每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的2020年，對于以銷售業(yè)績?yōu)橹饕剂繕藴实姆科蠖燥@得尤其不尋常。

雖然受年初疫情影響，但據(jù)各家機構(gòu)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年千億房企首次超過40家，再創(chuàng)新高；TOP10房企銷售操盤金額集中度達26.3%，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。

但值得注意的是，從年度目標完成率看，房企2020年的整體業(yè)績完成情況并不十分理想。一批曾經(jīng)在行業(yè)表現(xiàn)出色的房企，如遠洋集團、新城控股、首創(chuàng)置業(yè)、泰禾集團等，在2020年的銷售業(yè)績甚至出現(xiàn)“負增長”。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，市場規(guī)模持續(xù)放緩的趨勢已定，尤其是“三道紅線”全面實施，降負債、穩(wěn)流動擺在行業(yè)發(fā)展的首要位置，迫使房企放慢周轉(zhuǎn)速度。此外，當前無論是拿地、施工或是營銷，房企的投入壓力都更大，資金面狀況對于業(yè)績實現(xiàn)影響程度也加深。2021年房地產(chǎn)的銷售態(tài)勢依然不容樂觀。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

重資重債房企業(yè)績“負增長”

從2016年至2020年，全國房地產(chǎn)市場的年銷售面積基本保持在16億平方米左右，已經(jīng)見頂。而銷售金額逐年上漲是因為銷售均價上漲，而整個行業(yè)高增長的空間已然不再。

林波認為，疫情影響下，各大房企都將處于內(nèi)外部調(diào)整的適應期。這一時期，業(yè)績表現(xiàn)分化相當明顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年綠城中國全口徑銷售額累計增幅58.5%位列第一，禹洲地產(chǎn)銷售額增幅39.7%緊隨其后，中國金茂銷售額累計增幅39.1%位列第三。截至2020年末，百強房企中有超八成房企累計業(yè)績超2019年同期，其中超四成企業(yè)的同比業(yè)績增速在20%以上。

較之上述房企的業(yè)績大比例增長，一批曾經(jīng)在行業(yè)表現(xiàn)出色的房企“優(yōu)等生”，如富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、遠洋集團、綠地集團、新城控股、華夏幸福、泰禾集團等，在2020年的銷售業(yè)績卻呈現(xiàn)“負增長”。

在林波看來，這類降速企業(yè)或多或少是受到重資產(chǎn)拖累。“原先重資產(chǎn)可以通過抵押來貸款，但今年融資環(huán)境受限，可能行不通了。酒店、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等會擠壓資金的產(chǎn)品，都可能影響資金周轉(zhuǎn)。”

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

事實上，重資產(chǎn)是一把“雙刃劍”，能快速把企業(yè)推到規(guī)模高峰，但也能很快把企業(yè)拉入深淵。潘石屹就曾表示，富力199億元收購的萬達77家酒店，看似是撿了大便宜，實際上酒店的盈利非常低，甚至一直在虧損。

華夏幸福同樣如此，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年華夏幸福銷售業(yè)績同比降幅達32.7%。受制于以PPP模式做大型產(chǎn)城項目，華夏幸福的資金流轉(zhuǎn)一降速就會影響項目去化，去庫存速度下降又會快速制約資金流轉(zhuǎn)。

另一方面，華夏幸福布局重倉京津冀，重倉的區(qū)域只要有一個項目不好，就會牽一發(fā)動全身。受疫情影響，加之財務杠桿高企，產(chǎn)業(yè)園的周轉(zhuǎn)速度偏慢，資金鏈持續(xù)緊張就沒錢拿地，進而影響了華夏幸福2020年的銷售業(yè)績。

“綠地也是受到三四線城市大地標、大項目的階段性影響，成本高、回收期長、資金沉淀嚴重。此外，由于負債率較高，一定程度上影響了施工進度，從而影響到銷售進度。”

林波指出，新城控股由于之前的“黑天鵝事件”，2019年下半年拿地較少，加之主要發(fā)展商業(yè)物業(yè)占據(jù)了大量資金，商業(yè)項目又不能快速去化，導致銷售金額沒有明顯增長。

再看遠洋集團，2020年銷售業(yè)績同比降幅達9%。遠洋集團投資拿地以大體量項目為主，而大體量項目存在的普遍問題是開發(fā)和銷售去化周期長，這也成了拖累其銷售業(yè)績的主要原因。億翰智庫統(tǒng)計顯示，截至2019年，遠洋大體量項目占比高達48%，其中不乏規(guī)劃建筑面積超百萬平米的超大型項目。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，企業(yè)投資過多的大體量項目，對經(jīng)營會產(chǎn)生兩大影響，一是大體量項目開發(fā)周期長，導致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，資產(chǎn)運轉(zhuǎn)效率低，應對風險差；二是大體量項目沉淀資金，會影響企業(yè)的后續(xù)投資及規(guī)模增長。

此外，還有一類銷售下滑的企業(yè)，在戰(zhàn)略布局上與當下的市場節(jié)奏不能完全匹配。以首創(chuàng)置業(yè)為例，其2020年的銷售業(yè)績同比降幅為12.3%。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，由于首創(chuàng)對于京津冀地區(qū)的依賴程度較高，在京津冀地區(qū)銷售增速逐步下行的狀況下，其銷售規(guī)模便一再掉隊。

總體來說，首創(chuàng)重倉的大本營京津冀地區(qū)受到政策影響較大，在2009~2017年的9年間，其布局集中于北京、天津等少數(shù)幾個城市，城市容量相對有限，不易實現(xiàn)沖刺規(guī)模的目標，在相當程度上限制了首創(chuàng)的規(guī)模擴張。

于小雨表示，縱觀首創(chuàng)置業(yè)的布局戰(zhàn)略，不難看出其在成為全國化房企和深耕型房企中不斷搖擺，投資布局經(jīng)歷了“擴張-收縮-再擴張”的過程，前后戰(zhàn)略調(diào)整幅度較大。盡管企業(yè)的投資決策受市場、政策等多方面因素影響，但是保持投資策略的一以貫之、穩(wěn)扎穩(wěn)打，也更容易保持戰(zhàn)略的穩(wěn)定性，以避免因戰(zhàn)略調(diào)整而導致資源的浪費和機會的喪失。

“總體來看，2020年不少房企拿地明顯縮量，注定2021年業(yè)績負增長的企業(yè)可能會更多。”林波表示。

2021年結(jié)構(gòu)失衡房企或更多

雖然受到疫情影響，但絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標的規(guī)模房企均完成了2020年度業(yè)績目標。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在去年11月就提前完成了全年目標。

但整體來看，2020年房企整體業(yè)績完成情況并不十分理想?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2020年目標完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標完成度在90%~100%的房企數(shù)量也有所提升。

張波告訴記者，房企當年的目標都是提前一年定的，而2020年上半年疫情之后，大部分開發(fā)商沒有調(diào)整年度銷售目標，所以2020年房企能夠?qū)崿F(xiàn)銷售增長已經(jīng)是一件樂事。

張波認為，2021年已過千億的房企對于規(guī)?；V求會越來越弱，徘徊在500億~1000億元的房企依然有沖擊規(guī)模的愿望，但要在保持負債不提升的前提下擴大規(guī)模，除了精準的城市布局外，還要有快速去化能力。

值得一提的是，繼2020年8月20日的“三道紅線”融資新規(guī)出爐后，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)資金層面的監(jiān)管再度“亮劍”。 2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會共同下發(fā)通知，建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將銀行業(yè)金融機構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限“兩道紅線”。

克而瑞認為，決策層已從供需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，意即供應端銀行業(yè)金融機構(gòu)實行房地產(chǎn)貸款集中度管理，需求端房企則設(shè)置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)必將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線。

林波表示，在融資環(huán)境趨緊的當下，房企來自銀行、信托等方面的資金被逐步壓縮，想進一步擴大規(guī)模難度會更大，能保持10%的增長已經(jīng)不錯了。2021年，結(jié)構(gòu)失衡的房企可能會更多。

林波認為，有些房企在發(fā)展過程中會出現(xiàn)階段性的資金緊張，但這是在追求規(guī)模的階段，規(guī)模上升到一定程度就要戰(zhàn)略性調(diào)整，以保證資金為準，做到業(yè)績維穩(wěn)，那么制定目標和完成目標應該更切實。

“重中之重還是提升經(jīng)營實力，這是活下去的唯一出路。”林波指出，一些房企已經(jīng)表態(tài)“不再追求規(guī)模”，這階段銷量沒有提升，就要通過其他方式把拖累的項目進行盤整，把目前消化不利的項目處理掉，達到降低負債的目的。像富力、綠地、華夏幸福這類高負債房企，要相應調(diào)整負債結(jié)構(gòu)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)