每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2021年1月初，天津?qū)氎嬗渝吩旱匿N售電話終于又能撥通了，對方在電話中熱情地介紹說：“我們這里均價(jià)在11500元～12500元/平方米，可以隨時(shí)看房。”

這是一個(gè)去年曾經(jīng)歷停業(yè)整頓的項(xiàng)目，起因據(jù)傳是每平方米降至8000元，引發(fā)已購房業(yè)主的強(qiáng)烈反對。

對此寶坻住建委向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這是企業(yè)的自身行為，具體原因住建委不掌握，我們也沒有采取過責(zé)令整頓的行為。”

一度關(guān)閉的售樓處 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

這種操作在天津樓市十分常見。

2016年后，天津樓市仿佛被按下了暫停鍵。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，天津新房市場連續(xù)4年銷供比小于1，即房源供給大于需求量。銷售均價(jià)4年來也是在15000元/平方米附近徘徊，形成了相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

面對如此市場環(huán)境，天津區(qū)域房企展現(xiàn)了不同的生存方式，有的試圖沖破地王成本的束縛，有的則決心斷腕，上演了一幕幕悲喜劇。

地王困局

最能代表天津房企生存狀態(tài)的項(xiàng)目，恐怕非金地閱千峯莫屬。

項(xiàng)目位于天津市南開區(qū)衛(wèi)津路與雙峰道交口西南側(cè)，豪宅定位，目前均價(jià)約6.4萬元/平方米。銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這個(gè)價(jià)格還包含了1萬元/平方米的精裝修，在售戶型以176平方米為主，總價(jià)約在1000萬～1200萬元。

根據(jù)公開信息顯示，該項(xiàng)目周邊的二手房大約在4萬元/平方米。

表面看，閱千峯單價(jià)的確處于較高水平，但是如果回溯該項(xiàng)目的源頭，便可看到如今的尷尬之處。

閱千峯地塊是金地在2016年時(shí)拿下的天津單價(jià)地王。2016年11月9日，金地豪擲47.4億元，以溢價(jià)率90%拿下了南開雙峰道地塊，樓面價(jià)5.61萬元/平方米。

當(dāng)時(shí)金地對相關(guān)媒體表示：“本次溢價(jià)率在合理范圍內(nèi)，符合集團(tuán)一貫科學(xué)理性的整體戰(zhàn)略。”

此番依據(jù)應(yīng)是當(dāng)時(shí)天津樓市的火熱。據(jù)中指院此前數(shù)據(jù)，2016年天津房價(jià)上漲明顯，區(qū)域成交均價(jià)排行中，南開區(qū)最高，均價(jià)為35486元/平方米，比上年同期上漲39%；和平區(qū)排第二，均價(jià)為34730元/平方米，比上年同期上漲28.9%；河西區(qū)位居第三，均價(jià)為31066元/平方米，比上年同期上漲32%。

一般情況下，樓面價(jià)低于售價(jià)的60%，項(xiàng)目才能夠盈利。也就是說，閱千峯的售價(jià)要高于9.35萬元/平方米才能夠盈利。

但2019年的天津樓市早已不復(fù)當(dāng)時(shí)。在房住不炒的基調(diào)下，天津樓市進(jìn)入了長期的穩(wěn)定態(tài)勢。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，天津2017年新房均價(jià)為15812元/平米，2018年為15679元/平米，2019年為15835元/平米，波動(dòng)幅度在1%上下。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)來看，天津房價(jià)已經(jīng)走向了下行通道。

在此背景下，閱千峯選擇了以6.4萬元/平方米投入市場，樓面價(jià)幾乎占到了售價(jià)的90%。

在對閱千峯的建設(shè)中，金地不斷地增加投資預(yù)算。年度報(bào)告顯示，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資約66.6億元，2018年增加至約69.3億元，2019年又增加至約73.7億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，金地在該項(xiàng)目的實(shí)際投資額達(dá)到了約56.8億元。

相比之下，該項(xiàng)目2019年入市，當(dāng)年的簽約額約3.9億元，2020年上半年簽約額為1.5億元，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋實(shí)際投資。

寶坻羅生門

不僅僅是在天津城區(qū)，在天津北部寶坻區(qū)，更加錯(cuò)綜復(fù)雜的生存故事在這里上演。

2020年末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾因?qū)氎嬗渝吩和蝗煌I(yè)而到該處實(shí)地調(diào)查。

當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目售樓處正處于“停業(yè)整頓”狀態(tài)，銷售電話無人接聽的狀態(tài)。記者在售樓處附近被門外工作人員攔住去路，表示：“我們這里暫時(shí)不營業(yè)，看房您可以改天再來。”

當(dāng)記者問及暫停營業(yè)的緣由時(shí)，對方表示并不清楚。

隨后在臨近的另一個(gè)項(xiàng)目鉑譽(yù)府，銷售人員向記者表示：“御河宸院停業(yè)整改是因?yàn)殡S意降價(jià)擾亂市場。原本銷售價(jià)格在12000元/平方米，但突然降到了8000元/平方米，一下子就賣掉了好幾百套。”

“這一下老業(yè)主們不樂意了，到售樓處要說法，后來還把他們給舉報(bào)了，現(xiàn)在御河宸院被要求整改，把這批賣的房子全退了。”

網(wǎng)上流傳著一張加蓋公章的解約告知函也顯示，因?yàn)?ldquo;不可抗力”，這批《預(yù)定合同》需要全部解除，并會(huì)“一倍退還定金”作為賠償。

當(dāng)記者問鉑譽(yù)府是否出現(xiàn)過降價(jià)的行為后，銷售人員回復(fù)：“我們沒有降價(jià)，您大可放心。”

不過，就算是正在營業(yè)并且標(biāo)榜沒有降價(jià)的鉑譽(yù)府售樓處，也還是門可羅雀。

出了鉑譽(yù)府，記者再次找御河宸院的工作人員攀談，這次他默認(rèn)了鉑譽(yù)府工作人員的說法，并且說：“他們也被整改過，只不過他們涉及的房源少，很快就又開業(yè)了。不僅僅是鉑譽(yù)府一家，寶坻很多項(xiàng)目在近期都被停業(yè)整改過，有的是因?yàn)榻祪r(jià)，有的則是因?yàn)橘|(zhì)量問題。”

客戶寥寥的售樓處 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

真相到底如何，已經(jīng)很難探究。

可以了解的是，御河宸院所在的地塊2019年被開發(fā)商以總價(jià)13.729億元、樓面價(jià)6135元/平方米、溢價(jià)率26.9%拿下，依樓面價(jià)計(jì)算，御河宸院需要賣到10225元/平方米才能盈利。

而該地塊在2018年曾經(jīng)歷停牌下架命運(yùn)，彼時(shí)起始總價(jià)為12.159億元，起始樓面價(jià)6112元/平方米。從樓面價(jià)來看，開發(fā)商對市場的預(yù)判似乎也是，平穩(wěn)。

如果按照當(dāng)前12000元/平方米的價(jià)格銷售是可以盈利的，真如傳言中8000元/平方米銷售的話，確實(shí)十分勁爆。

初次調(diào)查的數(shù)十天后，記者再次撥打?qū)氎嬗渝吩旱匿N售電話，也仍舊無人接聽。

記者當(dāng)時(shí)還走訪了寶坻南部和東部多家項(xiàng)目售樓處，看到的情景幾乎一模一樣：顧客寥寥。

很多銷售人員也都表達(dá)了同樣的意思：“寶坻樓市的確處于低谷期，也是購房人出手的好時(shí)機(jī)。”

為了保證市場平穩(wěn)，當(dāng)?shù)卣咚坪跻苍谕械住?/p>

鉑譽(yù)府銷售人員說：“目前我們接到的通知是，不得提供高于備案價(jià)4%的折扣，否則不能走網(wǎng)簽。”

這個(gè)消息記者也在其他項(xiàng)目得到了證實(shí)，銷售人員都表示最多只能提供4%的折扣了。

但是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者并沒有在任何官方渠道查到此條政策。

記者采訪了寶坻住建委，但卻得到了幾乎截然相反的回答。

寶坻住建委回應(yīng)：“不存在此規(guī)定，寶坻2020年成交的新建商品房有一半都提供了備案價(jià)4%以上的折扣。”

而對于寶坻房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，住建委方面表示：“整體平穩(wěn)有序，發(fā)展前景良好。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝