每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過(guò)去的8月，隨著北京二次疫情的影響逐漸消散，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)。

總體來(lái)看，8月份北京新房市場(chǎng)大體維持穩(wěn)定供求，二手房成交環(huán)比上漲明顯，租賃市場(chǎng)成交則達(dá)到今年高位。在土拍市場(chǎng)，雖然溢價(jià)率有所下降，但重點(diǎn)區(qū)域地塊表現(xiàn)亮眼。

貝殼研究院分析認(rèn)為，8月份北京市場(chǎng)恢復(fù)速度再次提速，預(yù)計(jì)隨著年底的臨近以及疫情穩(wěn)定后觀望情緒的進(jìn)一步淡化，供求兩端或?qū)⑻崴?，未?lái)市場(chǎng)仍將保持當(dāng)前增速。

新房供應(yīng)：同比環(huán)比雙降

北京市住建委官網(wǎng)顯示，8月份北京共有13個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，略低于7月的14個(gè)入市項(xiàng)目。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份北京商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積與去年同期相較降低了3%，累計(jì)增速持續(xù)下行。就單月值來(lái)看，8月新增供應(yīng)面積為38萬(wàn)平方米，為4月疫情恢復(fù)以來(lái)的月度最低值，供應(yīng)節(jié)奏有所放緩。

不過(guò)，今年以來(lái)北京商品住宅供求處于基本平衡狀態(tài)。今年1~8月，北京商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積391萬(wàn)平方米，累計(jì)成交面積371萬(wàn)平方米，供銷(xiāo)比為1.1。

數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年1~8月，北京市新房累計(jì)成交面積同比下降18%，收窄幅度較上月提升了5個(gè)百分點(diǎn)，這主要由于6、7月受疫情反復(fù)影響，累計(jì)成交量恢復(fù)速度放緩。

同時(shí)，價(jià)格依舊處于略微下降態(tài)勢(shì)。8月份北京商品住宅成交均價(jià)為47156元/平方米，與去年同期相較下降了4%。

“目前已成交的限競(jìng)房地塊仍有五成以上等待入市，因此長(zhǎng)期來(lái)看，北京新房市場(chǎng)價(jià)格將保持穩(wěn)定。”貝殼研究院表示。

二手房成交：環(huán)比增長(zhǎng)7.2%

相比而言，北京的二手房市場(chǎng)的恢復(fù)情況好于新房，前期疫情對(duì)二手房市場(chǎng)的影響基本填平。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量環(huán)比增長(zhǎng)7.2%、同比增長(zhǎng)49.6%。但同時(shí)，1~8月份累計(jì)成交量同比下降1.5%，較1~7月份累計(jì)降幅收窄6個(gè)百分點(diǎn)，基本追平去年同期。

具體來(lái)看，2018~2019年6~8月北京二手房成交量均呈現(xiàn)連續(xù)下行規(guī)律。而今年與往年不同，季節(jié)性規(guī)律被打破，8月北京二手房實(shí)際成交的增長(zhǎng)主要為2月及6月兩輪疫情累計(jì)后延需求的持續(xù)釋放所致，進(jìn)入8月以來(lái)周度成交量整體保持平穩(wěn)，周度成交環(huán)比增幅在3%以?xún)?nèi)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，剛性需求率先穩(wěn)步恢復(fù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份北京450萬(wàn)元以下二手房源占比連續(xù)兩月增長(zhǎng)，累計(jì)增幅近5個(gè)百分點(diǎn)。

分城區(qū)來(lái)看，北京主城四區(qū)、主城六區(qū)成交占比持續(xù)下降，8月占比較年內(nèi)最高點(diǎn)分別累計(jì)下降5.1、3.7個(gè)百分點(diǎn)。外圍順義、大興、房山等區(qū)成交量環(huán)比增幅居于前三，其中順義區(qū)環(huán)比增幅以35%居于首位。

此外，8月份北京二手房源成交周期環(huán)比縮短3天至96天，帶動(dòng)房源成交周期環(huán)比縮短6天至121天，與2019年12月基本持平。同時(shí)，二手房帶看量月度環(huán)比增長(zhǎng)20.8%，僅次于5月單月帶看總量，高于2019年高點(diǎn)近5個(gè)百分點(diǎn)。

“購(gòu)房者情緒邊際改善，預(yù)計(jì)9月成交仍將保持與8月相當(dāng)?shù)捏w量，同比增幅40%左右，前9月累計(jì)成交將超過(guò)去年同期，市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)。”貝殼研究院表示。

租賃成交：環(huán)比上漲12.2%

“現(xiàn)在的租金明顯要低于去年同期，所以我就挑了個(gè)更合適的地方。”剛剛在8月搬了家的李浩（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自從畢業(yè)之后他便開(kāi)始在北京租房，因?yàn)槭钱厴I(yè)季租的房，每年續(xù)租或者搬家也在這個(gè)時(shí)候。

就像李浩換租一樣，8月的北京租賃市場(chǎng)成交量持續(xù)走高，甚至成交熱度達(dá)年內(nèi)峰值。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從成交量來(lái)看，8月市場(chǎng)持續(xù)回暖，環(huán)比上漲12.2%，已經(jīng)超過(guò)5月份成交量水平，不僅成為自年初以來(lái)成交量最高的月份，也是2019年以來(lái)的成交峰值。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

從租金看，從5月份開(kāi)始止跌上漲后，6、7、8月連續(xù)3個(gè)月保持上漲。8月北京市平均租金為86.6元/平方米，環(huán)比上漲0.5%，同比下降1.0%。

自今年2月份以來(lái)，北京客源成交周期一直保持高位，8月客源成交周期21.8天，相比7月份減少4天。而2019年的客源成交周期平均8.5天，8月雖然客源成交周期隨著疫情好轉(zhuǎn)有所下降，但仍處高位。

不過(guò)，租賃房掛牌價(jià)保持下調(diào)趨勢(shì)，業(yè)主心理預(yù)期仍繼續(xù)下降。8月新增房源掛牌均價(jià)為87.1元/平方米·月，相比7月下降1.6%，后續(xù)疫情可能出現(xiàn)的變化影響著業(yè)主的預(yù)期。

土地市場(chǎng)：成交面積增長(zhǎng)6%

8月3日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)亦莊十一學(xué)校東側(cè)、鹿海園五里南側(cè)，規(guī)劃建筑面積201473.8平方米的不限價(jià)地塊開(kāi)拍，起始價(jià)為64億元。經(jīng)過(guò)了66輪爭(zhēng)奪，該地塊最終被中海以79億元拿下，溢價(jià)率達(dá)到23.44%，這也成為北京今年以來(lái)的總價(jià)“地王”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗

“從今年成交地塊特征來(lái)看，不乏海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)等核心區(qū)域的地塊，且優(yōu)質(zhì)地塊帶來(lái)了成交溢價(jià)率的提升，拉升樓面價(jià)，未來(lái)此部分項(xiàng)目入市必然帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的抬升。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。

今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)成交建設(shè)用地面積增速整體走高。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1~8月北京住宅用地累計(jì)成交面積243萬(wàn)平方米，累計(jì)成交面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正至6%，較1~7月提升了12個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)去年同期。

8月份，北京住宅用地成交樓面價(jià)為24259元/平方米，平均溢價(jià)率為6.2%，但環(huán)比上月下降14.6個(gè)百分點(diǎn)。受地塊區(qū)位影響，8月成交的5宗宅地中，有三宗地塊均僅有一家房企參與競(jìng)拍并以底價(jià)成交，拉低了8月整體樓面價(jià)及溢價(jià)率。

值得一提的是，8月20日，住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。該政策對(duì)房企融資設(shè)置的“三道紅線”，將引導(dǎo)房企降負(fù)債降去杠桿。而在近期的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，不少房企就提出將堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎的投資原則，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率、謹(jǐn)慎拿地。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)