每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一個面積超過4000平方米的餐飲店在購物中心經(jīng)營了近10年，卻未交一分錢租金。雖然購物中心把餐飲店告了，但法院審了三次，卻最終判餐飲店勝訴。

時間回到2010年，嘉業(yè)國際城購物中心的管理方南京嘉業(yè)商業(yè)管理有限公司（以下簡稱南京嘉業(yè)）與南京真知味飲食娛樂有限公司（以下簡稱真知味）簽訂了一份租賃合同，租期15年，合同規(guī)定——“免租期取店鋪正式營業(yè)之日與嘉業(yè)國際城SHEWALK購物中心全面正式營業(yè)時間上的后者之日起6個月。”

也正是這份合同中的“全面正式營業(yè)”這6個字，讓雙方陷入了一場難以和解的糾葛。

真知味方面認(rèn)為，“免租期取購物中心全面正式營業(yè)起算，如果免租期沒有起算，租金就無從算起。購物中心一直沒達(dá)到全面正式營業(yè)狀態(tài)，所以有足夠理由不付租金。”

于是，南京嘉業(yè)于2017年12月把真知味告上了法庭，要求解除合同并支付租金、綜合管理費等費用。法院先后對此案進(jìn)了一審、二審和再審，終判南京嘉業(yè)敗訴。但雙方圍繞租金糾紛仍存在爭執(zhí)。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在嘉業(yè)國際城購物中心實際調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，除了位于5樓的真知味餐飲和一家KTV尚在營業(yè)外，整個購物中心基本處于停業(yè)狀態(tài)。

值得一提的是，嘉業(yè)國際城購物中心地處南京河西CBD區(qū)的優(yōu)越地段，理應(yīng)成為該區(qū)域必備的商業(yè)配套之一。究竟是什么原因?qū)е录螛I(yè)國際城購物中心形如廢棄？南京嘉業(yè)與真知味之間的租金糾紛是如何產(chǎn)生的？

門可羅雀的南京嘉業(yè)國際城購物中心 每經(jīng)記者吳若凡攝

焦點：合同里6個字，引來租金糾紛

合同是真知味的底氣，也是南京嘉業(yè)的病根。

根據(jù)合同，真知味向南京嘉業(yè)承租嘉業(yè)國際城購物中心五層5-1、5-2、5-3、5-7、5-8店鋪用于餐飲茶社經(jīng)營，共計3951.23平方米；另有應(yīng)付租金的公共面積338平方米，租賃總面積4289.23平方米。

合同規(guī)定，免租期取店鋪正式營業(yè)之日與購物中心全面正式營業(yè)時間上的后者之日6個月，正式計算租金之日起前3年租金1.5元/平方米/天，第4~6年租金每年遞增4%，第7~10年租金每年遞增5%，第11年以后租金每年遞增3%。

2011年1月，真知味嘉業(yè)國際城購物中心店試營業(yè)；2011年9月28日，南京嘉業(yè)籌劃舉辦了嘉業(yè)國際城購物中心開業(yè)典禮；2017年10月16日，南京嘉業(yè)向真知味發(fā)出《催款函》，向其催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及綜合管理費。

不過，從2011年1月試營業(yè)以來，真知味除了向南京嘉業(yè)繳納了200萬元綜合管理費外，未交過一分錢租金。在催款未果后，2017年12月，南京嘉業(yè)將真知味告上了法庭。

真知味方面認(rèn)為，免租期是從購物中心全面正式營業(yè)起算，如果免租期沒有開始，那么租金就無從算起。南京嘉業(yè)則因為合同未明確規(guī)定“全面正式營業(yè)”的定義，遲遲無法從真知味拿到租金及管理費。

就常理而言，真知味實際承租店鋪經(jīng)營多年，但一分錢租金沒付，即真知味的租金支付情況和實際使用情況脫節(jié)。因此南京嘉業(yè)方面強調(diào)，其作為出租方承擔(dān)了所有的物業(yè)租金成本，無法獲得相應(yīng)收益，承租方真知味反倒無限期免費使用物業(yè)，這明顯有違契約精神。

不過，真知味方面也覺得很冤。其創(chuàng)始人沈加華在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“當(dāng)初嘉業(yè)國際城購物中心我們根本不想去，是嘉業(yè)招租打不開局面，后來硬拉著我去，給了些優(yōu)惠政策，我們也聽信條款，考慮不周就進(jìn)駐了。”

真知味方面認(rèn)為，當(dāng)初南京嘉業(yè)承諾做“一流的綜合體“，到現(xiàn)在都沒有全面正式開業(yè)。因其經(jīng)營存在問題，導(dǎo)致購物中心現(xiàn)場缺少人流和商業(yè)氛圍，讓很多商戶血本無歸。

“我不是討巧，我們在這里10年也虧損了5千多萬。真知味在嘉業(yè)只是勉強維持經(jīng)營，目前還在持續(xù)虧損。如果搬走了損失更大。”沈加華告訴記者。

結(jié)果：三度對簿公堂，房東輸了官司

這起“租鋪10年租金0元”案件，讓南京嘉業(yè)和真知味曾三度對簿公堂。

一位知情人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雙方訴訟中，爭議最大的就是合同里“全面正式營業(yè)”這個提法，這也是法院一審以及再審判定“真知味無須支付租金”的依據(jù)。

這涉及到兩個時間點，一是真知味的開業(yè)日，二是嘉業(yè)國際城購物中心的開業(yè)日。到底哪個時間點為后者？“全面正式營業(yè)”如何定義？

南京市建鄴區(qū)人民法院在一審時認(rèn)為，南京嘉業(yè)以真知味長期拖欠租金及物業(yè)管理費為由提出的解除租賃合同等訴訟主張，缺少確鑿證據(jù)支持，事實及法律依據(jù)不足，理由不充分，不能成立。

雖然南京嘉業(yè)于2011年9月28日籌劃舉辦了嘉業(yè)國際城購物中心的開業(yè)典禮。但法院一審時認(rèn)為，開業(yè)典禮僅僅是南京嘉業(yè)單方自行舉辦的慶典儀式，和購物中心是否全面正式營業(yè)并沒有必然因果關(guān)聯(lián)，并不足以證明購物中心已經(jīng)全面正式營業(yè)。因此，法院一審駁回了南京嘉業(yè)的訴訟請求。

南京嘉業(yè)不服一審判決，遂向南京中院提起上訴，并提交了“購物中心已經(jīng)全面正式營業(yè)”的證據(jù)，即統(tǒng)計了所有的租約面積與商場總面積的比例。此外，還提交了開業(yè)相關(guān)媒體報道、商鋪租賃合同、物業(yè)費、水電費使用情況等材料，證明商場開業(yè)率接近80%。

但南京中院在二審時認(rèn)為，雖然客觀上嘉業(yè)國際城購物中心的承租戶和人流量沒有達(dá)到飽和狀態(tài)，但真知味作為餐飲的經(jīng)營者，不應(yīng)以此作為拒付租金的理由。因此，二審最終判真知味支付南京嘉業(yè)租金、綜合管理費等合計1550萬元，但駁回了南京嘉業(yè)解除合同的要求。

對于這樣的結(jié)果，真知味方面自然不服。

在今年8月份的再審階段，南京嘉業(yè)要求解除雙方租賃合同，由真知味返還涉案房屋，判令真知味支付拖欠租金1291萬余元、物業(yè)費407萬余元，支付拖欠租金的違約金113萬余元、拖欠物業(yè)費的違約金81萬余元。

再審中，南京中院要求南京嘉業(yè)提交其與購物中心租戶簽訂租賃合同相對應(yīng)的租金收取的相關(guān)證據(jù)，但南京嘉業(yè)拒絕提交，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》第九十條之規(guī)定，應(yīng)由其承擔(dān)舉證不能的法律后果。

同時，南京中院認(rèn)為，購物中心開業(yè)典禮是南京嘉業(yè)單方舉辦，僅為形式上的開業(yè)。報紙刊登的購物中心開業(yè)廣告及新聞報道等，只能反映南京嘉業(yè)為購物中心舉辦開業(yè)典禮的時間，不能證明開業(yè)典禮時實際入駐并開業(yè)的商戶數(shù)量及比例情況，故不能達(dá)到證明購物中心已經(jīng)全面正式營業(yè)的合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

對于南京嘉業(yè)上交的部分商鋪水電費繳納憑證，以及與其他商戶簽訂的租賃合同，南京中院認(rèn)為，繳納水電費并不能直接證明商鋪已經(jīng)實際開業(yè)。南京嘉業(yè)雖然提交了與其他商戶的租賃合同，但租賃合同的履行應(yīng)以承租人實際入駐商場并交納租金為依據(jù)，租賃合同不能單獨直接證明商戶入駐商場并實際開業(yè)的事實。

南京中院經(jīng)再審后判決，撤銷二審判決，維持一審判決。

不過，南京嘉業(yè)方面在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認(rèn)為，如果用租金收取率去證明開業(yè)情況是不準(zhǔn)確的。本來真知味是否支付租金，與其他商鋪是否支付租金無關(guān)。“商場開業(yè)率是按照面積來算的，租金收取率能統(tǒng)計到什么程度，和公司的經(jīng)營相掛鉤，提供的清單可能都不夠全，根據(jù)這樣的租金流水來統(tǒng)計開業(yè)率并不準(zhǔn)確。”

同時南京嘉業(yè)表示，租金收取的情況和真實開業(yè)的情況，不能反證。因為租金收取率必然會低于合同簽訂的開業(yè)率，很多商鋪是欠繳租金的，比如真知味的租金收取就只有0%。上述知情人士則告訴記者，如果拿南京嘉業(yè)提供的流水清單對照每一個合同，粗略算出該商場的租金收取率僅為11%。

不過這些質(zhì)疑似乎并沒有用，真知味方面依然堅持要求按照合同履行。

現(xiàn)狀：位置優(yōu)越，為何經(jīng)營難以為繼？

由南京嘉業(yè)房產(chǎn)有限公司開發(fā)的嘉業(yè)國際城，規(guī)劃總建筑面積約25萬平方米，由4幢高層主體建筑和1幢裙樓共計5幢建筑組成。其中4幢高層（1幢和2幢為公寓式酒店共約7.6萬平方米，3幢為酒店式辦公約4.2萬平方米，4幢為高級辦公樓約3.5萬平方米）均已出售；5幢為大型商場約3.4萬平方米（即嘉業(yè)國際城購物中心），部分賣給小業(yè)主，剩余部分由開發(fā)商自持。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在嘉業(yè)國際城購物中心實地走訪時發(fā)現(xiàn)，該項目確實存在大部分商鋪停業(yè)的情況，目前只有位于5樓的真知味餐飲和一家KTV在正常營業(yè)。

從位置看，嘉業(yè)國際城購物中心地處南京奧體大街與廬山路的交叉點，位于南京河西商務(wù)區(qū)CBD核心地段，鄰近河西中央公司CBD綠軸B區(qū)。處在這樣優(yōu)越的地段，南京嘉業(yè)國際城購物中心的經(jīng)營為何舉步維艱？

據(jù)了解，目前嘉業(yè)國際城購物中心共有小業(yè)主220余戶。南京嘉業(yè)方面告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司一直在貼錢虧本經(jīng)營，因此2015年租約到期之后想和小業(yè)主重新協(xié)商收益率（原來約定的返租收益率為8%）問題，但業(yè)主方面希望繼續(xù)按照年化8%的收益續(xù)簽合同，這顯然讓南京嘉業(yè)方面無法接受，這也導(dǎo)致嘉業(yè)國際城購物中心于2015年后商鋪陸續(xù)停業(yè)。

因為始終無法和小業(yè)主達(dá)成一致，期間又經(jīng)歷了多起訴訟。南京嘉業(yè)方面表示，2015年商場曾和幾十名業(yè)主續(xù)簽過委托經(jīng)營協(xié)議，隨后有幾十家商鋪繼續(xù)開業(yè)，但先后因為經(jīng)營不善陸續(xù)退鋪至今。5年來，南京嘉業(yè)和剩余小業(yè)主的談判仍在艱難進(jìn)行著。而經(jīng)營管理不善以及產(chǎn)權(quán)租賃糾紛，也導(dǎo)致嘉業(yè)國際城購物中心荒廢至今。

南京嘉業(yè)方面向記者透露，目前正在談小業(yè)主的整租，已找了一家專門的承租方來統(tǒng)一經(jīng)營，但租金部分始終無法達(dá)成一致，目前仍處于僵持階段。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上述模式是典型的“售后返租”模式，即開發(fā)商將所售商鋪出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協(xié)議, 這些購房者將已購物業(yè)出租給開發(fā)商指定的租賃對象，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報來作為一種投資方式。這種模式也是不少開發(fā)企業(yè)公認(rèn)的投資開發(fā)的重要盈利點。

不過，張波指出，關(guān)鍵就是這個5年（商業(yè)項目的培育期一般就是開始的這5年），如果商業(yè)項目培育成功，開發(fā)企業(yè)盈利點就是吃租金的差價。同時，這類返租類物業(yè)最大的問題在于租賃期滿后的再續(xù)問題。如果有一批購房者不續(xù)簽租賃合同，那么商業(yè)項目的統(tǒng)一性將無從談起。這些售后返租類的項目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對于處于弱勢的購房者來說就是風(fēng)險。

從實際情況來看，嘉業(yè)國際城購物中心確實出現(xiàn)了經(jīng)營不善的問題。但真知味卻一直在持續(xù)經(jīng)營，并沒有受到購物中心的停業(yè)影響。

觀點：契約精神與合同條款，孰輕孰重？

出租方承擔(dān)了4000多平方米物業(yè)的所有租金成本，承租方反倒不用花一分錢租金就使用了物業(yè)10年。常理上講，這的確是有違契約精神。

對此，知名房地產(chǎn)律師、信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師張茂榮向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行《合同法》規(guī)定，合同要遵循公平原則和誠實信用原則，南京中院這一判決顯然有違各方當(dāng)事人之間的利益平衡，不符合社會公平正義的主流導(dǎo)向。

他表示，即便如一審、二審和再審的宣判結(jié)果，作為承租人在經(jīng)營10年間持續(xù)獲得利潤，卻無需支付出租成本，這也和經(jīng)濟市場下權(quán)利義務(wù)相一致的原則相悖。真知味應(yīng)該就企業(yè)每年獲利收入作出進(jìn)一步舉證，以此證明實際情況。

“該案法官在審理過程中有自由裁量權(quán)，但是在平衡各方權(quán)利的時候存在著明顯的失衡，而且違背基本的生活常識，這是絕大多數(shù)人都無法接受的。最核心的是誠實信用原則，這是合同簽署的靈魂，也是雙方當(dāng)事人必須遵循的。沒有對價的合同，在現(xiàn)實中是非常可笑的。”張茂榮律師直言。

此外，《合同法》還有一個公平原則，合同的雙方都是有對價的，租賃方的目的是取得房屋經(jīng)營獲利，出租方為的是獲取租金，這是合同的主要內(nèi)容。如果租賃合同按照一審和再審的觀點，起租期限都沒有開始算，這就相當(dāng)于在出租方證明“全面正式營業(yè)”之前，承租方都可以免費使用，而不用支付對價。

張茂榮律師認(rèn)為，“一方實際提供房屋，另一方實際使用卻不用支付任何費用，這無論按照合同法，還是按照生活常理，都是說不通的，是用良知都能判斷的事。但目前雙方當(dāng)事人義務(wù)卻依然完全失衡。”