每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

1月20日，網(wǎng)上流傳，上海市房管局召開緊急會議，商討對策應(yīng)對最近上海樓市搖號過熱情況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉一份疑似會議紀(jì)要的文件顯示，因傳達(dá)上海市局會議精神，嚴(yán)控過熱現(xiàn)象，將采取一系列措施來防止“新房認(rèn)籌過熱”等情況。

流傳文件中涉及的措施包括限制認(rèn)籌比、禁止聯(lián)合中介操縱二手房價、提高認(rèn)籌比例、同一家庭同一時間只能認(rèn)籌一套、搖號一周必須退籌、嚴(yán)審客戶資格、定價需合理等。

隨后，上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前并沒有出臺新的政策，僅是對原有政策的強(qiáng)化。針對目前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)管理。

房管局：強(qiáng)化原有政策

近段時間，上海“千人認(rèn)籌”“剛需搖號難”等樓市現(xiàn)象層出不窮。

網(wǎng)上流出的這份文件，展現(xiàn)出上海有關(guān)部門對目前樓市異常，和過熱情況的關(guān)注。

相關(guān)措施從認(rèn)籌規(guī)則、新房供應(yīng)、新房價格三方面同時著手，主要包括：

1.限制認(rèn)籌比例不超過3:1。

2.項目認(rèn)籌期間和房管局報備合作分銷的機(jī)構(gòu)，不能和中介聯(lián)合操縱周邊二手房價格。

3.對于認(rèn)籌過熱的項目，適當(dāng)提高認(rèn)籌金比例，其中最有效的辦法是，同一家庭，同一時間段全上海只能認(rèn)籌一套，認(rèn)籌金不得超過房屋總價20%。

若為熱銷樓盤，適當(dāng)提升認(rèn)籌金比例，首套不超過35%，二套不超過70%。（時間跨度為認(rèn)籌開始到搖號結(jié)束）

4.嚴(yán)控開發(fā)商認(rèn)籌款制度，搖完號一周內(nèi)必須退籌。

5.嚴(yán)格審理限購客戶，開發(fā)商專人負(fù)責(zé)嚴(yán)格審核。

6.預(yù)審價格嚴(yán)格審批，開發(fā)商定價合理參考周邊樓盤價格。

7.對于價格明顯低于周邊的新房，適當(dāng)提高價格防止過熱。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如若措施被證實且落地，將有效控認(rèn)籌比，對抑制“搶房”、避免市場過于火熱都有立竿見影的效果。

業(yè)內(nèi)人士：四個信號值得關(guān)注

針對上述文件，上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人雖然表示目前并沒有出臺新的政策，但承認(rèn)對原有政策進(jìn)行了強(qiáng)化。

主要為加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行，杜絕樓市亂象；針對目前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理。

從實際情況來看，上海其實已經(jīng)有很多樓盤在執(zhí)行這一政策，比如陸家嘴集團(tuán)在浦東的幾個項目，其要求客戶填聲明，承諾自己沒有同時認(rèn)籌兩個項目，即“同一認(rèn)籌時段內(nèi)（自本項目認(rèn)籌開始至搖號結(jié)果公布），認(rèn)籌客戶至本市其他樓盤進(jìn)行認(rèn)籌，本樓盤不予支持。因限額查詢過程中審核不予通過的，后果由認(rèn)籌客戶自行承擔(dān)”。

58安居客研究分院院長張波認(rèn)為，這次會議傳遞風(fēng)向已經(jīng)很明顯，可以視為后續(xù)調(diào)控可能落地的“風(fēng)向標(biāo)”。

“如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房價持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計一季度政策‘大棒’就會隨之而來。”

張波指出，政策信號之下，市場的幾個方向值得關(guān)注：

首先，炒作新房價格將得到嚴(yán)厲打擊。

流傳的文件措施中，很多涉及新房銷售環(huán)節(jié)。雖然沒有政策直接落地，但從釋放出的信號來看，是正面約束了房企分批次、少量多次開盤的舉動。

尤其認(rèn)籌比超過3:1，不僅項目會限價，還會限制上市，嚴(yán)控分期銷售。

因為房源分批小量面市，很容易給市場傳遞房源緊張的假象，可能導(dǎo)致市場預(yù)期提升，甚至造成市場恐慌情緒，影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序發(fā)展。

張波認(rèn)為，未來對于新盤面市的節(jié)奏，估計會有更嚴(yán)格的要求。

第二，打擊新房售賣中的違規(guī)和腐敗現(xiàn)象，也值得關(guān)注。

從流傳的措施來看，開盤銷售率達(dá)到90%以上的項目，要求對認(rèn)購名單進(jìn)行嚴(yán)格審核。同時要求“同一家庭同一時間段只能進(jìn)行一次認(rèn)籌”。搖號后更名、退房后的更名，都會限制網(wǎng)簽。

這些做法都能有效預(yù)防腐敗，比如“茶水費(fèi)”現(xiàn)象。

張波指出，由于上海近兩年執(zhí)行嚴(yán)格的新房限價制度以保障房價穩(wěn)定，部分板塊的一二手房倒掛的確存在，這也導(dǎo)致新房銷售環(huán)節(jié)中極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭，預(yù)計這一層面的嚴(yán)控力度將進(jìn)一步強(qiáng)化，一旦項目開盤中有用戶舉報，查處的力度和范圍將會明顯提升。

第三，新房限價不會停止。

如若按紀(jì)要的規(guī)定，2021年新房的價格，將按照小于等于區(qū)域2020年標(biāo)桿項目做參考，限制價格。那么未來上海新房價格上漲會嚴(yán)控，購房者也無須過度擔(dān)心未來房價上漲，而急于入市。

第四，二手房市場也會受到關(guān)注，尤其是通過自媒體等渠道炒作學(xué)區(qū)房，炒作板塊的行為將成為下一步打擊重點。

張波認(rèn)為，不排除未來上海會出臺打擊亂象的更多政策。

目前流傳出的儲備政策，就覆蓋了規(guī)范市場和購房資格的多個層面。

“上海房地產(chǎn)市場的投資需求比重并不高，更多的還是居民自住以及改善性購房消費(fèi)。所以，目前上海樓市，客觀上存在沉淀兩、三年之久的潛在購房需求集中釋放，新房主打改善性需求，二手房則全面承接剛需。但由于近段時間輿論誘導(dǎo)和一系列操作現(xiàn)象再抬頭，所以官方給予了警醒，市場應(yīng)該注意。”張波直言。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝