每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進(jìn)入10月份以來(lái)，各大房企陸續(xù)公布前三季度業(yè)績(jī)。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)9.2%，但9月份規(guī)模房企的去化率水平呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

實(shí)際上，相較年初制定的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，房企的完成度可謂差強(qiáng)人意，一些房企甚至連半年度目標(biāo)都沒(méi)完成，多數(shù)房企的前9個(gè)月的業(yè)績(jī)也不盡如人意。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，前三季度規(guī)模房企目標(biāo)完成情況不如歷史同期，造成的直接后果，便是四季度業(yè)績(jī)承壓。

前三季度房企業(yè)績(jī)喜憂參半

受上半年疫情影響，今年前三季度，有近三成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。

受此影響，百?gòu)?qiáng)房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。雖然整體表現(xiàn)不及2018年和2019年同期，但伴隨整體銷售和供貨節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升，百?gòu)?qiáng)房企第三季度銷售規(guī)模較一二季度有所恢復(fù)。

然而也是由于發(fā)力不均，房企的分化日益明顯。截至9月末，有8家房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，處于行業(yè)較高位。

如碧桂園，前三季度實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約4467.9億元，較2019年同期的4229.3億元增加5.64%；實(shí)現(xiàn)銷售建筑面積5292萬(wàn)平方米，較2019年同期的4699萬(wàn)平方米增加12.62%。

再如剛剛公布三季度業(yè)績(jī)的旭輝，前9月累計(jì)合同銷售（連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售）金額約1543.5億元，合同銷售面積約1019.9萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)12.86%、27.14%。

但也有不少房企的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度較低，并且銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。

如新城控股，在今年前三季度累計(jì)合同銷售金額約1630億元，同比下降17.52%；累計(jì)銷售面積約1508萬(wàn)平方米，同比期下降12.47%。

也有些房企的銷售額較去年略有增長(zhǎng)。如中南建設(shè)，前9月累計(jì)合同銷售金額1430.9億元，比上年同期增長(zhǎng)10.1%；累計(jì)銷售面積1070.4萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)4.5%。融信中國(guó)前三季度銷售額約為1001.21億元，同比增加6.5%。

從年度目標(biāo)完成度來(lái)看，部分房企的完成度不足50%，有的則超過(guò)90%，分化明顯。

如恒大集團(tuán)，截至10月8日累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5922.5億元，完成全年6500億元合約銷售目標(biāo)的91.1%，完成內(nèi)部目標(biāo)8000億元的74%。雅居樂(lè)集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及雅居樂(lè)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)897.7億元，較去年同期同比增長(zhǎng)2.5%。

前三季度，榮盛發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積671.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.95%；累計(jì)簽約金額737.12億元，同比增長(zhǎng)8.67%。按照今年1210億元的目標(biāo)，完成度60.92%。

四季度房企銷售普遍承壓

值得注意的是，由于“金九銀十”是傳統(tǒng)購(gòu)房季，進(jìn)入9月份以來(lái)，以恒大、碧桂園為首的房企集團(tuán)層面營(yíng)銷活動(dòng)增多。在折扣方面，除個(gè)別房企之外，9月折扣普遍9折以上，特價(jià)房保持低位。如恒大繼8月份打出78折后，進(jìn)一步加大營(yíng)銷力度，9月619盤低至7折。

但整個(gè)9月，除頭部房企和個(gè)別房企表現(xiàn)穩(wěn)定外，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有走弱的跡象，供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

展望四季度，克而瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將輪動(dòng)分化：一線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，成交仍有望維持在較高水平；熱點(diǎn)二、三線城市市場(chǎng)大概率將有所降溫，成交或?qū)⒕彶较乱?；弱三、四線城市去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

具體而言，一線城市成交持續(xù)高位運(yùn)行，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)61%和18%，上海、廣州和深圳成交皆創(chuàng)年內(nèi)新高。在供應(yīng)連續(xù)兩月放量的作用下，上海樓市成交量持續(xù)提升，中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。在深圳、東莞的樓市政策加碼后，不少客戶外溢至南沙、增城兩區(qū)，致使廣州市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，成交再創(chuàng)近年來(lái)單月新高。深圳新房市場(chǎng)持續(xù)升溫，網(wǎng)紅盤因一、二手價(jià)格倒掛，再次出現(xiàn)搶購(gòu)潮，在一定程度上刺激了市場(chǎng)人氣。

從整體來(lái)看，雖然隨著房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升。百?gòu)?qiáng)房企第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)近28.5%，較一二季度有明顯恢復(fù)。但9月份規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢(shì)，四季度房企去化壓力仍然較高。

融資新規(guī)考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)能力

隨著9月房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”啟動(dòng)試行，年內(nèi)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，從而加大了房企的資金壓力，拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都將受到較大影響。

在此背景下，更加考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率、平衡財(cái)務(wù)指標(biāo)。整體來(lái)看，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充足、管控得力的房企將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一些國(guó)企、央企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

就各梯隊(duì)房企四季度的銷售情況而言，前9月百?gòu)?qiáng)房企操盤銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%，操盤銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)近28.5%，較一二季度有明顯恢復(fù)。但9月份規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢(shì)，四季度房企去化壓力仍然較高。

“2020年前三季度，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而受疫情對(duì)規(guī)模房企開復(fù)工、銷售、回款的影響，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，百?gòu)?qiáng)之后房企的銷售操盤金額集中度出現(xiàn)一定回落。”克而瑞分析認(rèn)為，在這樣的行情下，疊加“三條紅線”新規(guī)的影響，房企應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施，保證業(yè)績(jī)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)和企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

如在銷售端，多數(shù)房企繼續(xù)深化線上線下銷售渠道，制定合理的價(jià)格策略，把握住中秋國(guó)慶假期、“雙11”以及年終三個(gè)重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，提振銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)加強(qiáng)回款流程管控，縮短回款周期，提速現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

在經(jīng)營(yíng)管控上，加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整升級(jí)，提升組織效率，項(xiàng)目管控上更加注重工程質(zhì)量、施工安全問(wèn)題，推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)。

此外，在融資方面，不少房企積極開展更多元化的融資渠道，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，為企業(yè)創(chuàng)造相對(duì)穩(wěn)定的融資環(huán)境。

不過(guò)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至9月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地平均樓板價(jià)降至2475元/平方米，環(huán)比下跌7.9%；土拍溢價(jià)率降至14.8%，創(chuàng)4月份以來(lái)新低。除了受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊、供地結(jié)構(gòu)改變的影響外，還和“三條紅線”融資規(guī)則試點(diǎn)實(shí)施有關(guān)，資金面收緊背景下，房企拿地積極性有所回落，土拍溢價(jià)自然明顯下滑。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)