每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（2月6日），上海新房搖號積分制正式落地實施。

自1月21日上海出臺《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱“滬十條”），提出要完善新建商品住房公證搖號選房制度、優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求后，市場上就十分關(guān)注搖號新規(guī)內(nèi)容及“無房家庭”的認(rèn)定方式。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上海“滬十條”后首批三個樓盤今天上午啟動對外公開認(rèn)購，分別是閔行區(qū)的永康城浦上雅苑、寶山區(qū)的經(jīng)緯城市綠洲家園和嘉定區(qū)的峰范嘉苑。這三個樓盤均按照“滬十條”的相關(guān)規(guī)定，開始采用完善后的公證搖號選房程序，也就是新增積分制。

資料來源：億翰智庫整理

值得一提的是，上述三個樓盤均位于上海市郊，產(chǎn)品以剛需為主，均價4萬~5萬元/平方米。

認(rèn)購規(guī)則中明確，樓盤上市認(rèn)購組數(shù)超過可售房源套數(shù)一定比例時，將采取計分排序的方法，選取進(jìn)入公證搖號選房的購房人。計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行計算。按計分高低排序選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單后，其余認(rèn)購人不再進(jìn)入公證搖號選房環(huán)節(jié)。

凡認(rèn)籌人數(shù)超過規(guī)定比例的新房項目，都將啟用計分制?？偡钟苫A(chǔ)分和年限分兩部分構(gòu)成，其中基礎(chǔ)分根據(jù)認(rèn)購對象名下有房產(chǎn)、5年內(nèi)是否有購房記錄、家庭結(jié)構(gòu)和戶籍情況打分。

此外，無上海戶口的家庭社保滿60個月的首套房積分為56分，有上海戶口的家庭（新上海人剛落戶）社保滿12個月的首套房積分為61.2分，這就意味著此項措施更偏向有上海戶口的首套房家庭。而擁有上海戶口的二套房改善家庭，即使社保算滿，也僅有46.7分，目的明顯是為保障剛性的住房需求。

上海閔行區(qū)永康城浦上雅苑認(rèn)購規(guī)則 來源：上海建發(fā)浦上灣微信公眾號

以建發(fā)開發(fā)的永康城浦上雅苑的認(rèn)籌為例，當(dāng)項目“擬認(rèn)購對象的總組數(shù)與此次準(zhǔn)售房源套數(shù)比超過1.3:1的，應(yīng)當(dāng)啟動計分排序程序”“企業(yè)參與認(rèn)購的，若項目啟動計分排序程序，不納入公證搖號名單”。這也意味著，認(rèn)籌比超1.3:1的項目采用積分制排序，入圍門檻按房源套數(shù)的1.3倍確定。而一旦采用積分制，企業(yè)購房只能在積分搖號買房之后。

具體來看，積分由基礎(chǔ)分和年限分兩部分構(gòu)成，按照家庭積分順序，由高到低的順序搖號，并優(yōu)先無房家庭。其中基礎(chǔ)分根據(jù)認(rèn)購對象名下有無房產(chǎn)、5年內(nèi)是否有購房記錄、家庭結(jié)構(gòu)和戶籍情況打分；年限分根據(jù)認(rèn)購對象的社保繳納月數(shù)和系數(shù)相乘算得，最終的總分根據(jù)基礎(chǔ)分和年限分的總和得出。

其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足4大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內(nèi)無交易，那么最高可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1分。按照今天新開的新盤情況，社保（2003年月1-2020年2月）最多可以增加21.7分。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這一政策對于改善型置業(yè)人群不利，完全關(guān)閉了其通過搖號改善之路。而上海則更大程度向首套剛需傾斜，同時也關(guān)照到先賣后買的改善型家庭。積分方式相比于“一刀切”更公平合理，上海對“無房家庭”的認(rèn)定政策相比于其他城市更為細(xì)膩一些。

同時，積分上明顯偏向剛需。從積分制度來看，僅滿足在滬手上無房且5年內(nèi)無買房兩項，即可以得到40分；而手上有房，5年內(nèi)買過房的則只能得到5分。通過擴大積分的差距來實現(xiàn)在搖號過程中更有利于首套剛需的購房，對于緩解部分樓盤搖號過熱也會起到直接的效果。

張波表示，“無房家庭”認(rèn)定，也是對“假離婚”“贈與”等漏洞的封堵，對于樓市穩(wěn)定起到的作用不容小覷。尤其是有對“假離婚”的限購要求，積分層面很難有空子可鉆，公平性也將得到很好體現(xiàn)。

同時，對于“無房家庭”的傾斜明確體現(xiàn)了上海堅持“房住不炒”的定位，也是房地產(chǎn)回歸消費屬性的重要表現(xiàn)，在現(xiàn)行住房限購制度框架下，通過政策調(diào)整來優(yōu)先滿足“無房、自住”家庭的購房需求,同時也兼顧到改善需求，對于上海房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展，房價和預(yù)期穩(wěn)定都將起到重要作用。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)