每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

控制按揭總量，降低炒房預(yù)期，上海又迎來了一撥政策加碼。

1月29日晚間，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），就持續(xù)做好個人住房信貸管理相關(guān)工作提出8條要求，包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險排查等。

值得一提的是，在個人住房貸款發(fā)放管理方面，《通知》明確將重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

上海銀保監(jiān)局官網(wǎng)截圖 

新規(guī)或延緩房企回款進(jìn)度

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，嚴(yán)格個人住房貸款發(fā)放管理，相當(dāng)于準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，將使上海住宅項目周轉(zhuǎn)速度減緩。“預(yù)售制沒有改變，房企可以繼續(xù)賣期房，但貸款要到結(jié)構(gòu)封頂才能放下來，這將拖慢房企銷售回款的進(jìn)度。”

據(jù)悉，上海目前預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)之中，對于多層住宅是要求主體結(jié)構(gòu)封頂，而高層住宅要求基本結(jié)構(gòu)成型。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，政策要求所有即使達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的新房，也必須主體結(jié)構(gòu)封頂才可發(fā)放貸款，明顯提高了房貸的發(fā)放門檻，會直接放緩不少新房項目的上市節(jié)奏及銷售速度。對于意在加速去化回籠資金、尤其是在意去化的開發(fā)商，這一政策無疑減少了大量預(yù)售資金流入。

一般來說，房企的預(yù)售資金對于自身的現(xiàn)金流影響面極大，預(yù)售資金減少不但可能減緩整體開發(fā)的速度，還會提高降負(fù)債的難度。張波預(yù)計，今年一季度上海商品房去化速度可能出現(xiàn)一定降速。這一政策同時也是房地產(chǎn)貸款集中度管理的體現(xiàn)，突出了對個人住房貸款審慎管理的加強(qiáng)，強(qiáng)化了對商業(yè)銀行的要求，實現(xiàn)嚴(yán)格控制個人住房貸款的投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。重點支持首套中小戶型的政策，則體現(xiàn)出對上海新市民首套購房需求的保護(hù)。

林波表示，如今銷售采用搖號制，房企自己不能選擇客戶，就只能犧牲自己的回款進(jìn)度。以前在上海樓市大熱時，有些開發(fā)商已經(jīng)實現(xiàn)了開盤即回款的光速。如今這一政策或延緩開發(fā)商的回款速度，大大降低了周轉(zhuǎn)效率。

一位房企營銷總則告訴記者，這是從資金上卡，這樣的結(jié)果是樓市供應(yīng)更少了，相當(dāng)于在上海開發(fā)房地產(chǎn)的回報率不高了。

他舉例說，原先一塊地10個月就能開盤，2個月后銀行貸款就能放下來，今后要3個月之后才能放款。“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款”的規(guī)定，將直接導(dǎo)致（以18層住宅為例）開發(fā)商按揭款要慢上3~6個月時間。

嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力

《通知》要求嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力。按照“了解你的客戶原則”，完善調(diào)查、審查手段；強(qiáng)化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款；審慎評估借款人還款意愿、還款能力，嚴(yán)格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務(wù)支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

對此，張波表示，該政策明確指向引導(dǎo)商業(yè)銀行加強(qiáng)審貸管理，并強(qiáng)化對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。通過經(jīng)營貸和消費貸的形式獲得資金來買房的確值得重視，通過這一方式不但會變相降低購房門檻，同時還提升了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，另一方面真正需要流入中小企業(yè)資金卻變相流入樓市，不利于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

同時，《通知》要求嚴(yán)格加強(qiáng)借款人資格審查和信用管理，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規(guī)避限購、限貸等行為給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理帶來的影響；充分利用各類征信和信息共享平臺查詢借款人信用信息，結(jié)合借款人信用狀況，嚴(yán)格審批個人住房貸款；對于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應(yīng)拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務(wù)平臺。

張波表示，結(jié)合今年1月21日的政策，上海從金融角度加大對假離婚購房的打擊力度。通過強(qiáng)化對個人住房貸款的審批，可以從源頭打擊炒房的苗頭，封堵非理性購房的行為，同時還能有效對房地產(chǎn)金融風(fēng)險提前進(jìn)行規(guī)避。值得關(guān)注的是，黑名單制度的懲戒信號明顯，向社會釋放出明確打擊違法違規(guī)申請房貸的行為，同時對房價的穩(wěn)定也起到側(cè)面作用。

《通知》還要求，嚴(yán)格開展房產(chǎn)中介合作資質(zhì)審核，實施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測及中介退出機(jī)制。對發(fā)現(xiàn)存在為購房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)證明和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介，應(yīng)立即終止合作，并將其列入黑名單，報送上海市銀行同業(yè)公會。

“這一政策直指中介機(jī)構(gòu)違規(guī)向購房者提供‘過橋資金’，違規(guī)幫助購房者獲得不實的證明信息，并由此獲得購房資格或取得變相降低購房門檻。”張波表示，通過黑名單方式對中介行業(yè)形成震懾作用，凈化行業(yè)風(fēng)氣，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)