gòu)房者時(shí)您是怎么想的？

胡先生：我的宗旨是講話要算話，不能坐地漲價(jià)?，F(xiàn)場(chǎng)我也不知道多少家地產(chǎn)公司在拉我，反正一大堆圍著我。很簡(jiǎn)單，我說(shuō)那就仿照一手樓抽簽了，一次性付款的參與，抽著誰(shuí)就是誰(shuí)的。

記者：您對(duì)于當(dāng)天喊中介帶看、當(dāng)天就賣掉是否滿意？

胡先生：現(xiàn)在說(shuō)后悔是自己打自己臉，我現(xiàn)在都在打腫臉充胖子。畢竟這么多人買我肯定不能當(dāng)場(chǎng)再漲價(jià)的，我認(rèn)為自己確實(shí)賣便宜了。

記者：賣完房子后房款您如何規(guī)劃？考慮置換嗎？

胡先生：還沒(méi)想好，只是手上有兩套房子想要賣掉。

記者：您說(shuō)的要賣的第二套房子在哪里？掛盤了嗎？

胡先生：算了不賣了，最近太火了，別影響太厲害了全國(guó)都知道了，人出名了不好。

記者：指導(dǎo)價(jià)頒布后的這一個(gè)月里，您對(duì)樓市的觀察和作為一個(gè)業(yè)主的心理感受？

胡先生：不賣怕降價(jià)，賣了就買不來(lái)的矛盾心理。剛需確實(shí)可買。

中介上線議價(jià)模式是否合理？

新政實(shí)施一個(gè)月，業(yè)主報(bào)給中介的掛牌價(jià)還未上線，部分中介APP和網(wǎng)站上關(guān)于房源價(jià)格的展示或?yàn)?ldquo;暫無(wú)數(shù)據(jù)”，或?yàn)樾律暇€的參考總價(jià)。

不過(guò)據(jù)某自媒體發(fā)文稱，深圳已有中介突發(fā)奇想來(lái)了“競(jìng)價(jià)買房”，政府參考價(jià)位255萬(wàn)元的房源，已有出價(jià)記錄為420萬(wàn)元，幾乎翻倍。

該自媒體博主分析稱，想出這個(gè)點(diǎn)子的中介是吸收了法拍房的精髓，給出一個(gè)合規(guī)低價(jià)，讓用戶自然出價(jià)，最終用戶自己的成交價(jià)高出了參考價(jià)，屬自愿行為，與中介無(wú)關(guān)。

“這并不能規(guī)避參考價(jià)政策，因?yàn)橹薪椴皇桥馁u公司，搞拍賣是有嚴(yán)格資質(zhì)和審批要求的。”該博主認(rèn)為，中介這種創(chuàng)新勁頭雖然很好，但很可能會(huì)被定義為無(wú)拍賣資質(zhì)而從事拍賣活動(dòng)，最終被迫下線此功能。

這一博主的觀點(diǎn)也引發(fā)了部分熱議，記者通過(guò)比對(duì)多個(gè)APP發(fā)現(xiàn)，該界面為樂(lè)有家APP的截圖，并向該公司中介人員核實(shí)了這一消息。同時(shí)記者梳理其他一線城市部分主流購(gòu)房APP發(fā)現(xiàn)，該議價(jià)功能并非深圳首創(chuàng)，貝殼找房APP的北京城市列表中，已設(shè)有議價(jià)功能。

真實(shí)情況是否如該名博主猜測(cè)那樣？

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒表示，中介和出賣人間除形成居間關(guān)系外，還可以形成代理關(guān)系，中介作為出賣人的代理人，可以和無(wú)數(shù)購(gòu)房者放價(jià)詢價(jià)，哪個(gè)價(jià)格高就賣給誰(shuí)，因此這是中介經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的事，和買受人買東西貨比三家，哪個(gè)低買哪個(gè)一樣的道理。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，首先，這是議價(jià)，并非競(jìng)價(jià)。中介作為居間方，就是撮合買賣雙方達(dá)成交易條件，順利交易然后獲取傭金。無(wú)論什么時(shí)候，有交易和價(jià)格賣得高兩者，中介會(huì)選擇前者。

“陸續(xù)有指導(dǎo)價(jià)房源放出來(lái)”

實(shí)際上，深圳年前頒布的政策，并非全市所有住宅小區(qū)的參考指導(dǎo)價(jià)均打了5～7折，東部和中部大部分指導(dǎo)價(jià)與年前實(shí)際成交價(jià)格相差無(wú)幾，或略高于實(shí)際成交價(jià)。

而新政實(shí)施滿月，我們可以觀察到，不止東部的業(yè)主按照指導(dǎo)價(jià)在出售房源，這種趨勢(shì)也有向中西部蔓延的趨勢(shì)。中西部原本掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)背離較大的區(qū)域，兩價(jià)格也在逐漸拉近，業(yè)主報(bào)價(jià)心態(tài)也有所改變。

其中位于南山區(qū)科技園片區(qū)一套按照指導(dǎo)價(jià)出售的房源，被不同公司中介在朋友圈推廣。與此同時(shí)，諸如“龍華一手現(xiàn)房出售，只需繳納契稅，面積68平方米二居室和73平方米三居室，政府指導(dǎo)價(jià)52200元/平方米，現(xiàn)僅售5萬(wàn)元/平方米，要求一次性付款”等合乎規(guī)范、出現(xiàn)業(yè)主掛牌單價(jià)或總價(jià)的房源廣告也多了起來(lái)。

不過(guò)，這一活躍和趨同是有嚴(yán)苛條件的。以上述大沖片區(qū)房源為例，南山區(qū)資深中介周舟在接受記者采訪時(shí)表示，業(yè)主要求比較高，一次性付款，并且要看付款快慢，要求半月最遲不超過(guò)一個(gè)月，而之前重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域有按照參考價(jià)的房源發(fā)出來(lái)后，也有好幾個(gè)客戶來(lái)問(wèn)。

記者查詢得知，年前同面積房源成交價(jià)已達(dá)1400萬(wàn)元。如果以年前價(jià)格為參考體系，同戶型房源已降價(jià)超300萬(wàn)元。

“缺錢急售業(yè)主心態(tài)也沒(méi)有那么堅(jiān)挺了，有的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)找我們?cè)儍r(jià)了。”周舟介紹稱。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2月21日～2月27日，龍華、布吉、紅樹(shù)灣等片區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度較大，接近10%，而上周布吉南龍珠、平湖、銀湖、香蜜湖等業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度進(jìn)一步加大，其中南龍珠片區(qū)報(bào)價(jià)降幅約13%。

一位深圳灣片區(qū)的中介則介紹稱，春節(jié)上班后他還沒(méi)成交，客戶和業(yè)主還在觀望，但他了解到有很多客戶時(shí)刻準(zhǔn)備著名額和資金，等待機(jī)會(huì)。而“時(shí)光回溯盤”、“要快”“一次性付款”則成為了近期中介朋友圈新晉段子里的高頻詞匯。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝