每經(jīng)記者 甄素靜 吳若凡 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

所有炒房的開始，都離不開“念想”。據(jù)每日經(jīng)濟新聞此前報道，微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事，讓身在江蘇的魏靜（微博名：7蟹姐姐）和身在河南的楊喬心動不已。兩人加入“深房理”粉絲會員社群，再走完繳納會員費、咨詢費、手續(xù)費等完整流程。今年3月，魏靜定下了深圳前海時代的房子，但一個月后，深圳經(jīng)營貸政策突然收緊，加杠桿買房的魏靜資金鏈斷裂，剛入手的價值728萬元房產(chǎn)被法院查封；楊喬雖然及時醒悟并中止買房，但也損失了上萬元。

6月4日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布鄭重提示，市場上存在部分“炒房”團伙通過營造樓市追漲氛圍，吸納會員的行為，涉嫌擾亂我市房地產(chǎn)市場秩序，嚴重觸及法律法規(guī)，要求房地產(chǎn)中介機構、中介人員嚴禁參與或協(xié)助類似“炒房”團伙的違法違規(guī)行為，包括為此類團伙提供攬房攬客的便利等。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會在接受記者采訪時表示，暫不方便回復，靜候通知。

近半月以來，記者分別在北京、上海、深圳三地對數(shù)位當事人進行了調(diào)查。6月6日，記者見到了魏靜，她在深圳，奔走于公安局、工商局和小貸公司間，她堅信自己不是“套路貸”的第一位受害者，也不會是最后一位。她對“深房理”從起初的完全信任，轉(zhuǎn)變到了徹底失去信任。她說她有全套的“被套路”證據(jù)，沒有人看，也不知道該交給誰看。對于一個月后的官司，她說她做好了最壞的打算。

對于魏靜聲淚俱下的控訴，在與記者的獨家對話中，“深房理”近乎全盤否認，并起訴了魏靜，理由是誹謗造謠，態(tài)度異常強硬，表示堅決不和解。墊資公司也起訴了魏靜，理由是欠錢不還。

▲魏靜購買的前海時代小區(qū)的房產(chǎn)

付12780元入會費 開啟“財富自由”之路

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分地產(chǎn)微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經(jīng)形成了一個縝密的“貸款利益鏈條”：抵押—中介墊資—付全款借殼辦理經(jīng)營貸—還墊資—拿到房本還貸款—再拿新房本抵押……

在深圳，房產(chǎn)大V主要分為兩類，一類以“深房理”為代表，他們有專業(yè)的團隊，為會員提供全流程的購房服務建議，包括落戶、購房名額、選房、找小貸公司墊資等，其中每一個環(huán)節(jié)都需要在中間商身上花錢，而且越往后，抽成的中間商越多。“深房理”入會費為12780元，交了錢便有工作人員開始在線指導買房。

另一類以“深圳木子”等為代表，他們早期隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，獲利頗豐?，F(xiàn)在以過來人身份，根據(jù)自身多年的深圳地產(chǎn)觀察經(jīng)驗，為會員提供選房建議服務，教人買房。嚴格意義上來講，這類大V并不是真正的地產(chǎn)從業(yè)人員，咨詢服務也并非其“名義”上的主業(yè)。

關于后者的咨詢方式，仍以“深圳木子”為例，專屬咨詢1888元/年，此外還有兩個咨詢渠道：一是微博提問，價格388元，問一個問題，不接受反復私信追問；二是微博V+會員，1688元/年（1088元/半年），權益是可以免費看所有微博會員文章和微博問答，另外有微博群討論。

他們的共同點是通過微博、微信等社交平臺，宣導自身在地產(chǎn)行業(yè)的獲利戰(zhàn)果及對他人的價值，以咨詢服務、直播分享、線下論壇報名等形式向會員或粉絲收取費用。

深圳金融業(yè)和自媒體極度發(fā)達，這樣的大V和墊資公司、金融公司并不在少數(shù)，也成為不少從業(yè)者養(yǎng)家糊口，甚至實現(xiàn)財務自由的重要途徑，而從業(yè)者中也不乏名校高材生，選好案例、講好話術等，成為他們快速獲得置業(yè)者信任的基本方法。這個群體間的競爭十分激烈。

以育兒之名 名校法學碩士的微博導流

在這條產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一個叫“美媽陳X泉”的微博號，以母嬰內(nèi)容為主，卻是為“深房理”輸送潛在購房粉絲的重要渠道之一。

據(jù)了解，“陳X泉”本名張X，為畢業(yè)于某名校的法律碩士，后在深圳某房企從事法務工作，不久又辭職，專門在微博上賣課程。

粉絲沙甜告訴記者，“陳X泉”會在粉絲群的公開課里教會員們用結婚、離婚的方式來獲得購房資格。通過買房獲得財富自由，讓自己和孩子過上更好生活，走出新的精彩人生。

作為一名大齡單親媽媽，沙甜對此深以為然：“剛開始我只是認同這個人，看她記錄個人生活，分享對于育兒和心理學的觀點，都挺讓人信服的。尤其是她名校法學碩士的名頭，讓人覺得很專業(yè)、有光環(huán)，所以后來她開始在網(wǎng)上賣課，不少人會去聽。”

“陳X泉”經(jīng)常以“切身經(jīng)歷”為例，在課上告訴粉絲，自己是如何離的婚、怎么照顧小孩，甚至不避諱宣揚自己的家丑。生動的案例和“真誠”的講解加持，令“陳X泉”的粉絲對其無比信任。以此為基礎，“陳X泉”會在課上頻繁提到“深房理”，說“他”邏輯通透，引領她走向了財務自由。

沙甜們告訴記者，“陳X泉”很擅長在課程或粉絲咨詢中，一點點擊破大家的顧慮，例如戶口。

在他們向記者提供的一段錄音中，“陳X泉”耐心而細致地向粉絲們講解，涵蓋“如何找一個有深圳戶口的人去結婚”“年齡大、學歷不夠的，需要多找?guī)讉€深戶提高概率”“假結婚買了房子就可以離婚，深圳做這一套很成熟”“入深戶不是一定人要在深圳”“入深戶很容易，找專門的中介花幾千塊就能成功”等。

根據(jù)沙甜的描述，在講課和咨詢中，“陳X泉”還經(jīng)常讓粉絲去貸款，說人人都抱著金飯碗，比如保單、房產(chǎn)等，都可以質(zhì)押。

所有的一切，都圍繞著教粉絲“以年化利率不超過8%，買下價值千萬的房子”。“如果選對房子，深圳房子一年漲幅會不超過8%嗎？去年深圳房價一年漲幅15%！”不久后，不少粉絲便形成了這樣的思維，開始在炒房的幻想中越陷越深。

以教育之名“深X夫婦”的微信導流

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些打著“教育”之名的微信公眾號也是引流的渠道之一。子女教育和炒房被一些投機者步步串聯(lián)，方式是時下最普遍的雞湯式“販賣焦慮”。

未來X藤教育科技（北京）有限公司（以下簡稱未來X藤）便是其一，他們的口號是“讓每個中國孩子分享最好的教育”。

不過啟信寶顯示，未來X藤的主營業(yè)務包括技術推廣、軟件開發(fā)、經(jīng)貿(mào)咨詢等，唯獨沒有教育。

如果通過網(wǎng)上的課程看，這家公司推薦的都是如何培養(yǎng)孩子、何如陪伴等等，并沒有什么特殊。但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，未來X藤會經(jīng)常提供一些“別人家”的故事，比如學霸的經(jīng)驗，很多家長會由此觸發(fā)更深的焦慮，這只是套路的第一步。

未來X藤給出了解決方案，在眾多推薦的關鍵詞中，“規(guī)劃”是被反復提出的。比如，“具體如何做好孩子的生涯規(guī)劃？最重要的就是抓住人生重大的轉(zhuǎn)折期。”表面上看，這些因素和炒房并沒有關聯(lián)，但未來X藤并不僅僅提供在線課程，更多的玄機隱藏在線下活動中。

未來X藤家長會的評論區(qū)互動中，時常會出現(xiàn)一個名為“深X夫婦”的賬號，這個賬號介紹是“未來X藤深圳代理”。如果再繼續(xù)進入“深X夫婦”的賬號頁面，一條完整的炒房產(chǎn)業(yè)鏈便逐漸呈現(xiàn)。

在深圳的愛米和星佳共同組成了未來X藤的“深X夫婦”，他們會對未來X藤的用戶組織線下活動。“深X夫婦”表面上是教育公司的深圳代理，卻宣稱會教你實現(xiàn)“財富自由”。在他們的宣傳中，深圳是為了下一代而非去不可的地方。當你為了下一代落戶深圳時，他們?yōu)槟闾峁┑拇k戶口的業(yè)務便開始了。“遇見了深X夫婦，深漂馬上變深圳人”，這是二人打出的業(yè)務宣傳口號。“深X夫婦”告訴購房者們，支付8800元代辦費用，通過他們公司繳納社保，只需要本人到深圳一次，2~3個月便能夠成功落戶深圳。

當你辦理完成深圳落戶，這個時候，兩人便同時向你推銷在深圳買房，并告訴你“這就是你通往財富自由的道路”。深圳戶口落下之后，想買一套學區(qū)房，但手中資金不足怎么辦？沒關系，“深X夫婦”還能為你提供加杠桿的融資服務。他們告訴你，要“學習房產(chǎn)金融知識”，買房的時候要“買按揭不買全款”。到了這一步你會發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)在子女教育的問題上走得太遠了，并且每一步都需要你付出真金白銀。

小貸公司“與銀行有協(xié)議” 交了幾百萬保證金

即便前有魏靜爆倉失敗案例，后有各種外界認為“被坑”的粉絲，也仍擋不住外地人想要在深圳樓市試水撈金的念頭。記者留意到，在某大V的小密圈內(nèi)，有投資客問，自己是外地戶口，本科學歷，外地有房，有房貸，在深圳怎么樣才能有三成首付購房資格？大V的建議是，全款購買再抵押貸款。

在外地工作的江辛一直關注深圳樓市，他告訴記者，2017年他從外地飛來深圳找管家公司看房。當時龍華區(qū)被熱炒為深圳網(wǎng)紅區(qū)，大V極力推薦江辛貸款買入某新建大型社區(qū)。實地看房后，他認為被推薦物業(yè)并不適合投資，沒有聽從大V建議。

此后深圳房價很快橫盤，他在其他城市購入的房產(chǎn)收益也并不理想。到現(xiàn)在回想起，江辛依然慶幸自己沒有沖動。他說，如果沒有去年深圳豪宅稅取消后的一輪漲幅，投資客很難出手賣掉，甚至當年他看房時間段買入的投資客基本上是虧的。

對于為何異地買房，江辛幾乎跟所有看好深圳樓市的人一樣，即便相比其他城市，深圳房價已在高位，但還有價值。有些總價低的房產(chǎn)交易中介費打包價1萬~2萬元，高總價房源交易收取1%~1.5%交易費用，這在其他一線城市是很難做到的。而這也是金融公司、管家公司競爭激烈、充分市場化帶來的福利之一。

那么，小貸公司又是怎么運作的？“超低利息，綠通渠道”，記者以購房者身份采訪了一位貸款公司工作人員張可，在整個溝通過程中，這是他反復重點強調(diào)的。

對于市場上爭議新拿到的房本可否抵押，張可十分自信地向記者強調(diào)沒問題，月息4.1~4.5厘，貸款時間3~5年，還款方式可以先息后本。張可還向記者展示了他們最近的成功案例，不過已辦理成功的客戶房產(chǎn)是在深圳出政策前買的，房產(chǎn)證日期是今年4月初，抵押登記日是5月28日。

對于是否指定抵押銀行，他表示是根據(jù)客戶實際情況推薦的，而為何可以渠道進件（資料準備好后提交給貸款公司或銀行系統(tǒng)），他解釋稱他們公司與銀行簽有協(xié)議，交了幾百萬保證金。

在溝通過程中，張可建議記者，如果在深圳有房產(chǎn)，可以進行“房產(chǎn)轉(zhuǎn)押置換”。所謂“房產(chǎn)轉(zhuǎn)押置換”，就是將原來已經(jīng)有抵押的房子，墊資過橋解押，再重新在入押銀行套出房產(chǎn)升值部分資金，利率比房貸還低。

張可舉了個例子，假如一套房子當年100萬元購入，首付30萬元、按揭70萬元，經(jīng)過幾年的房產(chǎn)升值和每月還款，目前房產(chǎn)價值300萬元，房貸還剩60萬元。在60萬元墊資過橋解押后，客戶就有了一套價值300萬元的全款房，此時拿紅本以公司經(jīng)營形式抵押給銀行，可以貸款房屋總價的七成，就是210萬元，還掉貸款公司的60萬元，還剩下過橋資金150萬元。“這部分資金利息非常低，資質(zhì)好的可以做到月息3~4厘，比之前房貸利息還低。額度大，年限長，還款壓力小。相當于重新按揭一次。”

其中，他們收取的費用是2萬元起，貸款金額大的話按照貸款金額1.5%收取，沒有其他費用。張可還表示，貸款后他們會根據(jù)貸款年限一直為客戶提供服務。除此之外，他表示還有很多貸款形式殼公司可做，流水弱化，負債寬松，3~5天拿錢。對于殼公司是否安全，是否會被臨時抽貸，張可信誓旦旦保證不會，他們會指導客戶準備資料直至完成審批。

截至記者發(fā)稿，“深房理”的粉絲又增加了；糾紛纏身的魏靜并沒有回蘇州老家，也沒能安心住進高價購得的房子，下個月官司就要開庭了，但她還沒有找好合適的律師；“深X夫婦”和未來X藤繼續(xù)被粉絲們奉為圣人，他們說“深圳團隊的春藤分院目標遠大。”

一切都很安靜，像什么事都沒有發(fā)生過。

圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝