每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1～11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%；商品房銷(xiāo)售面積15.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1～10月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增。商品房銷(xiāo)售額14.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.2%。

值得注意的是，1～11月房企土地購(gòu)置面積20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，但土地成交價(jià)款13890億元，增長(zhǎng)16.1%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雖然新房銷(xiāo)售刷新紀(jì)錄，但有兩個(gè)信號(hào)還是確定的。一是土地市場(chǎng)持續(xù)升溫后勁可能不足，土地市場(chǎng)繼續(xù)創(chuàng)新高的可能性不大。二是城市分化不會(huì)改變。尤其是二線以上重點(diǎn)城市受到追捧，資金有限的情況下房企會(huì)投入更安全的地方。

單月商品房銷(xiāo)售額刷新紀(jì)錄

前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為15.08億平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到14.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%，累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)5.8%，全年累計(jì)均價(jià)漲幅連續(xù)4個(gè)月基本保持穩(wěn)定。

貝殼研究院指出，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，11月商品房銷(xiāo)售面積1.75億平方米、銷(xiāo)售額1.73萬(wàn)億元，量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)從7月起連續(xù)5個(gè)月刷新歷史統(tǒng)計(jì)最高值，價(jià)格方面11月單月銷(xiāo)售均價(jià)9865元/平方米，自7月破萬(wàn)、8月達(dá)到最高值后，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，銷(xiāo)售價(jià)格得到有效控制。

盡管當(dāng)下商品住宅庫(kù)存創(chuàng)下新低，但據(jù)易居研究院測(cè)算，1～11月住宅新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值為110.5%，需警惕未來(lái)供大于求。

易居研究院指出，新開(kāi)工面積反映的是未來(lái)的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間維持目前的銷(xiāo)售水平，則當(dāng)前新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值一定程度上就可視為未來(lái)三個(gè)季度后的供求比。自2018年初以來(lái)，近三年住宅新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積的比值都在100%以上，2019年和2020年超過(guò)110%，也就是說(shuō)當(dāng)期新開(kāi)工面積要比銷(xiāo)售面積多10%以上，如果未來(lái)銷(xiāo)售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

房企資金繼續(xù)承壓

從房企到位資金來(lái)看，1～11月房企到位資金累計(jì)同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1～10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款24256億元，增長(zhǎng)5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長(zhǎng)7.9%；定金及預(yù)收款57384億元，增長(zhǎng)5.3%；個(gè)人按揭貸款26983億元，增長(zhǎng)10.6%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)此指出：“從長(zhǎng)期來(lái)看，房企到位資金增速自2009年起呈波動(dòng)式下行走勢(shì)，且2017年以來(lái)受融資政策收緊影響，到位資金增速大幅下滑，且逐漸接近零值。分項(xiàng)來(lái)看，自2006年以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款占比呈下行走勢(shì)，與2006年相較，國(guó)內(nèi)貸款占比下降5個(gè)百分點(diǎn)；而定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款的比例提高了10個(gè)百分點(diǎn)，房企依靠銷(xiāo)售回款緩解資金壓力的趨勢(shì)明顯。預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)融資相關(guān)政策將持續(xù)趨緊，房企將繼續(xù)通過(guò)加速去化的方式緩解資金壓力，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的占比或?qū)⒊掷m(xù)走高。”

資金承壓之下，房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎：1～11月房企土地購(gòu)置面積20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，降幅比1～10月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。盧文曦分析，“房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地同比增速還是處于負(fù)值，三道紅線的壓力會(huì)慢慢體現(xiàn)出來(lái)，加之臨近年底，房企抓資金回款，購(gòu)地節(jié)奏可能會(huì)放緩。”

但另一方面，地價(jià)仍然高企，1～11月土地成交價(jià)款13890億元，增長(zhǎng)16.1%，增速提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“當(dāng)前地價(jià)漲幅已經(jīng)比較大了，1～11月全國(guó)土地均價(jià)為6746元/平方米，同比漲幅22.5%。后續(xù)需要積極穩(wěn)地價(jià)，尤其是需要出臺(tái)各類(lèi)限價(jià)政策。”

上海某在建地塊 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝