每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一則土地查封消息將四川房企中迪禾邦集團有限公司（以下簡稱中迪禾邦）資金鏈問題推向公眾視野。

日前，有業(yè)主反映，自己所購買的重慶地標項目——楊家坪中迪廣場已經(jīng)被銀行查封，涉及的業(yè)主達400多人，而且大多數(shù)單戶總價就高達三四百萬元。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，中迪禾邦在重慶楊家坪商圈開發(fā)建設(shè)的中迪廣場南區(qū)目前已處于停工狀態(tài)，而已開業(yè)中迪廣場北區(qū)則門可羅雀。

雪上加霜的是，10月28日，由中迪禾邦創(chuàng)始人李勤實控的中迪投資發(fā)布公告稱，無法與董事長李勤“直接取得聯(lián)系”，再度引發(fā)市場關(guān)注。

 

楊家坪中迪廣場南區(qū)已停工 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

超半數(shù)鋪面空置

啟信寶顯示，四川中迪禾邦集團成立于2006年10月，旗下?lián)碛械禺a(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)、文旅康養(yǎng)、影視等板塊，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國13省市。其房地產(chǎn)板塊的主體中迪投資是深交所A股上市企業(yè)，開發(fā)項目集中于川渝兩地。

位于重慶楊家坪核心商圈的中迪廣場，正是由中迪禾邦下轄的八大全資子公司之一重慶中迪禾邦實業(yè)所打造。公開資料顯示，2015年1月20日，中迪禾邦以底價約23.2億元摘得重慶九龍坡區(qū)大楊石組團T分區(qū)T01-1-3/03、T01-1-7/03號宗地（1<容積率≤11），成交樓面價5000元/平方米。根據(jù)出讓條件，項目高度不低于240米，規(guī)劃修建高端商務(wù)觀光酒店作為片區(qū)地標性建筑。

按照中迪禾邦公布的規(guī)劃來看，中迪廣場總規(guī)劃建筑面積近80萬平方米，商業(yè)經(jīng)營建筑面積約20萬平方米，由2棟258米超高層地標5A寫字樓、3棟150米超高層商務(wù)樓宇、1棟100米五星級酒店組成。其中，258米的雙塔建筑面積達35萬平方米，建成后將成為九龍坡區(qū)最高建筑。頂層設(shè)有直升機停機坪，主體工程將于2020年完工。

整個中迪廣場分為南區(qū)和北區(qū)。經(jīng)過4年打造，中迪廣場北區(qū)，號稱重慶“全新地標級潮流購物中心”的歐洲城時尚中心于2019年1月25日迎來開業(yè)。項目引入的鐘書閣、新幕寰亞影城、萌喵樂園等品牌也是首次進入重慶，一時間中迪廣場風光無限。

然而，好景不長。如今的中迪•歐洲城并不熱鬧。

10月29日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，中迪廣場距重慶輕軌2號線楊家坪站不過兩分鐘路程，周圍還有大洋百貨、龍湖西城天街、楊家坪步行商業(yè)區(qū)等。已經(jīng)開業(yè)的中迪廣場北區(qū)商業(yè)分為內(nèi)、外場，分別對應(yīng)為銷售和自持兩部分。

楊家坪中迪廣場北區(qū)主題商業(yè)街區(qū)冷冷清清 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

在內(nèi)場對外銷售商業(yè)區(qū)記者看到，偌大的6層商業(yè)主題街區(qū)空空如也，內(nèi)部自然采光缺失，幾乎沒有行人。除3樓一家花店以及裝飾公司和4樓零星幾家可以外賣的飯館仍在堅持營業(yè)外，其余鋪面全部大門緊閉，玻璃門上貼著招租或者轉(zhuǎn)賣的字條。從其招牌上可以看到，這些門面都曾或是潮品店、品牌手機店、金飾店等商家進駐，但更多的是賣小面、奶茶等小餐飲為主，業(yè)態(tài)混亂。

而與主題街區(qū)一門之隔的則是中迪廣場自持部分商場，比起昏暗、采光不足的銷售商業(yè)區(qū)，自持部分的商場則明亮了許多，但商場內(nèi)也有一半左右的鋪面處于空置狀態(tài)，被譽為網(wǎng)紅書店的鐘書閣或許是工作日緣故也是冷冷清清。絕大多數(shù)的餐飲店直接關(guān)門大吉，服裝店也幾乎沒有營業(yè)。

楊家坪中迪廣場北區(qū)主題商業(yè)街區(qū)關(guān)閉的商鋪  圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

位于一樓的招商中心大門緊鎖，在三樓物業(yè)中心也只有一名工作人員在上班。記者以租客名義咨詢時，對方表示“招商中心早就沒有實體辦公場所了，如果想租鋪面，就打門上留下的電話”。記者多次撥打門上所留，卻一直無人接聽。而對于目前商場的人氣情況，該工作人員直言：“就是你所看到的這樣，周末人稍微多一點。”

益樂堡游樂場自中迪廣場開業(yè)就已入駐LG1樓，老板也一步步見證了中迪廣場越來越冷清。“剛開業(yè)的時候還是人多，但沒過幾個月就不行了，今年疫情后人更少、生意更差了。”該老板告訴記者，整個購物中心就盒馬超市和幾家培訓機構(gòu)生意還不錯，其他都差強人意，他也準備等“租期到了后，就不再續(xù)租了。

對于目前商場運營狀態(tài)，中迪禾邦方面在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，確實項目在之前存在一定問題，目前項目也已換招商團隊，后期也將對項目進行整改、規(guī)劃。

項目南區(qū)已停工

然而相較于北區(qū)商場冷清，還處于施工階段的中迪廣場南區(qū)更是一波三折。

現(xiàn)場施工方值守人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露：“2018年至2019年項目（南區(qū)）就因資金問題停工了一年時間，這一次他們將在對方所欠款項結(jié)清后撤離項目。”

2019年末，中迪廣場還傳出五折甩賣傳聞，商鋪均價從當年年初的30000元/平方米直降至12000元/平方米。

記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，中迪廣場南區(qū)工地目前則為停工狀態(tài)，施工機械和建筑材料在工地內(nèi)隨處放置，鐵架也已銹跡斑斑，地上更有不少積水，似閑置已久。項目承建方中建一局工地值守人員告訴記者：“疫情復(fù)工后，一直是停停、做做，但從8月底開始全面停工，到現(xiàn)在已經(jīng)有兩個月了。”至于停工原因，該工作人員表示，“中迪欠我們施工款9000多萬元，等對方付款后 ，我們就撤場了，由中天建設(shè)接手。”

楊家坪中迪廣場南區(qū)工地已全面停工  圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

在交談中，該工作人員還透露，中建一局與中迪簽訂合同工期為4年，南區(qū)按照建設(shè)進度本該于今年底交房，但從目前情況來看，就算現(xiàn)在資金到位了，到年底肯定是交不了房的。“基本框架是完成了，但內(nèi)部、外墻裝修這些至少還要一年的時間，最近幾個月每隔一兩天就會有一波業(yè)主來現(xiàn)場看。”

實際情況是否如該工作人員所言？《每日經(jīng)濟新聞》記者按照施工現(xiàn)場張貼的告示牌上所留信息，撥打了中建一局項目負責人電話了解情況。對于中迪是否拖欠中建一局施工款，對方表示不方便回復(fù)，希望記者“從其他渠道進行了解”；而針對中建一局是否將撤出中迪廣場建設(shè)，他則表示“是有這個說法。”

然而記者從業(yè)內(nèi)知情人士處得到的消息與中建一局方有一定出入。該知情人士表示，“中建一局確實將要撤出中迪廣場項目，中天建設(shè)預(yù)計也將于11月進駐。但中建一局離開原因并非是中迪禾邦拖欠其工程款，而是與對方在施工質(zhì)量、進度等方面存在一定分歧所致。”

事實上，按照規(guī)劃，中迪廣場一共有3棟150米超高層商務(wù)樓宇，盡管北區(qū)整體已開業(yè)，但位于北區(qū)的5號樓超高層商務(wù)樓宇則只完成了4層，其余部分還處于待修建狀態(tài)，銷售中心正位于5號樓下。

楊家坪中迪廣場北區(qū)5棟樓下擺滿了建筑材料 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

當天整個銷售中心現(xiàn)場加上保潔人員僅3人。“我們本來就只有兩三個銷售，而且現(xiàn)在也沒有產(chǎn)品銷售了。”記者當天陪同北區(qū)一商鋪業(yè)主前黃旭(化名)往銷售中心時看到，整個售樓中心冷冷清清，保潔人員坐在門口處，為進出售樓部人員測量體溫、消毒，前臺聽說我們一行是業(yè)主后，便稱以要開會為由離開，安排另一工作人員接待。

2017年，黃旭以總價180萬元的價格購買了中迪廣場北區(qū)主題商業(yè)街3樓89號鋪面，原本前兩年就該收房，但由于當初在購買時中迪方未告知鋪面中間將會有一根大柱，再加上承諾的裝修、目前商場的招租情況等因素影響，黃旭一直未接房。直到最近“聽說中迪廣場被查封了，今天就是來拿鋪面的備案登記證明，還不想收房。”

“被查封的是中迪自持部分，已經(jīng)銷售出去的是不影響的，所以你們最好也能早點接房。”該工作人員表示，因為聽說項目被查封，最近來接房的人很多。“北區(qū)還好，南區(qū)還不知道情況咋樣，現(xiàn)在公司沒錢，我們有工資都拖欠兩個月了。”

至于為何沒有離職的原因，該工作人員表示，中迪禾邦現(xiàn)在已換了老板，而且“老板也在積極解決現(xiàn)在公司存在的問題。”

大門緊閉的中迪廣場招商中心 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝

400余業(yè)主權(quán)益或受影響

黃旭和該工作人員所說的“中迪廣場被查封”，是由上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司成都分行于今年9月24日提出的訴前財產(chǎn)保全申請。

據(jù)中國裁判文書網(wǎng)10月28日的一份由四川省成都市中級人民法院判定的裁定書【（2020）川01財保94號】顯示：“上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司成都分行請求對重慶中迪禾邦實業(yè)有限公司、李勤、周婉的財產(chǎn)在4351484833.14元范圍內(nèi)采取保全措施”，分別“查封被申請人重慶中迪禾邦實業(yè)有限公司名下位于重慶市九龍坡區(qū)土地【權(quán)證呈：渝（2016）九龍坡區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第000255020號】（即北區(qū)）及該土地上在建工程、以及【權(quán)證號：渝（2017）九龍坡區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第000936329號】（即南區(qū)）及該土地上在建工程”，查封期限均為3年。

中迪廣場南區(qū)業(yè)主文子（化名）10月26日在重慶九龍坡不動產(chǎn)登記中心查詢到的信息明確顯示：九龍坡楊正街68號的商業(yè)鋪面所屬宗地有查封登記。“我們也組織過幾次去現(xiàn)場詢問，但是開發(fā)商對何時辦證、招商、南區(qū)何時開工，一直在打太極。”而每次去售樓處詢問時，工作人員不是想方設(shè)法地不退裝修押金、催收物業(yè)費，就是想辦法讓分期付款的業(yè)主交剩余款。最讓包括文子、黃旭等在內(nèi)的業(yè)主擔心的是，現(xiàn)在土地處于被查封狀態(tài)，是否會影響到他們這些購房者？

據(jù)黃旭介紹，此次中迪廣場被查封涉及的業(yè)主達400多人，而且大多數(shù)單戶總價就高達三四百萬元。

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“如果土地處于被查封的狀態(tài)，購房者會承擔兩個比較大的風險：一是導(dǎo)致購房者無法辦理產(chǎn)權(quán)證；二是如果將來走到執(zhí)行環(huán)節(jié)，可能被拍賣。”王玉臣進一步表示，就算房屋在法院查封前已銷售并網(wǎng)簽了，將來如果走到執(zhí)行環(huán)節(jié)也將面臨被拍賣的可能。因此，他也提醒購房者“一旦遇到這種情況，一定要及時向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。”

至于查封原因，王玉臣坦言：“一般都是因為債務(wù)問題，比如開發(fā)商不能償還銀行貸款，被銀行訴至法院，法院判決償還后，如果還還不了，銀行往往會申請法院執(zhí)行開發(fā)商名下的財產(chǎn)，比如土地，尤其是貸款時就被用來抵押的土地。”

業(yè)績波折與人事變局

中迪禾邦的此次危機，或與業(yè)績和人事變局有關(guān)。

2015年中迪禾邦突然爆發(fā)，大舉擴張，2016年以黑馬的姿態(tài)闖入了公共視野，重慶楊家坪中迪廣場項目就是其中的代表作。攻城掠地的同時，2015年中迪禾邦定下目標：在3年內(nèi)進入四川房地產(chǎn)開發(fā)10強之列，到2020年進入中國房企百強，打造“全國一流的商業(yè)帝國”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016~2019年，中迪禾邦的權(quán)益銷售金額，分別為110.億元、110.5億元、150.4億元、147.6億元，分別位居行業(yè)第128位、136位、123位和116位，而今年上半年的克而瑞TOP200銷售榜上，已看不到中迪禾邦的影子。

另外值得一提的是，10月28日，北京中迪投資股份有限公司（以下簡稱中迪投資）公告稱，公司董事會以書面、電子郵件形式發(fā)出了召開第九屆董事會第二十七次臨時會議的通知，但無法與董事長李勤“直接取得聯(lián)系”。

關(guān)注資本市場的人，應(yīng)該對這位四川富豪李勤不陌生，中迪禾邦正是他在2006年發(fā)起創(chuàng)立的。近幾年李勤聲名鵲起，與他在資本市場的密集動作密不可分，其中最典型的當屬入主成都路橋。

中迪投資公告截圖

資料顯示，2015~2016年，借著成都路橋?qū)嵖厝吮徊榈拇翱冢钋诤馁Y約11.8億元密集舉牌，圍獵成都路橋，成為第一大股東，但最終爭奪控制權(quán)失敗。從成都路橋撤退之后，2017李勤將目標轉(zhuǎn)向了綿石投資，成功拿下控制權(quán)，并于2018年3月將其更名為中迪投資，主營業(yè)務(wù)也是房地產(chǎn)開發(fā)。

然而由于中迪投資和中迪禾邦存在同業(yè)競爭關(guān)系，公開報道顯示，李勤承諾自取得上市公司控制權(quán)之日起3年內(nèi)，解決二者間的同業(yè)競爭問題，否則將轉(zhuǎn)讓所持中迪禾邦控股權(quán)。

啟信寶顯示，今年4月13日，中迪禾邦的出資情況就發(fā)生了變更，原先的李勤和龐健選擇退出，新出資方為劉軍臣（出資584910萬元）和劉洪彬（出資18090萬元），中迪禾邦的法定代表人也從李勤換成了劉軍臣，中迪禾邦的主要成員李力軍相應(yīng)退出。如此看來，李勤未能解決二者間的同業(yè)競爭問題。

今年7月，李勤再次以2000萬元的價格，將西藏中迪100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉軍臣；劉軍臣則通過西藏中迪控制的中迪產(chǎn)融，成為中迪投資的實控人。不過啟信寶顯示，截至目前西藏中迪尚未完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實控人仍為李勤。也即，目前李勤仍是中迪投資實控人。

事實上，自從李勤入主以來，中迪投資的業(yè)績就大幅波動。入主前的2017年，綿石投資的營收為2.71億元，歸母凈利潤1.34億元。到了2018年，營收和歸母凈利潤同比分別下降89.13%、145.24%至0.29億元、-0.61億元。2019年凈利潤為2921.07萬元，同比增長126.51%，然而到今年前三季度再次回歸虧損。

據(jù)今年三季度報告顯示，中迪投資實現(xiàn)營業(yè)收入9327.15萬元，同比增加317.17%；歸母凈利潤虧損2930.89萬元。對于營收增長，中迪投資方面表示，主要是由于房地產(chǎn)項目銷售收入以及融資租賃業(yè)務(wù)收入的增加。然而，在中迪投資營收大漲的同時，營業(yè)成本也隨之水漲船高：前三季度，營業(yè)成本6098.99萬元，同比增加274.7%。

現(xiàn)金流方面，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比均有大幅增加，分別增長51.44%、55.31%；但經(jīng)營、投資活動的現(xiàn)金流均為負數(shù)，其中前者凈額為-2606.59萬元，后者為-4616.88萬元。

由此來看，中迪投資的財務(wù)狀況雖有向好的跡象，但利潤虧損、現(xiàn)金流承壓等問題依然相當嚴峻。

為實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在醫(yī)療領(lǐng)域開辟新的增長線，2019年底中迪投資曾將目光對準了育達健康，試圖以收購100%股權(quán)的方式完成重組，最終無疾而終。中迪投資的股價也不斷走低，當初李勤以21元/股的價格買入，如今僅在5元/股上下徘徊。

中迪投資近一年股價表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：同花順

值得玩味的是，此次查封重慶中迪禾邦公司旗下中迪廣場、李勤財產(chǎn)的申請人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司成都分行正是三年前轟動一時的“千億騙貸案”主角。而據(jù)財新此前報道，有7家企業(yè)曾深度介入了該案件，其中就包括李勤及其當時控制的中迪禾邦。

不過上述業(yè)內(nèi)知情人士表示，此次中迪廣場查封與該案并無聯(lián)系。其表示，中迪禾邦目前正在積極協(xié)調(diào)處理此事，預(yù)計不久將會迎來好的結(jié)果。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝