每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“近兩三年內(nèi)中國房價總體上將維持高位盤整態(tài)勢，商品房銷售面積和銷售額下降幅度在10%~12%。”

今日（9月7日），中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所與社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.17（2020）》（以下簡稱《藍(lán)皮書》）指出，除少數(shù)三、四線城市和個別地段、個別樓盤外，整體上房價大漲大落都是小概率事件；新冠肺炎疫情對2020年住房交易會有短期影響，對房價總體走勢影響則是極小概率。

“疫情沖擊給我們對房地產(chǎn)市場預(yù)測帶來了較大困難，這是一個突發(fā)事情，按以前的慣性思維行不通，必須綜合考慮。”中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、《藍(lán)皮書》主編王業(yè)強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近兩三年內(nèi)房價維持高位盤整

《藍(lán)皮書》指出，綜合各種相關(guān)因素分析，近兩三年內(nèi)中國房價總體上將維持高位盤整態(tài)勢，預(yù)計2020年住宅價格波動在正負(fù)5個百分點之間時，住宅市場應(yīng)該看作是總體穩(wěn)定的。對于房價高位盤整的判斷基于三個理由。

其一，房價大跌極少可能。中國住房市場需求依然旺盛，城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危舊房改造升級需求三者疊加效應(yīng)依然繼續(xù)，住房供給不能滿足居住需求的總體態(tài)勢不可能在短期內(nèi)有根本改觀。這是雖然有歷史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，最近三年全國商品房成交均價仍有7.6%增速的根本原因所在。

其二，房價大漲缺少動力支持。從現(xiàn)實來看，中國房價已在高位，大漲之后要有一個喘息期，繼續(xù)快速上漲既乏力，又將面臨較高的市場風(fēng)險。從中央的決策意愿來看，近期國家控制房價大漲的決心不會變，對房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策方向也不會變。隨著多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的全面落實，樓市需求壓力將有所減輕，房價大漲也會失去動力。

其三，防范房價大跌風(fēng)險。雖然中國房地產(chǎn)調(diào)控的決策思維慣性依然強烈，但調(diào)控目標(biāo)由控制房價過快上漲和去庫存轉(zhuǎn)向為穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策正在向著與客觀規(guī)律相吻合的方向邁進(jìn)。

商品房銷售預(yù)計下降10%~12%

“2020年商品房銷售面積和銷售額將同步下降，下降幅度在10%~12%；商品房銷售均價約為9250元/平方米，同比下降0.6%，增速較2019年下降7.2個百分點。”《藍(lán)皮書》預(yù)計，2020年房地產(chǎn)施工面積增速可能會明顯下降，預(yù)計由2019年的8.7%降為2020年的4.4%。這可能與新開工面積和竣工面積同步下降，且新開工面積下降更快有關(guān)。

同時，《藍(lán)皮書》指出，2020年商業(yè)不動產(chǎn)市場將迎來較大沖擊和更大的不確定性。2020年全國擬開購物中心僅874家，同比減少11.4%，為三年來最低。綜合疫情及往年開業(yè)情況，預(yù)估2020年全年實際開業(yè)購物中心數(shù)量約400家，購物中心空置率預(yù)計再提高，租金收益也會有一定下降，預(yù)估減少10%~20%。

寫字樓方面，從供給面看，世邦魏理仕預(yù)計約有13%的寫字樓新增供應(yīng)將延遲交付，使得全年新增供應(yīng)降至890萬平方米。就需求面看，預(yù)計全年寫字樓凈吸納量將達(dá)350萬平方米，與2019年基本持平；全國空置率將升至25%，租金整體則仍下跌。

長租公寓方面，預(yù)計2020年及之后，市場將出現(xiàn)大量增量長租公寓，此類物業(yè)除配建一部分家庭租賃住房外，也會在社區(qū)配置商業(yè)、學(xué)校等健全配套，滿足租客多方面生活需求，讓租客體會更有品質(zhì)的租住生活，對我國構(gòu)建“租購并舉”住房體系起到重大推動作用。同時住建部明確表示，2020年將重點探索此類項目運行機制，將“集租房”交專業(yè)長租公寓機構(gòu)建設(shè)運營將是大勢所趨。

房地產(chǎn)政策面臨四點轉(zhuǎn)變

《藍(lán)皮書》指出，“房住不炒”“穩(wěn)房價”依然是市場主線，房地產(chǎn)政策面臨四點轉(zhuǎn)變：一是住房供應(yīng)體系從“重市場”到“重保障”，二是住房保障體系從“棚改”到“舊改”，三是租賃市場體系從“規(guī)范發(fā)展”到“租賃住房”，四是土地市場體系從“改革試點”到“全面推開”。

2020年對于房價的管控依然會繼續(xù)，“房住不炒”定位不會改變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線思維是“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期），既不會放水刺激也不會過度收緊，但是“一城一策”作用有可能會被強化。

2019年住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的73.4%，2019年住宅銷售額占商品房銷售的87.3%?！端{(lán)皮書》預(yù)測2020年住宅開發(fā)投資占比可能高達(dá)74.5%，可見穩(wěn)住宅市場就是穩(wěn)房地產(chǎn)市場，就是穩(wěn)宏觀經(jīng)濟，住宅市場平穩(wěn)對我國宏觀經(jīng)濟的健康與安全意義非凡。

此外，《藍(lán)皮書》還指出，由于2019年大灣區(qū)內(nèi)地城市經(jīng)濟增速較好，人口流入也十分可觀，因此2020年的住宅房地產(chǎn)市場需求總體上將保持旺盛。由于生活環(huán)境、房地產(chǎn)價格等多方面因素影響，預(yù)計2020年廣州、深圳的市場需求將更多外溢至佛山、珠海、惠州、東莞、中山等城市，但肇慶、江門面臨的機會可能會少一些。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)