每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

爛尾停工近7年、占地近2000畝的昆明爛尾樓西南海迎來重大利好。

《每日經(jīng)濟新聞》記者日前獲悉，西南海項目重整工作推進順利，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡東方資產(chǎn)）與龍湖集團重整合作業(yè)已達成，45億元重整資金已通過總部核準投放至管理人賬戶。

據(jù)昆明當?shù)孛襟w近日報道，西南海原先建筑垃圾遍地、雜草叢生的地面現(xiàn)已被清理干凈，爛尾樓外墻也裝上了新的施工綠網(wǎng)。

至此，開發(fā)商云南仁澤房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱仁澤地產(chǎn)）破產(chǎn)重整工作取得階段性成果，西南海進入了復工倒計時。而“曲線”接盤的龍湖地產(chǎn)也借機成功布局滇池國家旅游度假區(qū)。

位于昆明市官渡區(qū)的西南海項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝（資料圖片）

45億資金已到賬

早在2019年12月24日，《每日經(jīng)濟新聞》就曾以《云南仁澤地產(chǎn)破產(chǎn)重組調(diào)查：2000畝大盤爛尾6年，負債169億誰是“接盤俠”？》為題報道了西南海項目當時的狀況。今年8月7日，《每日經(jīng)濟新聞》又以《昆明2000畝大盤爛尾近7年后，龍湖最終曲線“接盤”》為題，報道了西南海項目重整的進展。

但就仁澤地產(chǎn)而言，在建工程恢復建設并不能使其免于破產(chǎn)危機，挽救西南海項目的真正出路仍在于引入新的投資方重組企業(yè)。

據(jù)了解，截至今年債權(quán)申報結(jié)束，已有430位債權(quán)人申報629筆共220億元債權(quán)，經(jīng)審核確認的債權(quán)也高達140多億元，其中購房債權(quán)4360多萬元，其余均是工程欠款、借貸、欠繳土地出讓金和其他經(jīng)營性欠款。而管理人查明的仁澤地產(chǎn)所有銀行賬戶的現(xiàn)金存款僅有40多萬元，剩余資產(chǎn)主要是未開發(fā)土地和未售出房產(chǎn)，遠不足以抵償債務。

按照重整計劃，東方資產(chǎn)投放45億元重整資金清償債務，并提供西南海項目約10萬平方米未售物業(yè)實施以物抵債，完成已開發(fā)地塊復工續(xù)建。同時，通過在建工程轉(zhuǎn)讓模式由龍湖集團受讓項目未開發(fā)的地塊。

今年11月6日，“仁澤公司管理人”微信公眾號發(fā)布消息稱，東方資產(chǎn)將45億元重整資金支付至重整投資人上海東源添蒙投資中心（有限合伙）指定賬戶，仁澤地產(chǎn)破產(chǎn)重整工作取得階段性成果，待完成調(diào)規(guī)后土地使用權(quán)再抵押至重整投資人名下，及部分合作協(xié)議商談簽署兩項重要工作后，即可滿足使用重整資金清償債權(quán)的全部條件，全面清償債權(quán)，恢復項目建設。

仁澤公司管理人微信公眾號截圖

據(jù)昆明滇池國家旅游度假區(qū)管委會消息，仁澤公司管理人將計劃于2021年1月上旬起開始分批分次有序啟動債務清償， 2021年3月31日前全面清償完畢；同時，東方資產(chǎn)控股的仁澤公司將抓緊實施項目復工續(xù)建，計劃于2021年12月31日前完成項目已開發(fā)地塊建設，交付物業(yè)，確保項目涉及各方群體權(quán)益，最終全面解決項目歷史遺留問題。

而就在近日，有昆明當?shù)孛襟w報道稱，西南海項目已有了動工跡象：原先建筑垃圾遍地、雜草叢生的地面現(xiàn)已被清理干凈；爛尾樓四周被藍色的鐵板圍擋著，外墻上也裝上了新的施工綠網(wǎng)。

“之前住在對面爛尾樓的業(yè)主前兩個月已陸續(xù)搬走了。”曾在2019年12月底接受過《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的一名珊瑚郡天泰物業(yè)公司員工也表示，近期不時有工人進出對爛尾樓的外墻、門窗等進行維修。

事實上，作為昆明市委、市政府確定的336個重點“城中村”改造項目之一，西南海的一舉一動也牽動著同小區(qū)其他業(yè)主。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，由于項目爛尾，此前已交付入住的回遷房和集資房小區(qū)房產(chǎn)證一直未能辦理下來，“現(xiàn)在就希望爛尾樓盡快完工，我們的房產(chǎn)證也能被提上日程。”

位于海埂路一側(cè)的西南海未開發(fā)土地 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝（資料圖片）

143畝商用地變宅地

事實上，為進一步降低西南海項目盤活難度，昆明市相關(guān)部門也曾做了大量工作，未開發(fā)土地調(diào)規(guī)就是其中最為重要的一環(huán)。

今年8月11日，昆明市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布的《太河“城中村”改造項目剩余地塊建設項目規(guī)劃條件變更批前公示》顯示，太河“城中村”改造項目位于昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂片區(qū)，項目東至廣福路，南至紅塔東路，西至滇池路，北至前衛(wèi)西路。本次調(diào)整主要包括退線調(diào)整和地塊參數(shù)調(diào)整，共涉及18.57公頃（278.55畝）土地，申請人為云南仁澤地產(chǎn)。

昆明市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)截圖

項目具體調(diào)整內(nèi)容為，將前衛(wèi)西路南側(cè)、南繞城高速兩側(cè)原規(guī)劃的3個商業(yè)地塊Q、P、R全部調(diào)整為住宅用地，面積約143畝，容積率由此前的3.0~4.3調(diào)整為3.47~4.32，3個地塊原為退南繞城高速100米，現(xiàn)調(diào)整為退50米，地塊限高在80~100米。

另外，位于萬和花園南側(cè)和西側(cè)規(guī)劃的2宗約135畝的住宅用地A、B地塊，其中，萬和花園西側(cè)A地塊原為61畝的一類住宅用地，現(xiàn)調(diào)整為二類居住用地，面積不變，容積率由1.1變更為1.21；萬和花園南側(cè)B地塊74畝的住宅用地未進行調(diào)整，兩個地塊建筑限高24米。

西南海部分未開發(fā)地塊調(diào)規(guī)情況

此番調(diào)整后，太河村涉及調(diào)整的5個地塊全部變更為住宅用地，地塊內(nèi)可建面積達到49萬平方米，相比調(diào)整前46.8萬平米的可建面積，新增約2.4萬平方米。調(diào)整前住宅可建面積僅有11萬平米，調(diào)規(guī)后住宅可建面新增約38萬平米。

“受度假區(qū)規(guī)劃條件影響，西南海剩余未開發(fā)的凈地，將以龍湖擅長的低密度產(chǎn)品打造為主。”龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，滇池板塊被定位為昆明的高端住宅區(qū)域，近年來板塊內(nèi)供地十分有限，在西南海相關(guān)債務厘清后，剩余地塊也將正常進入產(chǎn)品研發(fā)階段。

這也預示著，通過參與西南海項目重整，龍湖地產(chǎn)成功布局滇池國家旅游度假區(qū)。

值得一提的是，近三年龍湖在昆明的滇池三個半島、城市一環(huán)、巫家壩CBD、西北新城、雙塔片區(qū)等昆明核心區(qū)域均有落子，但產(chǎn)品形態(tài)均以城市核心地段高層產(chǎn)品為主。

據(jù)悉，西南海項目（剩余地塊）也將成為龍湖布局滇池國家旅游度假區(qū)的首個項目，同時也是龍湖在昆明地區(qū)打造的首個低密度產(chǎn)品項目。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝