每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2020年是房地產(chǎn)市場分化加劇的一年。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)測算，全國二手房交易金額已達(dá)7.3萬億元，比去年增長8.1%，創(chuàng)2015年以來最大值。

然而盡管總量創(chuàng)新高，但區(qū)域分化、產(chǎn)品分化非常明顯，城市內(nèi)部不同區(qū)域的二手房也呈現(xiàn)不同特征。貝殼研究院日前發(fā)布的《2020樓市榜單盤點(diǎn)：二手房小區(qū)榜單》顯示，北上深等一線城市在需求支撐下二手房成交度度明顯高于二、三線城市；西部省會城市諸如成都和西安，二手購房需求也較為活躍。

最短成交時間31天

房屋成交周期越短，代表小區(qū)流動性越高，去化越快。榜單顯示，成交最快的10大小區(qū)，上海占據(jù)5席，其中高興花園以31天的成交周期占據(jù)榜首，上海富友嘉園、北京定慧西里小區(qū)房源成交周期均在40天以內(nèi)，成交相對較快。

2020年成交最快的小區(qū) 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

事實(shí)上，今年以來上海二手房市場呈現(xiàn)逐漸升溫趨勢。數(shù)據(jù)顯示，1～3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開始，二手房市場狀態(tài)火熱；5～7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬套、3.1萬套，10月由于國慶假期的影響，數(shù)據(jù)出現(xiàn)異動，成交量回落到與5～7月相當(dāng)?shù)乃健?/p>

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，11月上海二手住宅成交套數(shù)約3.2萬套，環(huán)比增長13.5%，同比增長81.4%，創(chuàng)4年來新高。

根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，11月二手房住宅套均總價為347萬元，成交均價為41731元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士表示，主要有兩方面因素，一是今年置換需求比較強(qiáng)，二是今年上海的舊改力度比較大，加速了二手房市場交易。值得注意的是，不只上海，深圳、北京、廣州11月二手房成交也有反彈。

此外，北京定慧西里36天、永樂東區(qū)43天，成都恒大新城一期42天、匯融悉尼灣達(dá)令港43天以及大連侯一小區(qū)51天，也以較短成交周期上榜。

深圳二手房業(yè)主房價預(yù)期最強(qiáng)

二手房業(yè)主調(diào)價行為中的漲價占比代表業(yè)主對房價的預(yù)期。榜單顯示的掛牌房源中，漲價預(yù)期較強(qiáng)的小區(qū)主要分布在深圳、東莞，其中深圳的小區(qū)占據(jù)9席，包括佳兆業(yè)前海廣場一期、信義嘉御山5期、鴻榮源·壹城中心第九區(qū)等。

事實(shí)上，深圳二手房市場從2019年7月開始就一直保持上漲態(tài)勢，截至11月底，已經(jīng)連續(xù)上漲17個月。7·15政策后，深圳新房市場的價格得到了一定抑制，但二手房價格漲幅依舊強(qiáng)勁。

調(diào)價預(yù)期最強(qiáng)的小區(qū)，深圳占據(jù)9席 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市場的價格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.4%、0.2%、0%，同比漲幅為6.2%、5.3%、5.1%、4.9%；貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價自2019年9月超過北京成為內(nèi)地第一，今年繼續(xù)以成交均價68170元/平方米保持第一。

另一方面，受供求關(guān)系影響，深圳新房供應(yīng)量有限，二手房市場一直較旺，不少業(yè)主更是借機(jī)頻繁調(diào)價、抱團(tuán)漲價。

從去年到今年，深圳的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不止一次出現(xiàn)二手房“抱團(tuán)炒作”、提高掛牌價等行為。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，由于掛牌價虛高，包括光明區(qū)、南山區(qū)、寶山區(qū)等區(qū)域在內(nèi)的傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺等熱門二手房小區(qū)高房價房源被要求悉數(shù)下架。

今年5月，深圳住建局對外表示，將開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)治理行動，對捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實(shí)言論等進(jìn)行整治。

6月，深圳住建局再發(fā)通知，為了準(zhǔn)確掌握深圳二手房市場真實(shí)交易情況，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)每月7日前上報(bào)上一月二手商品房成交價格等相關(guān)信息。

貝殼研究院分析指出，未來中短期內(nèi)，深圳市場受供需矛盾剛性約束，盡管經(jīng)歷調(diào)控收緊后，市場成交雖有所降低，但業(yè)主端對于房價的預(yù)期仍較強(qiáng)，買房者議價空間相對較小。

80平方米左右小戶型最受關(guān)注

小區(qū)的戶均帶看客戶數(shù)代表市場對于小區(qū)的關(guān)注度，帶看客戶數(shù)越多代表買方對小區(qū)的關(guān)注度越高。貝殼研究院報(bào)告顯示，在關(guān)注度小區(qū)榜中，成都、深圳、西安等城市上榜，成都6個小區(qū)上榜，西安兩個小區(qū)上榜，北京、深圳各1個小區(qū)。成都上榜小區(qū)主要位于成華區(qū)、青羊區(qū)，其中位于青羊區(qū)外光華板塊的長虹·和悅府以套均23組帶看客戶量高居榜單第二位。

“在我們這個區(qū)域內(nèi)，本身剛需樓盤就比較多，最小的戶型是59平方米，大一點(diǎn)的74、89平方米，最大面積120多平方米，屬于目前市場上主力需求戶型。”成都鏈家和悅府商圈經(jīng)理羅亮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“市場熱度較高、客戶可選戶型也比較多，最高一個月能網(wǎng)簽12套。”羅亮表示，9·14新政出臺后，小區(qū)成交受到一定影響，“每個月能成交6～7套，但帶看量還是比較高。”

2020年關(guān)注度最高的十大小區(qū) 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

此外，位列該榜單第7位的金陽·易誠國際和第20位的光華逸家也同樣位于外光華板塊，與長虹·和悅府相距不遠(yuǎn)。“其實(shí)這三個小區(qū)整體定位都是差不多的，偏剛需。”羅亮說，目前區(qū)域內(nèi)新推項(xiàng)目基本都是面積在100平方米以上的改善戶型，價格均在25000元/平方米以上，對年輕一族來說壓力偏大。

此外，記者也注意到，成都上榜的另外三個項(xiàng)目上東一號一期、上東一號二期、淺水半島三期則均位于成華區(qū)，其中上東一號一期以套均26組客戶帶看量位居榜單首位，記者在走訪中了解到的上榜原因與羅亮所講相差無幾，且多為80平方米左右小戶型房源。

放款周期最短只需10天

另據(jù)貝殼研究院發(fā)布的一份2020年二手房市場信貸環(huán)境城市榜單顯示，2020年房地產(chǎn)需求端的信貸環(huán)境整體先松后穩(wěn)。

其中，從房貸利率高低來看，房貸利率最高的10個城市分別是成都、惠州、無錫、綿陽、合肥、南充、洛陽、開封、安慶、武漢，既有強(qiáng)二線城市，也有三四線城市，長三角和成渝城市群各占三城，其中成都以首套房6.13%、二套房6.28%居首位；而房貸利率最低的城市，除北京外，其余三個一線城市均上榜，上海穩(wěn)居榜首，首套房房貸利率與最新5年期LPR持平。

對此，貝殼研究院高級分析師陶琦指出，通常情況下，商業(yè)銀行房貸利率定價會綜合考慮銀行盈利性、風(fēng)險狀況以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，央行窗口指導(dǎo)也會對商業(yè)銀行利率定價有所引導(dǎo)。一線城市銀行業(yè)競爭激烈，消費(fèi)者選擇較多，一定程度上影響了銀行的利率定價。另一方面，一線城市購房門檻較高，除購房資格難以獲得外，高企的房價也讓很多人望而卻步，房貸利率在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面的作用相對較低。

從放款周期來看，最長的10個城市放款周期均在兩個月以上，惠州最長，達(dá)4個月；而最短的10個城市放款周期均低于一個月，其中紹興放款周期最短，從貸款合同簽署到銀行放款平均只需10天。

2020年二手房放款周期最短的10個城市 數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝