每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2020年的上海土拍市場(chǎng)一路高歌。

年初香港置地311億元競(jìng)得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元地塊，成就新的總價(jià)地王，為2020年土地市場(chǎng)打下“第一樁”。此后上海土地市場(chǎng)供求同增，隨著4月份土拍規(guī)則的調(diào)整，不僅頭部房企幾乎全線進(jìn)入上海搶地，眾多中小房企的熱情也被點(diǎn)燃。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海今年共成交92宗商品住宅用地，規(guī)劃建面合計(jì)900.86萬平方米，同比上漲64.9%；土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%；成交樓面均價(jià)22097元/平方米，平均溢價(jià)率11.75%，打破了自招掛復(fù)合以來長(zhǎng)期零溢價(jià)成交的現(xiàn)象。

中指院數(shù)據(jù)顯示，上海土地市場(chǎng)全年收金近3000億元，穩(wěn)居全國(guó)首位。

中指研究院上海研究總監(jiān)方頏接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“雖然年底上海也放緩了宅地出讓節(jié)奏，但杭州年底宅地土拍幾乎暫停，12月宅地更是零出讓。今年上海土拍最大的特點(diǎn)就在于土拍規(guī)則發(fā)生調(diào)整，帶動(dòng)了中小型房企參拍積極性和土地價(jià)格的上漲。據(jù)測(cè)算，今年上海宅地成交樓面價(jià)漲幅接近10%。”

企業(yè)：TOP30房企今年幾乎全線補(bǔ)倉上海

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上海土拍中，參拍最為“執(zhí)著”的當(dāng)屬金茂與融創(chuàng)，其中金茂共11次進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段，經(jīng)歷10次“陪跑”后最終在12月15日競(jìng)得崇明宅地；融創(chuàng)6月～9月多次出擊，于10月與上海城建置業(yè)聯(lián)合競(jìng)得楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5地塊。

龍光今年首進(jìn)上海，多次參與市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊拍賣，并最終獨(dú)自拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊。而常年占據(jù)上海銷售前列的萬科獲得寶山4宗城中村改造用地；金地則五度落子上海，拿下1宗工業(yè)用地及4宗涉宅用地，招商蛇口、保利各斬獲3宗宅地。

新城、旭輝時(shí)隔多年后再次在上海拿地，融信與招商蛇口、保利聯(lián)合競(jìng)得靜安中興地塊，即備受關(guān)注的“中興路2號(hào)”，陽光城、正榮、奧園、佳兆業(yè)、禹洲各斬獲1宗宅地。

與前述多家房企相比，碧桂園、龍湖、金科、綠城、雅居樂雖有積極動(dòng)作，但無所斬獲。同樣空手而歸的還有6次參與競(jìng)價(jià)的世茂，而中海、華潤(rùn)則在涉嫌“圍標(biāo)”后未在上海拿地。

除了TOP30房企幾乎全線進(jìn)入上海拿地外，近年在上海表現(xiàn)搶眼的華發(fā)、建發(fā)及外資房企仁恒、瑞安房地產(chǎn)、路勁都有收獲。

供地結(jié)構(gòu)：宅地成交占6成創(chuàng)6年來新高

自2017年上海宅地供應(yīng)比例創(chuàng)下28%的新低之后，2018年以來，上海涉宅用地供應(yīng)規(guī)模開始逐步加大，2020年達(dá)到60%，為近6年來新高。另一方面供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化.據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，近三年商品住宅用地、動(dòng)遷房用地及租賃用地成交占比分別為46%、39%、15%。

2015年至今上海住宅用地成交結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源：中指院

上海土地供應(yīng)仍有望加大。根據(jù)上海市政府規(guī)劃，“十三五”期間，上海市要完成中心城區(qū)二級(jí)舊里為主的房屋改造240萬平方米。按照上海市委、市政府舊區(qū)改造工作“再加壓、再提速”的要求，今年全年，上海市將確保完成舊區(qū)改造75萬平方米、受益居民3.5萬戶，分別達(dá)到今年原定目標(biāo)的136%和125%。

目前，上海仍積極推進(jìn)舊改地塊，黃浦區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)大規(guī)模動(dòng)遷正在進(jìn)行，方頏表示，“明年上海宅地依然會(huì)保持較大供應(yīng)規(guī)模，從短期庫存來看，上海目前出清周期在7到8個(gè)月之間，二手房市場(chǎng)的房源在經(jīng)過今年的高位成交后也快速下降，市場(chǎng)的供應(yīng)逐漸趨緊。要保持均衡的供求關(guān)系，明年上海仍會(huì)進(jìn)一步加大宅地的供應(yīng)，市區(qū)宅地的供應(yīng)也會(huì)保持較大規(guī)模，而增大供應(yīng)也是上海這兩年一直在做的事情。”

政策：“招掛復(fù)合”細(xì)則年內(nèi)調(diào)整 溢價(jià)率急速走高

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，招掛復(fù)合實(shí)行到今年土拍規(guī)則調(diào)整前，上海溢價(jià)率超過10%的住宅用地僅有3宗。

4月11日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布公告明確調(diào)整土地出讓規(guī)則。“新規(guī)”放寬了房企競(jìng)價(jià)條件，中小房企有更多機(jī)會(huì)入圍競(jìng)價(jià)；放寬自持比例，對(duì)部分純宅地取消了15%的自持要求；同時(shí)“保證金凍結(jié)”規(guī)則開始松動(dòng)，即原先企業(yè)在保證金繳納之后到參拍之前需要凍結(jié)土地款20天，新規(guī)要求只需要在參拍前一天凍結(jié)資金即可。5月份之后，上海有37宗商品住宅用地溢價(jià)率超過10%，其中有16宗溢價(jià)率超過30%，有2宗超過50%。

2017年7月以來上海商品住宅地塊成交情況走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：中指院

值得注意的是，溢價(jià)地塊向外環(huán)外“轉(zhuǎn)移”，外環(huán)內(nèi)僅閔行七寶古美北地塊、楊浦江浦地塊、浦東黃浦江南延伸段前灘地塊3宗。由于上海市區(qū)宅地“出一塊、搶一塊”的稀缺性，不少房企將目光投向外圍，土地市場(chǎng)的火熱蔓延到外環(huán)外。

浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元地塊成為2020年溢價(jià)率最高的商品住宅地塊，溢價(jià)率60.8%，競(jìng)得人為上海同潤(rùn)投資。但同時(shí)也有悄然底價(jià)出讓、讓市場(chǎng)驚訝的昔日地王鄰居——“中興路二號(hào)”。

今年上海溢價(jià)率超30%的地塊 數(shù)據(jù)來源：中指院

“中興路二號(hào)地塊與中興路一號(hào)地塊相比價(jià)格有明顯下降，但如果考慮中興路一號(hào)地塊還需自持15%住宅和10%商業(yè)，可售部分成交樓面價(jià)在毛胚房米12萬5左右，較中興路二號(hào)地塊可售部分樓面價(jià)高出65%。但考慮到中興路一號(hào)處于當(dāng)時(shí)地王頻出的非理性時(shí)期，剔除中興路一號(hào)地塊后，其實(shí)二號(hào)地塊在今年全國(guó)的宅地中成交樓面價(jià)也排第5，上海排第3，并不算低價(jià)。年底上海土拍有所降溫，主要也是控制推地?cái)?shù)量和核心板塊地塊的出讓，但12月份3塊宅地溢價(jià)率仍在15%以上，土拍熱度依然不低。”方頏說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝