每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的2月份，恰逢春節(jié)長假，疊加政府號召“就地過年”，樓市也呈現(xiàn)出與往年不同的差異化行情。

雖然2月份各地新房供應(yīng)顯著縮量，但成交量總體企穩(wěn)，顯著好于2019年和2020年同期。尤其是北上廣深4個一線城市表現(xiàn)突出，南京、杭州、寧波、東莞、佛山等核心二三線城市也保持成交高熱態(tài)勢。

與此同時，2月份百強房企整體業(yè)績規(guī)模較2020年、2019年同期大幅攀升；土地市場成交量跌價漲，溢價率回升至年內(nèi)高位；上市房企融資總額延續(xù)往年春節(jié)后慣例處于低位。

市場表現(xiàn)：供應(yīng)縮量，成交企穩(wěn)

在政府倡導(dǎo)“就地過年”的背景下，人口流動性減少，加之疫情得到階段性控制，多數(shù)售樓處在春節(jié)期間均保持“不打烊”狀態(tài)，也刺激了一波購房需求得到集中釋放。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個典型城市在春節(jié)周（2021年2月11日~2月17日）成交量達315256平方米，較2020年同期上漲了133%，與2019年同期對比，漲幅也達到了34%?？偝山涣縿?chuàng)近3年新高。

不過從供應(yīng)看，2月份一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積52萬平方米，環(huán)比銳減81%，較2019年同期降幅達到47%。

究其原因，房企歷來看淡春節(jié)樓市，推盤也都相對保守。如上海春節(jié)新房“零供應(yīng)”，北京、廣州雖同比保持增勢，但今年2月整體供應(yīng)量也不及2019年同期，僅深圳2月新增供應(yīng)較2019年同期增加51%，項目開盤依舊積極。

二三線城市新增供應(yīng)面積695萬平方米，環(huán)比下降60%，較2019年同期上升了30%。從絕對量層面，僅徐州、天津、成都單月供應(yīng)突破50萬平方米。從變化趨勢來看，各城市環(huán)比均有了不同程度的下跌，成都、廈門等出現(xiàn)階段性回調(diào)。

從成交看，2月熱度延續(xù)，穩(wěn)中有增。29個重點城市整體成交1660萬平方米，環(huán)比下降40%，同比增長223%；較2019年同期則增長了30%。

房價方面，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建及二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年2月百城新建住宅均價15884元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，漲幅較上月收窄0.17個百分點；同比上漲4.01%。百城二手住宅均價15585元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.04個百分點；同比上漲3.30%。

政策方面，2月份深圳、東莞等城市收緊樓市調(diào)控政策，南京、江西降低落戶門檻，還有天津、南京等城市出臺人口、人才政策，加大城市對人才的吸引力。這些政策均對當(dāng)?shù)氐臉鞘挟a(chǎn)生了一定影響。

房企業(yè)績：環(huán)比下降，同比大漲

從近日房企公布的2月份業(yè)績簡報可以發(fā)現(xiàn)，大多房企2月份的銷售額環(huán)比出現(xiàn)明顯下降，但同比則出現(xiàn)大幅上漲。這與去年同期受疫情影響有關(guān)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年2月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7493.5億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期同比增長155.5%，較2019年同期增長63.8%。但與1月份相比，百強房企業(yè)績環(huán)比下降13.9%。從前兩月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長101.7%，較2019年同期增長56.3%。

數(shù)據(jù)來源：同策研究院整理

克而瑞分析認為，2月份房企銷售數(shù)據(jù)延續(xù)此前強勁增長的勢頭，主要是得益于一二線城市春節(jié)購房熱情升溫。雖然三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)客群有所減少，但多個熱點城市“春節(jié)不打烊”營銷活動開啟，使得熱門城市從去年年底開始的市場熱度得以延續(xù)。

同時，行業(yè)的集中度在進一步加強。2月百強房企銷售額，即使是對比2019年依然有超過6成以上增長。雖然對比1月頭部房企的銷售有所下滑，但已經(jīng)是歷年來春節(jié)檔銷量的新高峰。

此外，2月份多梯隊房企銷售業(yè)績門檻值延續(xù)上月的增長趨勢，相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。百強房企銷售操盤金額的入榜門檻33.2億元，同比大幅增長169.9%，較2019年2月同比增長69.9%。

值得關(guān)注的是，春節(jié)期間，包括恒大、富力、招商在內(nèi)的不少品牌房企，都針對“留城過年”人員開展了營銷活動，也在一定程度上助推了一二線城市銷量的提升。

土地市場：量跌價漲，溢價回升

2021年2月，受傳統(tǒng)春節(jié)長期的影響，全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比大幅下滑，總成交金額也同步大減，同比也有近一成的跌幅。

不過，受上海、廣州等熱點城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)增加的影響，2月土地市場熱度明顯上升，地價也突破3000元/平方米大關(guān)；溢價率延續(xù)上月的回暖勢頭，增至16.4%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積高位回落，僅9001萬平方米，環(huán)比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅也接近兩成；成交幅數(shù)共計1555幅，環(huán)比下降超四成；成交總價方面，土地成交總金額僅2723億元，較上月下降39%，同比也下降了9%。

其中，一線城市成交總量為375萬平方米，環(huán)比上月降幅達35%，和去年2月相比下降了兩成；二線城市2月土地成交量僅有1658萬平方米，較上月下降了48%，成交金額也下降54%降至779億元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月50家代表房企拿地總額同比下降4%。受春節(jié)假期影響，2月企業(yè)拿地規(guī)模通常有所下降。具體來看，部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度依舊保持積極，如萬科、招商蛇口、綠城等，1~2月拿地同比均增長顯著；濱江集團、榮盛發(fā)展等企業(yè)銷售額均越過千億元。從布局區(qū)域來看，企業(yè)依舊熱衷于在長三角拿地，占比為40.1%，粵港澳大灣區(qū)次之，占比為8.0%，長江中游和成渝城市群占比分別達6.5%和7.0%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，受春節(jié)假期影響，市場的供地量有所減少，是造成土地成交量減的主要原因，但部分熱點地塊的高溢價率依然備受市場關(guān)注。

如2月份一線城市土地成交總量環(huán)比降幅達35%，只有上海成交金額較上月持平。其中，上海石泉板塊的地塊在高溢價率拍賣之后，房企就被約談，顯示出調(diào)控的力度在不斷加大。在此背景下，預(yù)計1季度之后，總體市場熱度環(huán)比下降的態(tài)勢將不斷顯現(xiàn)，尤其是部分前期熱度過高的板塊可能將迎來房價回調(diào)，樓市的穩(wěn)定性將得到進一步加強。

不過張波認為，隨著宅集中供應(yīng)新規(guī)在22城市陸續(xù)落地，未來房企拿地的策略會出現(xiàn)一些明顯變化。目前大型房企的深耕一二線、深耕城市群、廣泛布局等策略或?qū)⒊霈F(xiàn)變化，在保持對城市群都市圈的高關(guān)注度下，會進一步細分到城市板塊策略，優(yōu)質(zhì)土地的爭奪戰(zhàn)會愈加激烈。

房企融資：總額下降，策略或變

據(jù)同策研究院統(tǒng)計，2月監(jiān)測的40家典型上市房企融資總額延續(xù)往年春節(jié)后慣例處于低位，共完成融資金額折合人民幣共計355.44億元，環(huán)比下降60.27%，同比2020年2月下滑25.62%。

40家房企債權(quán)融資金額348.31億元，占房企融資總量的97.99%，環(huán)比減少58.08%（1月債權(quán)融資總額830.81億元）；股權(quán)融資金額為7.13億元，占總?cè)谫Y金額比重為2.01%，環(huán)比減少88.85%（1月股權(quán)融資總額63.92億元）。

同策研究院表示，房企股權(quán)融資規(guī)模大幅下降，主要原因除了在春節(jié)前后房企融資金額普遍偏低以外，還有房企在港股拆分上市的進程告一段落，股權(quán)融資方式回歸到以股票期權(quán)計劃為主。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為190.71億元，同比下降95.23%；內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為290.89億元，環(huán)比下降178.88%。

從融資成本來看，海外債融資成本下降，信用債融資成本上升；其中信用債平均利率為5.32%，同比上升1.36個百分點；海外債平均利率為6.63%，同比下降2.36個百分點。

克而瑞研究指出，隨著貨幣政策回歸常態(tài)化，市場流動性相較去年趨緊的趨勢仍將持續(xù)，2月份金融機構(gòu)“兩道紅線”繼因行施策后，因城施策也開始落地，再疊加22城集中供地導(dǎo)致的房企開支節(jié)奏的調(diào)整，一定程度上對其資金統(tǒng)籌管理能力提出了更高的要求。房企既需要完成去杠桿任務(wù)，也需要保證經(jīng)營投資的正常進行，現(xiàn)金流管理價值凸顯。新常態(tài)下，房企需要加強對融資節(jié)奏、融資渠道和融資成本的把控，從而保持經(jīng)營發(fā)展的韌性。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)