每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

今日（11月25日）深圳開盤的這個(gè)現(xiàn)象級(jí)紅盤有多受關(guān)注，從將近一年躁動(dòng)的市場(chǎng)信息里就可見一斑。

“6月開盤、9月底開盤、國慶假期開、11月3日開……開盤日期一傳再傳。”“開個(gè)盤，猜下潤(rùn)璽認(rèn)籌人數(shù)多少？預(yù)猜最接近者有紅包。”諸如此類。

經(jīng)過10余天的認(rèn)籌、公示、搖號(hào)，今日華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期進(jìn)入到最后的開盤選房階段。“大型福彩領(lǐng)獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)”，一位深圳資深媒體人在其朋友圈分享了今日選房現(xiàn)場(chǎng)的排隊(duì)照片。

“1000萬到手了”

“選中了！”收到進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)選房的同伴微信，等在場(chǎng)外的陪同者高興地喊道。

其他陪同者和候場(chǎng)的購房者立馬歡呼，“完事了完事了，1000萬到手了”。這是潤(rùn)璽選房現(xiàn)場(chǎng)外十分常見的一幕。選中者歡呼，候場(chǎng)者焦急關(guān)注、討論著剩余房源。

雖然這次規(guī)則是一個(gè)號(hào)碼只允許一位購房者到內(nèi)場(chǎng)選房，但場(chǎng)外智囊團(tuán)并非只枯坐等待。一位排在500多號(hào)的購房者，電話遙控著進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)選房的家屬，“28層不要，要選30層以上的，能選高的就選高的。”

而下午另一位400多號(hào)的購房者選完房子后吐槽稱，“這個(gè)400多萬首付好尷尬，選了西南方向的房子”。

在現(xiàn)場(chǎng)，記者還遇到了一位排在1000號(hào)后明日才選房的購房者，“聽說現(xiàn)場(chǎng)給選房的時(shí)間很短，先來熟悉下，雖說到時(shí)房源可能不剩幾個(gè)了，但還是先看看放心”。

與今日選房者一同出現(xiàn)的，還有前來尋找生意的理財(cái)規(guī)劃師們。有位理財(cái)師告訴記者，今天他加了十幾位購房者的微信，不過也有不愉快的經(jīng)歷。他說當(dāng)他向一位大姐熱情介紹產(chǎn)品時(shí)，大姐直接訓(xùn)斥道，“走開，你才干幾天懂什么”。

而在入口處，一位已經(jīng)選完房的大姐，正手把手教另一位候選者如何選房，并詳細(xì)向其講解景觀、避難層、噪音層等等攻略。

值得注意的是，今日現(xiàn)場(chǎng)前來選房的幸運(yùn)壕們認(rèn)籌階段均已驗(yàn)資凍結(jié)350萬元。

華潤(rùn)城潤(rùn)璽本次共推售1171套房源，建面約100/125/175/200平方米不等，包含精裝修，均價(jià)約13.2萬元/平方米，單價(jià)區(qū)間約12萬～14.4萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間1184萬～2984萬元。

為防止全民哄搶，開發(fā)商在認(rèn)籌規(guī)則上進(jìn)行了巧妙設(shè)置，認(rèn)籌人數(shù)控制在推售房源的10倍左右，最終共有9690批購房人參與公證搖號(hào)，其中最低社保年限為51個(gè)月。

不過，像這樣全民關(guān)注的熱銷盤，自然少不了“喝茶費(fèi)”。認(rèn)籌期間，華潤(rùn)置地發(fā)布聲明稱：近期個(gè)別單位和個(gè)人通過電話、網(wǎng)絡(luò)等方式向市場(chǎng)發(fā)布“30萬名額費(fèi)”、“3萬人參與搖號(hào)”、“2萬人選房”等不實(shí)言論和虛假信息，借機(jī)蹭熱度、博取流量。同時(shí)存在假借“內(nèi)部人士”名義，以“協(xié)助其購買本項(xiàng)目房屋”為由，騙取客戶高額的“茶水費(fèi)”，實(shí)施不法行為。

候場(chǎng)的購房者們 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

套利起源

為什么華潤(rùn)城受到全城甚至全國如此高的關(guān)注？還要從它所處的區(qū)位以及開盤至今創(chuàng)造下的一個(gè)個(gè)令人稱羨的造富神話說起。

華潤(rùn)城所在區(qū)域是南山區(qū)高新園大沖村，周邊高新技術(shù)、上市公司密集，購買力強(qiáng)且有名校集團(tuán)加持。2007年前，在深圳的版圖上，大沖村并不像現(xiàn)在這般炙手可熱。它同深圳萬萬千千城中村一樣，以低廉的租金承載著剛來深圳奮斗的年輕人的夢(mèng)想。

2007年，華潤(rùn)置地斥資60億元拿下大沖村舊改項(xiàng)目，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)7年的談判、清退和重建，2014年7月華潤(rùn)城1期開盤，均價(jià)4.5萬元/平方米，開盤當(dāng)日售罄；2014年11月，華潤(rùn)城1期加推，均價(jià)5.0萬元/平方米，3小時(shí)售罄；2015年12月，華潤(rùn)城2期入市，價(jià)格區(qū)間在6.2萬～8.1萬元/平方米。等到華潤(rùn)城3期入市時(shí)，周邊二手房每平方米單價(jià)已12萬+。

由于此前的造富效應(yīng)和明顯利差，2018年6月華潤(rùn)城3期入市，直接將其推上了輿論頂峰。彼時(shí)由于限價(jià)政策的存在，3期開盤均價(jià)8.5萬元/平方米，搖中的幸運(yùn)壕們上演了一場(chǎng)“500萬雨中蹲”，不出所料，開盤售罄，且引發(fā)全城關(guān)注。

貝殼找房顯示，目前華潤(rùn)城二手房成交均價(jià)在15萬～18萬元/平方米，掛盤價(jià)均價(jià)已達(dá)18萬元/平方米。

這次開盤均價(jià)13.2萬元/平方米的潤(rùn)璽，與周邊二手房掛牌均價(jià)倒掛約5萬元/平方米，這也是不少購房者選擇此項(xiàng)目的重要原因?，F(xiàn)場(chǎng)一位選房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以目前掛牌均價(jià)看，就算選一套最小的100平方米，買入賬面浮盈就是500萬元，還不算未來漲幅，有機(jī)會(huì)當(dāng)然要試試。

潤(rùn)璽認(rèn)籌階段，網(wǎng)上流傳了多份收益測(cè)算表。按照這份收益表計(jì)算，3成、6成、8成首付買入，按照最小戶型100平方米測(cè)算，賬面浮盈400萬～700萬元不等。

“湊”名額代持

潤(rùn)璽的受關(guān)注程度還體現(xiàn)在另一個(gè)細(xì)節(jié)上，一些日常推送閱讀量為幾千的公眾號(hào)，在推出潤(rùn)璽銷售方案后，極短時(shí)間內(nèi)閱讀量便達(dá)到10萬+。

不過市場(chǎng)還是對(duì)這次總價(jià)動(dòng)輒千萬的“剛需”提出了質(zhì)疑，認(rèn)為其中代持或合伙投資的人占比并不小。這種質(zhì)疑從認(rèn)籌期間各方反應(yīng)可尋得蹤跡。

在銷售方案公布后，市場(chǎng)上傳出多份代持協(xié)議、合伙協(xié)議方案，價(jià)格從免費(fèi)到萬元不等。潤(rùn)璽認(rèn)籌期間，也有房產(chǎn)大V特意針對(duì)合伙買房、代持開了培訓(xùn)班，講解風(fēng)險(xiǎn)案例，報(bào)班費(fèi)用可抵扣之后擬合伙協(xié)議的費(fèi)用。

記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，有一位上市公司高管通過找人代持，搖中了3個(gè)號(hào)，一下要拿出1000多萬元。

在這次搖中的購房者群體里，一位已無購房名額的業(yè)內(nèi)人士告訴記者稱，他這次也要去選房，是跟幾個(gè)朋友一起的，別人的名額，他們占股份。

還有讀者向記者爆料稱，他所知道的一位老板認(rèn)籌了15個(gè)號(hào)，均是其公司員工的購房名額。

老板與員工各出一半認(rèn)籌資金，各還一半月供。雙方約定工作滿數(shù)年后，員工回購老板的份額，這樣老板和員工均得了利。

此前一位有認(rèn)籌意向的購房者告訴記者，他本打算參與這場(chǎng)打新，找一位相熟的有三成首付的代持人，他和另一位朋友共出首付還月供。不過代持人在認(rèn)真考慮后給他們的回復(fù)是“想排安居房”，便又作罷。

昨天搖號(hào)結(jié)果公布后，便有人放出要收中簽名額的消息，費(fèi)用可談，500多的號(hào)位，據(jù)傳就已叫價(jià)200萬元。

華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒稱，打新這幾天我是很忙的，都是找我要代持協(xié)議或合伙協(xié)議版本的，或者咨詢有無購房資格的，無房無貸積分是否靠前的。還有人問我開發(fā)商這樣依據(jù)自己的意愿給買家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，是不是侵犯公平購買權(quán)等。

“反正網(wǎng)紅樓盤打新，我們律師總要給當(dāng)事人解釋，什么是代持買房，什么是合伙買房。”

對(duì)于代持風(fēng)險(xiǎn)和處置方式，周爭(zhēng)鋒表示，風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)打?qū)嵈嬖诘?，想?guī)避，無解。他提示實(shí)際產(chǎn)權(quán)人留存水電煤氣、物業(yè)管理費(fèi)等連續(xù)不間斷的繳納證據(jù)，證明對(duì)代持房產(chǎn)一直占有使用。如果房屋出租，租賃合同的主體一定是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，以實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的名義與租客簽訂租賃合同。實(shí)際產(chǎn)權(quán)人想通過自己和代持人簽訂虛假租賃合同的方式鎖定房產(chǎn)權(quán)益的想法，不切合實(shí)際，因?yàn)橐婪ǚ慨a(chǎn)抵押后簽訂的租賃合同無法對(duì)抗法院的查封拍賣。

新盤扎堆供應(yīng)

同樣備受關(guān)注的福田景田片區(qū)的天健天驕北廬，與潤(rùn)璽同日公布方案。據(jù)銷售方案，天健天驕北廬推出207套可售房源，均價(jià)約11.4萬元/平方米，單價(jià)區(qū)間在9萬～13.7萬元/平方米，總價(jià)在750萬～2881萬元/套。

天健天驕北廬本次銷售有效認(rèn)籌約1284位，中簽率16%，昨日已完成選房，開盤便售罄。

除此之外，近日南園晗山悅海城、尖崗山壹號(hào)花園等項(xiàng)目也先后獲批，深圳新房市場(chǎng)再掀一波開盤熱潮。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至11月23日上午12:00，11月僅深圳市住建局公示的預(yù)售項(xiàng)目已有14個(gè)，其中住宅房源約7000套。從規(guī)模上來看，月度供應(yīng)量處于年內(nèi)高位。從獲得預(yù)售的房源類型來看，既有面向高端人群的豪宅，也有面向中低端客戶的剛需盤，剛需盤大多分布在坪山和光明兩區(qū)。

整體來看，年末入市的這批新盤延續(xù)了今年“快節(jié)奏”營(yíng)銷的思路，從拿預(yù)售證到開盤，營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排緊密，間隔時(shí)間較短。戴德梁行預(yù)計(jì)，年底新房成交或?qū)⒊掷m(xù)維持高位。

值得注意的是，新房的火熱聯(lián)動(dòng)著近期深圳二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了小幅波動(dòng)。貝殼研究院肖小平稱，最近的打新熱沒有讓二手房成交降溫，反而升溫了。

一位業(yè)內(nèi)人士也向記者表達(dá)了其對(duì)后市的看法：網(wǎng)紅盤賣完之后，大量落選的資金和需求將進(jìn)入二手房市場(chǎng)，每個(gè)小區(qū)性價(jià)比高的幾套房源會(huì)被迅速消化掉，進(jìn)而導(dǎo)致掛牌量進(jìn)一步降低，這會(huì)助長(zhǎng)業(yè)主惜售漲價(jià)情緒，建議購房者落選后不要等，盡快落實(shí)購房計(jì)劃。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝