每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

為進一步加強成都市商品房預售款監(jiān)管，保障預售商品房工程建設，維護承購人合法權益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，12月7日，成都市人民政府辦公廳印發(fā)了《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》），將自2021年1月7日起施行，有效期3年。

《辦法》規(guī)定，商品房預售款將全部直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

商品房預售款（以下簡稱預售款）具體如何收存、支取、監(jiān)管？對此，成都市住建局相關負責人進行了解讀。

全過程監(jiān)管

保障預售商品房工程建設維護購房人合法權益

根據(jù)《辦法》，預售款的監(jiān)管期限自商品房取得預售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。

預售款監(jiān)管遵循“專戶存儲、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督”的原則。

成都市住建部門將負責建立全市統(tǒng)一的預售款監(jiān)管服務平臺，以建設工程規(guī)劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預售許可、預售合同網(wǎng)簽備案、建設工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，實現(xiàn)預售款監(jiān)管網(wǎng)絡化、自動化。

成都市住建局相關負責人表示，成都市住建部門將利用監(jiān)管服務平臺對預售款收存、支取情況進行監(jiān)測和隨機抽查；各區(qū)（市）縣住建部門對監(jiān)管服務平臺監(jiān)測發(fā)現(xiàn)的資金異動等情況，會同有關部門依法開展調查處理；開發(fā)企業(yè)、承辦銀行的預售款收存、支取情況均可通過監(jiān)管服務平臺實時呈現(xiàn)。

建立專用賬戶

預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤

預售款監(jiān)管實行銀行專戶監(jiān)管制度。

開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行（以下簡稱承辦銀行），以商品房項目為單位開設一個預售款監(jiān)管賬戶，承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預售許可范圍（最小為一幢）設立監(jiān)管登記臺賬，記錄預售款收存、支取等情況；開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門、承辦銀行需簽訂預售款三方監(jiān)管協(xié)議。

在監(jiān)管額度方面，《辦法》提出，監(jiān)管部門應當根據(jù)取得預售許可證后至預售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監(jiān)管額度，具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。

其中，申請預售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之二十五；其余工程形象進度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監(jiān)管額度低于成都市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監(jiān)管額度。

預售款監(jiān)管額度還與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。

開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時，在本市住房和城鄉(xiāng)建設領域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。

開發(fā)企業(yè)預售商品房期間，應當在商品房銷售現(xiàn)場公示預售款三方監(jiān)管協(xié)議文本。

預售款全部進入監(jiān)管賬戶

貸款購房的入賬金額不得低于當?shù)匾?guī)定的貸款首付比例

《辦法》明確，預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案時，預售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動通過監(jiān)管服務平臺核驗該商品房預售款存入監(jiān)管賬戶的憑證；其中通過貸款方式購房的，入賬金額不得低于當?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。

據(jù)成都市住建局該負責人表示，預售款包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。

監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超過監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉業(yè)務。

監(jiān)管額度內(nèi)的預售款支取實施節(jié)點余額管理

《辦法》對工程建設各進度節(jié)點上的預售款余額也進行了明確。

支取監(jiān)管額度內(nèi)的預售款，在預售商品房達到不同工程建設進度節(jié)點時，應當滿足相應的資金余額要求：

完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結構工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之六十，其他規(guī)劃用途的應當不低于監(jiān)管額度的百分之四十；

完成主體結構封頂，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之五十，其他規(guī)劃用途的應當不低于監(jiān)管額度的百分之三十；

完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之十五；

完成商品房建設工程并聯(lián)竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩余資金。

2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結構工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后的余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之七十；其他規(guī)劃用途的，支取后的余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之五十。

開發(fā)企業(yè)申請支取預售款時其信用等級發(fā)生變化的，每次支取后的資金余額同步調整。

此外，預售款未達到監(jiān)管額度，開發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設的款項，工程建設進度節(jié)點未達到工程節(jié)點資金余額要求，開發(fā)企業(yè)直接截留預售款或轉入其它賬戶且未按要求整改到位，開發(fā)企業(yè)申請用于與承購人解除商品房預售合同時退房的結算退款，監(jiān)管部門不得準予支取預售款。

未按規(guī)定存收預付款將被責令整改
整改期間暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權限

在監(jiān)督管理方面，《辦法》提出，成都市住建部門應當加強監(jiān)管服務平臺的監(jiān)測和隨機抽查，并將各區(qū)（市）縣預售款監(jiān)管工作納入年度考核事項；監(jiān)管部門應當及時核查資金異動情況，受理咨詢投訴，會同綜合執(zhí)法部門依法處置違規(guī)行為，并公開披露。

對于開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，整改期間暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權限：

未按本辦法規(guī)定收存或支取預售款；提供虛假證明材料申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預售款；其他違反預售款監(jiān)管規(guī)定的行為。

對逾期未整改到位的，按照相關規(guī)定，由監(jiān)管部門通報批評，納入“成都信用網(wǎng)”公開披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴重的，開發(fā)企業(yè)及相關負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。

監(jiān)管銀行違反預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議約定或承辦銀行違反預售款三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴肅處理；情節(jié)嚴重的，予以公開通報并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局。

貸款銀行未按相關規(guī)定將承購人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶，由此造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設而停工6個月以上的，由監(jiān)管部門及時向社會公告，并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局處理，市住建部門不再與其簽訂預售款監(jiān)管金融服務協(xié)議。

勘察、設計、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售款的，由監(jiān)管部門責令其限期改正，對逾期未整改到位的，按規(guī)定予以信用記減分，并向社會公示。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)