每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雙循環(huán)下，房地產(chǎn)行業(yè)如何重塑新格局、激發(fā)新動(dòng)能？城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資價(jià)值將發(fā)生哪些變化？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何積極調(diào)整戰(zhàn)略？

9月26日，在深圳舉行的第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)白皮書(shū)——城市投資價(jià)值與房企雙循環(huán)發(fā)展策略》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》）給出解答。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、中指控股CEO黃瑜在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)解讀《白皮書(shū)》時(shí)表示：“《白皮書(shū)》圍繞雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略及政策導(dǎo)向進(jìn)行中國(guó)城市投資價(jià)值、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、房企應(yīng)對(duì)策略等四大維度的研究，并且對(duì)不同企業(yè)在‘三道紅線’下的應(yīng)對(duì)給出了策略建議，希望這些數(shù)據(jù)和報(bào)告能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游企業(yè)賦予新的動(dòng)能。”

黃瑜在第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上解讀《白皮書(shū)》

最具投資吸引力城市TOP100

黃瑜表示，“2020年，中指研究院繼續(xù)通過(guò)量、價(jià)兩大維度來(lái)研判城市的價(jià)值及發(fā)展?jié)摿?，并結(jié)合城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)在新階段呈現(xiàn)出的新特征，對(duì)方法體系進(jìn)行完善和迭代優(yōu)化，更精準(zhǔn)地挖掘城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力，推出‘2020年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力百?gòu)?qiáng)’“。

《白皮書(shū)》顯示，2020年，全國(guó)地級(jí)以上城市投資吸引力前20名城市仍以1線、1.5線及規(guī)模較突出的2線城市為主。上海、北京、深圳、廣州四個(gè)一線城市投資吸引力排名仍然保持不變，依次位居前四名。而杭州則得益于數(shù)字經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展，疊加吸引人才力度明顯加大，2019年常住人口總量突破千萬(wàn)、投資吸引力保持全國(guó)第五位；南京、成都、武漢、蘇州、 重慶等1.5線城市也位居全國(guó)前十名，其中蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，區(qū)域一體化規(guī)劃背景下投資潛力提升，歷經(jīng)三年后回歸前十。

2線城市中，西安、長(zhǎng)沙、 寧波、佛山、青島、合肥、濟(jì)南等地經(jīng)濟(jì)保持較高增速，人口規(guī)模顯著，市場(chǎng)規(guī)模龐大，投資吸引力排名緊隨1.5線城 市之后。2.5線城市中唯一進(jìn)入前二十的東莞，受益于大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)穩(wěn)定擴(kuò)容。

其他2.5 線及3線城市中，珠海、嘉興等城市群內(nèi)緊鄰核心城市的地級(jí)市排名靠前，其中珠海、常州、南通、舟山等地排名均有所提升。

”雙循環(huán)之下的城市研究不僅要看城市基本面，也要與房地產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)要素指標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，通過(guò)人口、產(chǎn)業(yè)、交通三大維度研判城市發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;黃瑜指出。

人口聚集為城市帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)和生產(chǎn)率提升的同時(shí)，也帶來(lái)更多的住房需求，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。研究顯示，近幾年人口繼續(xù)向大城市聚集，深圳、廣州、杭州等城市常住人口增長(zhǎng)加快，中心城市人口吸引力突出，加之各地“人才政策“繼續(xù)發(fā)力，引才效果顯著，杭州、廣州、寧波等城市人口加快增長(zhǎng)粵港澳及海西、長(zhǎng)三角、京津冀及山東半島、中西部六大核心城市成為人口主要聚集區(qū)域，全國(guó)整體呈現(xiàn)“3+6”的人口增長(zhǎng)格局。

2019年杭州常住人口增加55.4萬(wàn)，居全國(guó)首位，深圳、廣州常住人口大幅增長(zhǎng)超40萬(wàn)，成都、長(zhǎng)沙、鄭州等省會(huì)城市新增常住人口超20萬(wàn)。

產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看，區(qū)域間發(fā)展差距較大，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合水平在全國(guó)處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，北上廣深、杭州、南京等中心城市受益于主要資源的進(jìn)一步聚集，城市價(jià)值有望再上臺(tái)階。此外，“北上深”引領(lǐng)東部發(fā)達(dá)地區(qū)整體創(chuàng)新實(shí)力突出，西安、成都、武漢等中西部核心城市創(chuàng)新動(dòng)能較強(qiáng)。

黃瑜強(qiáng)調(diào)，交通是實(shí)現(xiàn)區(qū)域間要素流通的基礎(chǔ)，“內(nèi)循環(huán)”主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新背景下樞紐城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

高速鐵路、城市軌道交通的不斷建成通車，推動(dòng)了人流、物流和資金流在城市間的流動(dòng)，促進(jìn)區(qū)域密切交流合作和 資源優(yōu)化配置。白皮書(shū)指出，截至2019年末，我國(guó)高速鐵路運(yùn)營(yíng)里程達(dá)3.5萬(wàn)公里，已提前完成《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中2020年高速鐵路3 萬(wàn)公里的目標(biāo)。未來(lái)隨著鐵路網(wǎng)的不斷完善，區(qū)域協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)加強(qiáng)，也將帶動(dòng)城市群的高質(zhì)量建設(shè)，中心城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。

同時(shí)，成都、廣州、杭州、北京、青島、 天津、鄭州等城市軌道交通在建路線長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年內(nèi)，這些城市的交通情況將得到顯著改善，沿線片區(qū)的價(jià)值進(jìn)一步提升。近5年，全國(guó)城市軌道交通開(kāi)通城市及運(yùn)營(yíng)線路逐年增加，從2015年的26個(gè)城市、116條線路，增加到2019年的40個(gè)城市、208條線路。2019年全國(guó)城市軌道交通新增運(yùn)營(yíng)里程達(dá)975公里，共有40個(gè)城市擁有城市軌道交通，新增運(yùn)營(yíng)里程近1000公里，其中成都以新增線路106公里居全國(guó)首位。

各陣營(yíng)房企的競(jìng)爭(zhēng)格局

2020年上半年，房企逐步修復(fù)因疫情影響的業(yè)績(jī)，各陣營(yíng)間的競(jìng)爭(zhēng)更聚焦一二線城市。上半年20家代表房企60.9%的銷售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市、19.2% 來(lái)自于一線城市，合計(jì)占比80.1%,較去年增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)明顯。

分企業(yè)來(lái)看，五成以上企業(yè)一二線銷售貢獻(xiàn)率超80%，其中綠城中國(guó)加大在一二線銷售力度，2020年上半年，一二線城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為78.9%,同比提升13.5個(gè)百分點(diǎn)。

2020年上半年，TOP100房企占據(jù)57.5%的市場(chǎng)份額，TOP100房企權(quán)益銷售總額為5.5萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額56.5%，上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。19家房企破千億元，較去年同期持平；百億房企130家，較去年同期增加10家。TOP100上半年權(quán)益銷售金額門檻值168.7億元。

房企間競(jìng)爭(zhēng)格局也在2020年發(fā)生了微妙變化。除超級(jí)陣營(yíng)增長(zhǎng)顯著外，不同陣營(yíng)的發(fā)展策略呈現(xiàn)分化。13家1000億元以上“超級(jí)陣營(yíng)”銷售額增長(zhǎng)率均值2.20%，憑借廣泛布局，多地聯(lián)動(dòng)、集中推盤，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)穩(wěn)定發(fā)展。

第一陣營(yíng)（500億~1000億元）銷售額增長(zhǎng)率均值為1%,該陣營(yíng)的企業(yè)注重打造特色產(chǎn)品以及運(yùn)營(yíng)模式，推動(dòng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。第二陣營(yíng)（200億~500億元）在穩(wěn)固大本營(yíng)的同時(shí)注重區(qū)域協(xié)同發(fā)展，積極拓展重點(diǎn)城市群的核心城市，與去年基本持平；第三陣營(yíng)（100億~200億元）和第四陣營(yíng)內(nèi)部分化更加凸顯，部分企業(yè)憑借區(qū)域深耕，緊抓粵港澳、長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)城市發(fā)展機(jī)遇，以綠色科技等產(chǎn)品特色或城市更新等業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式的差異化實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

雙循環(huán)下房企的發(fā)展策略

《白皮書(shū)》判斷，2020年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“市場(chǎng)規(guī)模高位調(diào)整，房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主，新開(kāi)工小幅下降，投資增速回落"的格局。

政策端，樓市調(diào)控基調(diào)將保持基本穩(wěn)定，堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⑨槍?duì)性趨嚴(yán)；需求端下半年政策優(yōu)化邊際效應(yīng)逐漸減弱，加之疫情反復(fù)對(duì)居民收入預(yù)期的影響將制約銷售持續(xù)反彈，全年商品房銷售面積將在高位有所調(diào)整，預(yù)計(jì)降幅在5%~6.5%之間；價(jià)格端，地價(jià)高位運(yùn)行及改善型項(xiàng)目集中入市將支撐房?jī)r(jià)整體以穩(wěn)為主；而在投資端，下半年土地購(gòu)置費(fèi)及建筑工程投資將共同拉動(dòng)投資額較快增長(zhǎng)，但考慮到上半年疫情沖擊，全年房地產(chǎn)開(kāi)貿(mào)殳資額增速或?qū)⒒芈渲?.5%~7.0%區(qū)間。

這意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在步入總量峰值、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的階段，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升,整體利潤(rùn)水平呈下降趨勢(shì)。未來(lái)，以數(shù)字化驅(qū)動(dòng)發(fā)展將成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向之一。—方面，房企通過(guò)結(jié)合數(shù)字化工具，向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率的同時(shí)，助力品牌發(fā)展。另一方面，通過(guò)打造數(shù)據(jù)中臺(tái)聯(lián)通數(shù)據(jù)孤島，沉淀數(shù)據(jù)資產(chǎn)發(fā)揮數(shù)據(jù)價(jià)值，將幫助房企更加及時(shí)的響應(yīng)客戶需求和 市場(chǎng)變化，賦能品牌發(fā)展。

對(duì)此，《白皮書(shū)》認(rèn)為，房企應(yīng)結(jié)合不同城市市場(chǎng)周期及特點(diǎn)，通過(guò)線上線下?tīng)I(yíng)銷聯(lián)動(dòng)、適時(shí)推出折扣促銷等方式促進(jìn)銷售回款，從銷售端確保資金的流動(dòng)性和安全性。2020下半年，房企需償還債務(wù)規(guī)模超5000億元，加之償債高峰的到來(lái)，未來(lái)房企償債壓力仍然巨大。房企應(yīng)在做好銀行貸款、信托、債券等融資方式的同時(shí)，進(jìn)行融資創(chuàng)新，如通過(guò)發(fā)行ABS方式盤活存量資產(chǎn)，使融資渠道更加多元。

特別值得一提的是，2020年上半年拿地金額前100企業(yè)拿地總額15169.8億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100企業(yè)拿地門檻值升至40億元，環(huán)比增長(zhǎng)21.2%。黃瑜強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一定要進(jìn)對(duì)城市，把握一二線城市、長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)區(qū)域，借助智能化的工具拿地，而不是盲目拿地，用科學(xué)的工具甚至是在線看地，做一系列的數(shù)字研判，做一系列可視化的工具，做土地投資價(jià)值的判斷。

面對(duì)當(dāng)前行業(yè)最為關(guān)注的“三道紅線”，黃瑜對(duì)不同企業(yè)給出了策略建議：“一定要注重現(xiàn)金流的管理、加大銷售回款；二是審慎投資、量入為出，特別是不要輕易拿地王；第三考慮引進(jìn)戰(zhàn)略投資降杠桿，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；同時(shí)也要拓展融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，應(yīng)對(duì)目前的市場(chǎng)變化。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞