每經記者 黃小聰    每經編輯 葉峰    

自從公募REITs相關指引推出之后，不少公司躍躍欲試，并且已有多個項目在籌備中，底層資產涉及地鐵、污水處理廠、收費公路等。

據記者最新了解到，云計算概念公司光環(huán)新網也準備申報公募REITs，底層資產則是中金云網數據中心。

“云計算“概念底層資產

自今年8月份，證監(jiān)會正式發(fā)布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》之后，多家上市公司紛紛公告擬申報公募REITs項目。

而在此前的申報中，底層資產主要集中在地鐵、污水處理廠、收費公路等比較傳統(tǒng)的項目上。

近日，記者注意到，光環(huán)新網也公告了準備申報公募REITs的項目，這次的項目雖然與上述提到的這些都不同，但又有些類似。

具體來看，光環(huán)新網擬以全資二級子公司北京中金云網科技有限公司（以下簡稱中金云網）持有并運營的中金云網數據中心作為公募 REITs 底層資產，進行基礎設施公募REITs 的申報發(fā)行工作。

公告顯示，中金云網數據中心所在地位于北京經濟技術開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越。數據中心主要包括機房棟、動力棟及業(yè)務監(jiān)控綜合樓/業(yè)務綜合樓等數據中心相關房屋建筑物，設計機柜數合計約 12000個。

據記者了解，作為底層資產的中金云網數據中心，雖然與“云計算“概念相關，但實際上也是重資產，簡單理解的話其實就是商業(yè)化的互聯(lián)網機房。

招商證券指出，IDC（互聯(lián)網數據中心）屬于重資產項目，建設周期較長，建好以后存在比較長的上架爬坡期，爬坡期業(yè)績增速較快，可幫助企業(yè)實現(xiàn)高增長，一般上架率到95%就達到成熟期，成熟期項目雖然每年可以貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，但后續(xù)已無法實現(xiàn)太大增長。IDC REITs給了成熟項目很好的變現(xiàn)渠道，可以幫助企業(yè)盤活存量資產，一次性獲得可觀的投資收益，用于新項目開發(fā)與建設，及大量并購，幫助企業(yè)快速擴張，另外有望助力IDC企業(yè)實現(xiàn)價值重估。

目前中金云網數據中心項目主要收入來源為數據中心外包服務費收入，主要客戶類型為金融機構、互聯(lián)網及科技企業(yè)、政府機構、國有企業(yè)和外資企業(yè)等，主要客戶包括國有及股份制大中型銀行、地方商業(yè)銀行、保險公司、基金資管公司等。

擬募集規(guī)模約57億元

再具體到項目的架構上，包括了四部分內容，一是，設立公募基金產品。公募基金管理人向證監(jiān)會申請注冊基礎設施證券投資基金。取得注冊文件后，公募基金進行公開發(fā)售，其中光環(huán)新網或其指定主體作為戰(zhàn)略配售投資人擬認購比例不低于20%。

二是，設立資產支持專項計劃。由計劃管理人設立基礎設施資產支持專項計劃，公募基金設立后以募集資金認購資產支持專項計劃全部份額，專項計劃設立。

三是，收購項目公司股權。專項計劃設立后，通過與原始權益人西藏亞遜新網企業(yè)管理有限公司簽署《股權轉讓協(xié)議》收購中金云網全部股權?；A設施證券投資基金通過專項計劃及項目公司股權穿透取得基礎設施項目完全所有權。

四是，存續(xù)期的基礎設施運營管理安排及現(xiàn)金流分配。公募REITs存續(xù)期內，中金云網通過支付借款利息、股東分紅等方式將利潤逐層支付或分配至公募基金，最終向公募基金投資者進行分配。

根據上述交易步驟，最終形成公募基金-資產支持專項計劃-項目公司-基礎設施項目的交易架構。根據初步評估結果，擬定募集規(guī)模約57億元左右。

值得注意的是，按照規(guī)則要求，光環(huán)新網或其指定主體作為戰(zhàn)略配售投資人，認購不低于20%的基金份額。其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質押。

另外，光環(huán)新網以外的專業(yè)投資人可參與戰(zhàn)略配售，持有期限不少于12個月，其他基金份額向網下投資者發(fā)售比例不低于公開發(fā)售數量的70%，剩余基金份額向公眾投資者網上發(fā)售。

進度方面，該項目公司已完成向北京市發(fā)改委的試點申報工作，由北京市發(fā)改委將本項目推薦至國家發(fā)改委，目前正在國家發(fā)改委評審過程中。若公募REITs項目完成后，中金云網將不再納入上市公司的合并范圍。

招商證券認為，對于企業(yè)而言，IDC項目做REITs 后可以將重資產業(yè)務從體內剝離，并通過代運營業(yè)務實現(xiàn)輕資產運營，首先在資產端方面，資產、折舊攤銷等均實現(xiàn)出表，有助于降低資金風險和財務成本，同時可以將商譽一并剝離，有助于提升整體資產質量；其次，在利潤端方面，IDC企業(yè)對IDC項目尚持有不低于20%的股權，每年可以通過派息回收部分利潤，另外還可以通過成立運營公司，獲得代運營的利潤。

封面圖片來源：攝圖網