每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

地產(chǎn)調(diào)控政策又現(xiàn)“半夜雞叫”。這次是今天凌晨東莞突然提升“限購(gòu)”級(jí)別并且立即實(shí)施。目前東莞的調(diào)控政策甚至比廣州還要嚴(yán)格，比同為新一線熱點(diǎn)城市的杭州、成都也要嚴(yán)格。

今日（2月27日）凌晨，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知（東建〔2021〕6號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），從增加限購(gòu)年限、提升首付比例、打擊結(jié)離婚投機(jī)買房行為、加強(qiáng)新房備案價(jià)格指導(dǎo)等六方面堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！锻ㄖ酚?月27日起實(shí)施。

廣東省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分析認(rèn)為，社保升級(jí)、打擊假離婚等調(diào)控點(diǎn)，意味著近期本地炒房也很明顯。從目前限購(gòu)、限售、限貸政策，以及限制企業(yè)購(gòu)房來(lái)看，東莞的調(diào)控政策力度在向一線城市看齊。

《通知》截圖 來(lái)源：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

再次調(diào)整限購(gòu)年限

值得一提的是，《通知》由東莞市住建局、自然資源局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、中國(guó)人民銀行東莞中心支行和銀監(jiān)會(huì)東莞分局等六部聯(lián)合發(fā)布，是在去年7月25日施行的“莞九條”基礎(chǔ)上的綜合施策，旨在保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

本次出臺(tái)的調(diào)控措施將從六個(gè)方面（以下簡(jiǎn)稱“莞六條”）堵塞炒房漏洞，抑制投資投機(jī)型購(gòu)房行為。

限購(gòu)方面，“莞六條”實(shí)施后，非東莞戶籍在東莞購(gòu)買第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），須在購(gòu)房之日前4年內(nèi)在東莞市逐月繳納社保滿3年。而在去年的“7·25”調(diào)控中，非東莞戶籍居民家庭在東莞購(gòu)買第一套商品住房的須交滿一年社保；購(gòu)買第二套商品住房的須交滿2年社保。

同時(shí)，對(duì)于新入戶居民家庭購(gòu)買第一套新建商品住房的，須在東莞市落戶滿半年、且在購(gòu)房前兩年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿半年。

對(duì)于結(jié)離婚投機(jī)買房行為，《通知》規(guī)定，離婚2年內(nèi)再買房，按婚前家庭住房總套數(shù)計(jì)算；新入戶東莞家庭，購(gòu)房首套房需連續(xù)半年社保。而此前的“7·25”調(diào)控政策，并未對(duì)結(jié)離婚后如何買房有明確規(guī)定。

此外，對(duì)于企業(yè)購(gòu)房，需公司登記注冊(cè)滿2年后方可購(gòu)買。

金融信貸方面，為嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將實(shí)施差別化住房信貸政策。

其中，東莞無(wú)住房但有已結(jié)清的房貸，或本市有1套但有已結(jié)清的房貸，購(gòu)買普通住宅首付40%，非普通住宅首付60%；有1套住房但房貸未結(jié)清，購(gòu)買二套普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；對(duì)擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。以上首付比例均比之前提高了10%。

新房限價(jià)方面，《通知》將根據(jù)住宅項(xiàng)目體量規(guī)模、價(jià)格水平以及對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響，切實(shí)加強(qiáng)分類指導(dǎo)。對(duì)新建商品住房項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格高于近期屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類在售項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格或本項(xiàng)目前期申報(bào)價(jià)格的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案，待出臺(tái)具體申報(bào)細(xì)則后按其執(zhí)行。

值得注意的是，自調(diào)控升級(jí)以來(lái)，目前東莞限購(gòu)政策只認(rèn)社保記錄，不看納稅記錄，而且此次《通知》中限售政策未發(fā)生變化，在東莞購(gòu)買的商品住房，仍為須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)

為何東莞在兩次大的樓市調(diào)控之后，政策甚至嚴(yán)過(guò)了部分一線、新一線城市？又為何會(huì)在元宵節(jié)剛剛過(guò)完的深夜凌晨突發(fā)調(diào)控新政？

實(shí)際上，這與去年?yáng)|莞樓市經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)階躍性上漲與政策全面封堵的調(diào)控博弈之后，市場(chǎng)熱度、特別是房?jī)r(jià)仍在上漲有很大關(guān)聯(lián)。

去年深圳高熱的樓市交易也帶動(dòng)了臨深諸如廣州、東莞等區(qū)域的市場(chǎng)預(yù)期。特別是在去年深圳頒布了“7·15”限購(gòu)政策后，不少購(gòu)房者和投資客因失去購(gòu)房資格而轉(zhuǎn)戰(zhàn)臨深城市，其中，毗鄰深圳、有高新產(chǎn)業(yè)概念的東莞，也成為這些外溢需求的重要選擇地之一。

這在市場(chǎng)的交易量?jī)r(jià)上均有所反應(yīng)。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年7月份東莞二手房單月網(wǎng)簽量突破4000套，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，其和朋友在東莞的房子在過(guò)去一年里價(jià)格幾乎翻倍。

為抑制投機(jī)炒房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，東莞從限購(gòu)限售限貸等方面層層加碼調(diào)控。去年“7·25新政”一出，東莞二手房市場(chǎng)驟冷，交易量腰斬，單月網(wǎng)簽維持在2000套左右，去年末才出現(xiàn)小幅回升。

新政對(duì)東莞的二手房市場(chǎng)而言是一劑猛藥，不斷加碼的樓市調(diào)控讓成交量持續(xù)走低。2020年?yáng)|莞全市二手房網(wǎng)簽跌至3萬(wàn)套以內(nèi)，同比下跌13.7%，對(duì)比2016年更是下跌了53.7%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)有家

雖然二手房成交量同比有所下降，但東莞房?jī)r(jià)卻依舊堅(jiān)挺。樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年?yáng)|莞二手房成交均價(jià)已達(dá)2.03萬(wàn)元/平方米，同比上漲21.6%，對(duì)比2016年上漲了73.5%；2020年?yáng)|莞二手房套均成交總價(jià)上升至222萬(wàn)元，相比2019年增加了67萬(wàn)元，相當(dāng)于現(xiàn)在購(gòu)置一套二手房的首付。

不過(guò)，由于受土拍和開(kāi)工量雙重影響，預(yù)計(jì)2021年?yáng)|莞一手住宅供應(yīng)量將有較大提升。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年?yáng)|莞土地招拍掛市場(chǎng)，商住地成交建筑面積約539萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77%，創(chuàng)近7年新高；2020年?yáng)|莞商品房合計(jì)開(kāi)工面積1186萬(wàn)平方米，同比上漲36%，創(chuàng)近3年新高；住宅開(kāi)工量達(dá)753萬(wàn)平方米，同比上漲44%，創(chuàng)近5年新高。

對(duì)于此次升級(jí)調(diào)控的背景，東莞市住建局等解讀稱，官方已高度重視近期到房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的波動(dòng)，將通過(guò)綜合施策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，促進(jìn)供需平衡，遏制投機(jī)炒房，支持合理自住需求。

合富研究院分析認(rèn)為，2020年?yáng)|莞房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較明顯的非理性上漲行情，隨著樓市收緊政策，東莞調(diào)控加碼符合市場(chǎng)預(yù)期。東莞今年上半年供需矛盾異常尖銳，嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)預(yù)期較高，相對(duì)而言受政策影響程度略小，下半年隨著新品的大量上市，影響程度相對(duì)較大，開(kāi)工節(jié)奏將適度放緩，新房定價(jià)將趨于理性。全年樓市成交活躍度會(huì)明顯降低，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)明顯收窄。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)