每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 畢華章

在抱怨西安房?jī)r(jià)連漲58個(gè)月的同時(shí)，不妨將目光再向西移，寧夏銀川的房?jī)r(jià)漲幅早已登頂全國(guó)第一，排名世界第十。

2月25日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《胡潤(rùn)2020年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》，中國(guó)7座城市進(jìn)入全球房?jī)r(jià)漲幅前五十，其中一個(gè)城市格外醒目——寧夏銀川，居于中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一，全年上漲14.2%，是唯一進(jìn)入全球前十的中國(guó)城市。

過(guò)去一年，銀川新房?jī)r(jià)格猛漲有目共睹，環(huán)比及同比漲幅連續(xù)多月位列全國(guó)第一，甚至被住建部“點(diǎn)名”。銀川為此首次出臺(tái)限購(gòu)措施，調(diào)控房?jī)r(jià)。

之后，銀川的房?jī)r(jià)漲幅才有所收斂，但仍然處于上漲通道。

值得注意的是，這次西寧也榜上有名，漲幅排名中國(guó)第四，世界第三十二位。

在西安領(lǐng)漲之后，大牌房企密集布局西北，這波房?jī)r(jià)上漲潮從西安輪動(dòng)到銀川、西寧了嗎？

粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）嘗試找出答案。

銀川“火”了 

“我覺得銀川房?jī)r(jià)很高了，但依然還有漲幅空間。”說(shuō)這話時(shí)，小吳剛剛在銀川賀蘭縣鳳凰北街買下一套140平米的房子，單價(jià)超過(guò)13000元/平米。

這里靠近銀川當(dāng)下最繁華的地段正源街，醫(yī)院、學(xué)校、公園配套齊全，當(dāng)然，也是當(dāng)前銀川房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域之一。

在小吳的印象中，這幾年銀川房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步增長(zhǎng)，只是去年漲幅尤為明顯。

根據(jù)銀川市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年1-12月，銀川全市商品房銷售面積751.75萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額544.14億元，同比增長(zhǎng)10.7%和24.4%。其中，住宅銷售674.20萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額495.75億元，同比增長(zhǎng)11.2%和27.0%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月的70城房?jī)r(jià)指數(shù)更能看出變化，去年5-7月，銀川新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)三個(gè)月排名全國(guó)第一，同比漲幅從去年6月至今年1月一直排名全國(guó)第一。

圖片來(lái)源〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

二手房方面，去年環(huán)比及同比漲幅，銀川也長(zhǎng)期位列全國(guó)前五。

小馬是在去年9月以約8500/平米的價(jià)格，在銀川市金鳳區(qū)買下了一套90平米的二手毛坯房，中介的一句話讓他至今記憶猶新，“說(shuō)原業(yè)主在我們買房前一周，在原價(jià)基礎(chǔ)上漲了5萬(wàn)，比一個(gè)月前漲了10萬(wàn)。”

小馬說(shuō)，“那段時(shí)間漲得太快了。”

土拍市場(chǎng)同樣火熱。

根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)，銀川市2020年商住土地供應(yīng)32宗，建筑面積298.99萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)59.05億元；成交26宗，建筑面積243.56萬(wàn)平方米，成交總價(jià)71.49億元，平均溢價(jià)率43%。其中金鳳區(qū)吸金達(dá)60.5億元，占全市成交金額76%。

2020年城北依然是銀川的熱點(diǎn)區(qū)域，繼2019年城北地王“中梁印”之后，銀川城北年內(nèi)相繼新推13#、18#、22#三塊地，且最終成交樓面價(jià)均超過(guò)6000元/平米。其中13#地在經(jīng)過(guò)中海、中房、旭輝、世茂、碧桂園、金地等多家房企的多輪競(jìng)價(jià)后，最終被中海以11.55億元摘得，成交樓面價(jià)6794元/平米，溢價(jià)率70%，成為2020年銀川新晉地王。

一位在西安工作的寧夏人告訴粉巷財(cái)經(jīng)，“我覺得就跟2018年的西安差不多。”

限購(gòu)來(lái)了 

的確與西安相似。

2018年度的胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)，西安也曾排名全國(guó)第一，那一年西安樓市的瘋狂讓很多人記憶猶新。

更相似的還有緊接著而來(lái)的“談話”與調(diào)控。

2018年“五一”前后，住建部先后約談了西安等12座城市，隨后西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)輪調(diào)控。

銀川也是。

2020年8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志參加會(huì)商。

銀川是唯一的西北城市。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

圖片來(lái)源〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

這次會(huì)議并不簡(jiǎn)單。

一個(gè)月后，銀川市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），從加大土地供應(yīng)、調(diào)整房貸首付比例、限購(gòu)限售、規(guī)范房屋預(yù)售等多個(gè)方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。

《通知》調(diào)整了差別化住房信貸措施：首套房首付款比例不低于20%；二套房首付比例不得低于40%；對(duì)購(gòu)買二套以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

與此同時(shí)，《通知》明確，實(shí)行商品住房限購(gòu)限售政策。非寧夏戶籍居民家庭在銀川市內(nèi)限購(gòu)1套商品住房；銀川市轄三區(qū)新取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目購(gòu)房人，自簽訂商品房買賣合同之日起滿2年后，方可轉(zhuǎn)讓。

這是銀川首次實(shí)施商品房限購(gòu)、限售政策，合稱“銀八條”。

當(dāng)時(shí)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)，“銀川此類政策，相對(duì)還是比較溫和的，不過(guò)后續(xù)若是房?jī)r(jià)繼續(xù)炒作，那么各類督查市場(chǎng)秩序的政策內(nèi)容依然會(huì)出現(xiàn)。”

好在自“銀八條”之后，銀川房?jī)r(jià)漲幅開始收窄，銀川市統(tǒng)計(jì)局今年1月發(fā)布消息稱，“調(diào)控政策經(jīng)過(guò)3個(gè)月的運(yùn)行，取得明顯成效。”

西北“熱”了

為什么是銀川？

在粉巷財(cái)經(jīng)與業(yè)內(nèi)人士及購(gòu)房者的溝通中，銀西高鐵、大牌房企、房?jī)r(jià)補(bǔ)漲成為出現(xiàn)頻率最高的詞匯。

2020年末，銀西高鐵正式開通運(yùn)營(yíng)。銀川成為全國(guó)倒數(shù)第二座擁有高鐵的省會(huì)/首府城市，銀西高鐵讓銀川與全國(guó)高鐵網(wǎng)接軌，意味著城市能級(jí)進(jìn)一步提升；與此同時(shí)，在寧夏境內(nèi)，靈武、吳忠因?yàn)楦哞F與銀川的聯(lián)系更加緊密，銀川作為省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)更加明顯，加速人口聚集。

雖然不及當(dāng)年西安“搶人”的轟動(dòng)，但高鐵讓銀川吸引周邊人口的作用明顯增強(qiáng)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，數(shù)據(jù)上看銀川房?jī)r(jià)漲幅較快，主要在于原來(lái)房?jī)r(jià)基數(shù)低。同時(shí)，他也認(rèn)為，銀川作為省會(huì)城市，首位度不斷提升，長(zhǎng)期人口流入是大概率事件。“雖然銀川本身很難定位為二線城市，它是三線城市的能量級(jí)。但它本身的城市地位，對(duì)于整個(gè)寧夏地區(qū)依然有明確的吸引力。”

大牌房企的“攪局”，如同鯰魚也在刺激著原本沉悶的銀川樓市。

圖片來(lái)源〡視覺中國(guó)

近些年，如萬(wàn)科、碧桂園、中海、恒大、融創(chuàng)、綠城等多家一線房企紛紛進(jìn)駐寧夏，這些大牌房企不惜重金拿地，建豪華銷售中心，打造精裝產(chǎn)品，自然推高了當(dāng)?shù)匦路績(jī)r(jià)格，進(jìn)而帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格的上漲。

當(dāng)年萬(wàn)科進(jìn)寧夏，郁亮就表示，“萬(wàn)科將用全集團(tuán)資源培育銀川和西寧市場(chǎng)。”

還有，這輪從東部一直延伸到西安，進(jìn)而輻射西北的房?jī)r(jià)上漲潮造成的所謂“補(bǔ)漲”也是原因。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，銀川房?jī)r(jià)的上漲，還是說(shuō)明了城市間先后上漲的態(tài)勢(shì)，如西安先上漲，之后的一些城市隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，購(gòu)房需求釋放，就容易上漲。“特別是如果遇到貨幣政策比較寬松，相互疊加，漲幅就會(huì)更快，也可以理解為一種‘補(bǔ)漲’效應(yīng)。”

多種原因相互作用，促成了銀川房?jī)r(jià)這輪上漲。

值得注意的是，在胡潤(rùn)的榜單中，西寧2020年房?jī)r(jià)漲幅排名中國(guó)第四，世界第三十二位，樓市同樣火熱。

其實(shí)近兩年大牌房企紛紛在西北布局，成立西北區(qū)域總部，就能看到趨勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士表示，西北各省“強(qiáng)省會(huì)”特征明顯，城市人口密集，外來(lái)流動(dòng)人口較多，剛改以及剛性需求較大。

這意味著西北地區(qū)仍有較大的市場(chǎng)空間。

但熱度之后是調(diào)控來(lái)臨，這輪從西安開始的“西北風(fēng)”又會(huì)刮多久？

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