每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在“三道紅線”之下，房企融資表現(xiàn)如何？

今日（11月2日），貝殼研究院發(fā)布的《10月房企融資報告》（以下簡稱《報告》）顯示，今年1~10月，房企債券融資規(guī)模突破萬億元，累計約10283億元，同比微增1%。不過，11月將迎來年內(nèi)償債高峰，同時盈利能力卻在下跌，房企面臨的壓力可見一斑。

貝殼研究院分析認(rèn)為，年內(nèi)境外債市在全球疫情爆發(fā)后長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，預(yù)計短期將繼續(xù)保持波動性。隨著金融監(jiān)管升級，預(yù)計至年末以防風(fēng)險為首要方向，境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。

數(shù)據(jù)來源：Wind， 貝殼研究院整理

境外債占比創(chuàng)新低

《報告》顯示，今年1~10月，房企境內(nèi)外債券融資累計約10283億元，融資規(guī)模突破萬億元，融資規(guī)模占比2019年全年87.1%。不過，融資規(guī)模同比僅微增1%，增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點，這同普遍印象中的“開閘放水”并不相符。

從房企看，今年前10月，恒大、碧桂園分別以592億元、428億元的發(fā)債額排在前兩位。發(fā)債額TOP10房企發(fā)債總額達(dá)2739億元。

今年10月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行66筆，較9月份增加1筆；發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元，較9月份下降10.7%。其中，境外融資共發(fā)行19筆，融資規(guī)模約332億元人民幣，環(huán)比增長46.9%；境外債券規(guī)模占比約48%，較9月份提升19個百分點，主要是10月后兩周境外債市表現(xiàn)出波動性活躍。

數(shù)據(jù)來源：Wind， 貝殼研究院整理

房企面對海外債時，通常會面對高利率。但今年10月，房企境外債券融資平均票面利率6.74%，較9月份大幅下降，主要受香港中化5億美元1.63%低息永續(xù)債拉低。剔除此筆債務(wù)后，境外債券融資平均票面利率為7.29%。

同時，房企境外融資成本分化嚴(yán)重，其中頭部房企碧桂園融資利率僅為3.875%，而百強尾部房企佳源國際的融資成本高達(dá)12.5%。

此外，10月房企境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.76%，較9月份微增0.05個百分點。房企境內(nèi)融資表現(xiàn)出規(guī)模下降、利率微升的特點。

值得注意的是，房企境外債券占比達(dá)到2017年以來同期最低點?！秷蟾妗凤@示，今年1~10月，境外債券規(guī)模占比38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點。

貝殼研究院分析認(rèn)為，年內(nèi)境外債市在全球疫情爆發(fā)后長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，受外界不確定因素干擾表現(xiàn)低迷，而在10月末期出現(xiàn)短期回暖跡象，預(yù)計境外債市短期繼續(xù)保持波動性。

數(shù)據(jù)來源：Wind， 貝殼研究院整理

11月迎年內(nèi)償債峰值

進(jìn)入11月，房企迎來年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模——1071億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，10月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約816億元，較上月下降3.7%。房企整體上已經(jīng)有9~10月連續(xù)兩個月出現(xiàn)發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的現(xiàn)象，房企短期資金流動性壓力上升。

雖然10月房企強勁的銷售業(yè)績會對沖一部分流動性壓力，但高負(fù)債房企將面臨年內(nèi)最大考驗。同時三季報顯示，房企業(yè)績壓力陡增，盈利能力處于下降態(tài)勢。

近期百余家A股上市房企發(fā)布三季度財務(wù)報告，其中涉及百強房企21家，盈利能力保持中期財報的下滑趨勢。這21家房企第三季度平均毛利率28%，較上年同期下降13.5%。

貝殼研究院認(rèn)為，年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平不斷下滑，一方面是由于地價成本逐漸走高；另一方面，房企開展的促銷讓利營銷活動也會有損房企的盈利水平。包括萬科、招商蛇口在內(nèi)的多家房企表示，至年末企業(yè)毛利水平有進(jìn)一步下降的可能。

數(shù)據(jù)來源：Wind， 貝殼研究院整理

從金融監(jiān)管升級與償債高峰角度看，高負(fù)債房企對銷售回款的依賴程度將進(jìn)一步加深。

某千億房企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向陽與記者談及企業(yè)近況時表示，“我們現(xiàn)在都不敢明確說業(yè)績，況且隨著冬天的到來，疫情還面臨著不確定性，銷售壓力挺大的。”

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，國內(nèi)金融監(jiān)管升級且有擴大樣本規(guī)模的趨勢，預(yù)計至年末，以防風(fēng)險為首要方向，境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。同時，銀保監(jiān)會加大查處銀行、機構(gòu)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的行動，將進(jìn)一步抬升房企境內(nèi)融資的門檻，料四季度房企境內(nèi)發(fā)債難度將升級。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)