每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“2020年昆明成交量肯定是有下降的，但價格還是漲了一點的”“房東急于出售，才會愿意這么短時間又降價。”“昆明去年的二手房成交明顯不如新房。”……

盡管受疫情影響，2020年昆明房地產(chǎn)投資額在5月份便開始扭負(fù)為正，逐漸開啟上漲模式。不過值得注意的是，2020年昆明新房供應(yīng)量微漲，但銷售面積同比下跌達(dá)15%。與此同時，土地供應(yīng)量和成交量均雙雙出現(xiàn)下滑。

“包括昆明、南寧等在內(nèi)的一些西南地區(qū)城市，近來樓市肯定是沒以前那么熱了，成交量下滑比較嚴(yán)重也是符合預(yù)期的。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，未來市場不排除有反彈的可能，尤其是昆明地理位置特殊，緊鄰東南亞國家，后續(xù)市場需求肯定會上升。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

10余次出臺涉房政策

2020年12月17日，昆明市政府發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知》。根據(jù)這則通知，昆明二環(huán)以外已取得規(guī)劃許可的在建或已建成的商業(yè)和辦公用房可以改建為租賃住房，進(jìn)一步降低商業(yè)商辦產(chǎn)品庫存。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，2020年以來，昆明市相關(guān)部門曾先后10余次出臺涉及房地產(chǎn)的政策。

2020年2月8日，昆明市下轄的安寧市率先出擊，印發(fā)《安寧市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展十條措施》。其中包括3個方面、10條措施促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，包括強(qiáng)化土地供應(yīng)管理、緩繳基礎(chǔ)設(shè)施配套費、延期繳納稅款等。這也被認(rèn)為是“昆明全市范圍內(nèi)首個針對地產(chǎn)行業(yè)的具有強(qiáng)烈救市意味的政策”。

相比之下，昆明市西山區(qū)的措施則更加具體和“實在”。根據(jù)西山區(qū)政府2020年2月14日發(fā)布的意見，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報商品房銷售面積，年終按照實際上報基數(shù)以每1萬平方米兌現(xiàn)2萬元的標(biāo)準(zhǔn)兌付房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)增長資金，此舉相當(dāng)于政府出資補(bǔ)貼房企，把房企去庫存作為主要任務(wù)。

此后，昆明市政府有多次印發(fā)通知、公告和倡議書，從優(yōu)化商品房預(yù)售審批、減免減緩企業(yè)稅收、放寬費用繳納權(quán)限、合理確定工程周期等幾個方面減輕房企資金壓力，并進(jìn)一步降低落戶零門檻、放寬貸款條件等。

中指研究院分析指出，2020年昆明市的房地產(chǎn)政策相對寬松，堅持以“穩(wěn)”為主，過調(diào)整公積金、放寬落戶、放開戶口遷移等政策來促進(jìn)人口流動，保障房地產(chǎn)市場長效穩(wěn)定發(fā)展。同時通過加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等，確保房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

去化周期上漲至近13個月

“2020年我們的銷售同比略有下降。”某TOP20房企昆明區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人王洋告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，特別是受疫情影響，2020年上半年市場供需均跌至谷底，隨后才逐漸恢復(fù)，但供應(yīng)恢復(fù)速度略快于成交。

一份來自銳理數(shù)據(jù)的報告顯示，截至2020年末，昆明新增商品房供應(yīng)量1131.08萬平方米，成交量866.67萬平方米，同比2019年新增供應(yīng)上漲3%，銷售面積下跌15%。而存量方面則呈明顯上漲態(tài)勢，達(dá)932.27萬平方米，去化周期近13個月。

盡管成交量有所下滑，但近幾年隨著昆明房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商品住宅成交均價上漲明顯，2017年成交均價達(dá)突破萬元后仍持續(xù)上漲，但漲幅收窄。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明主城區(qū)商品住宅成交均價為14876元/平方米，同比小幅上漲7.63%。

“最近二手房成交情況已經(jīng)好很多了。”日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份咨詢昆明德祐云南映象一房產(chǎn)中介店的工作人員小湯時，對方表示，“去年前三、四個月，我基本上就沒什么成交，下半年才慢慢好起來。”

已從事多年房產(chǎn)中介的小湯表示，2020年二手房市場明顯是不如新房。“我手里有急著賣房的客戶，掛牌價也是一降再降，不到一周掛牌價就可以降一兩萬。”不過，她也向記者表示，學(xué)區(qū)房仍然是市場的“搶手貨”。

嚴(yán)躍進(jìn)同時表示，“云南本省購房需求和外來投資投機(jī)需求等，都將支撐昆明市場發(fā)展。但同時也要防范出現(xiàn)價格泡沫，盡管現(xiàn)在看上去要防范市場過冷，后面還是要防范市場過熱。”

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

土地市場供求雙降

與此同時，2020年昆明土地供求量較去年同期同樣均出現(xiàn)下降趨勢。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年昆明土地供應(yīng)209宗，同比減少35.29%；面積667.64萬平方米，同比減少29.61%；可建面積2050.81萬平方米，同比減少33.04%。2020年昆明共成交187宗地，同比減少35.4%；占地面積592.21萬平方米，同比減少29.84%；可建面積1861.78萬平方米，同比減少32.65%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2016年起昆明開始加大土地供應(yīng)量，吸了品牌房企紛紛入駐，至2019年昆明土地成交量創(chuàng)下歷史最高。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達(dá)2475.03萬平方米，出讓金額達(dá)1011.9億元。

事實上，受2020年初疫情影響昆明土地供應(yīng)處于低位，二季度供應(yīng)開始回升，下半年商品房用地推出169宗，約占全年的80%。尤其是12月份，單月的成交量在全年成交體量的占比超過四成。

不過，盡管土地供求量有所下降，但整體流拍率則有所下降?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2020年昆明土地流拍19宗，整體流拍率為10%，同比2019年有所下降，其中流拍地塊多為拍賣出讓地塊及純商業(yè)商務(wù)地塊。與此同時，2020年昆明土地成交平均溢價率為10.70%，較前三年市場熱度小幅上漲，且溢價成交地塊大多集中在11月和12月。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

據(jù)昆明銳理報告顯示，2020年共約82家企業(yè)參加昆明土拍，其中知名房企30余家，多地塊溢價成交，拿地企業(yè)和溢價率持續(xù)走高，競爭激烈。

值得一提的是，作為房企拿地主戰(zhàn)場的呈貢、官渡、盤龍競爭尤為激烈，兩宗溢價率超過100%的土地就來自呈貢區(qū)和盤龍區(qū)。其中，卓越集團(tuán)以171.7%的溢價率競得呈貢一宗560畝商住地塊首次入駐昆明；中海則以107%的溢價率奪得盤龍區(qū)一宗78畝商住用地。

2020年強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)競爭格局在昆明土地市場越發(fā)明顯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，昆明貨值儲備前十房企總貨值儲備量高達(dá)3539萬平方米，占市場份額主導(dǎo)地位，其中作為本土房企的俊發(fā)以1104萬平方米的土地貨值儲備穩(wěn)居首位，與云南城投、綠地、萬科、碧桂園占居前五位，前十企業(yè)中外來品牌房企占了8家。

“規(guī)模房企以多種方式擴(kuò)充資源，拓寬企業(yè)貨儲，憑借自身品牌產(chǎn)品等優(yōu)勢瓜分市場份額，集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企將面臨淘汰壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)