每經(jīng)編輯 盧祥勇    

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“咣當”一聲響，又一個樓盤被砸了。

作為杭州樓市的怪象之一，“樓盤被砸”的消息時不時就會見諸媒體，不過之前矛盾的對立方主要是業(yè)主與開發(fā)商之間，原因也主要集中在“降價”、“質量門”等。

不同的是，這次矛盾的對立方變成了開發(fā)商與中介。

樓盤剛售罄，售樓處當場被砸

據(jù)錢江晚報報道，某開發(fā)商錢塘新語項目位于海寧和下沙的交界處，是正宗的“環(huán)杭”樓盤。這次開盤推出294套房源，總價85萬元起。為了銷售順利，開盤前，該樓盤啟動了中介分銷為樓盤造勢。

海寧的一位中介表示，其所在中介門店與錢塘新語的渠道公司簽訂了分銷協(xié)議，他們負責帶客，成功售出可拿到3.5萬元/套的傭金。上周六，本是他值得開心的一天，因為其近一個月的帶客付出終將有回報——錢塘新語終于開盤了。

“一般來說，項目啟動中介分銷、蓄客，大約在一周左右，可錢塘新語卻生生拖了一個月之久?！痹撝薪楸硎?，他從5月8日就開始為錢塘新語宣傳帶客，“我們幾家中介分銷為錢塘新語蓄了大概五六千組客戶?？砷_發(fā)商卻遲遲表示還需要‘洗客戶’，暫時不開盤?！?/span>

直到6月5日，中介接到通知，錢塘新語將在晚上9點開盤，要求其帶客戶到售樓處排隊。

該中介帶著意向客戶早早來到了售樓處，從下午17點半一直等到了晚上22點，才得到開發(fā)商更改地點的通知——開盤地點變?yōu)樗{豪酒店。

中介們連忙帶著客戶前往現(xiàn)場，卻發(fā)現(xiàn)開盤已經(jīng)基本結束，現(xiàn)場銷控表顯示房源已基本售罄。

中介們這才意識到，“我們可能被開發(fā)商‘跳單’了”。所謂跳單，就是開發(fā)商為了省去支付傭金，跳過中介私下與意向客戶接觸，或避開中介帶客，將房子賣給售樓處自然來訪客戶?！?94套房源，每套傭金3.5萬元。這一次跳單可以為開發(fā)商剩下一千余萬的傭金，自然是劃算的?！?/span>

帶客過來的中介們都憤怒了，群情激憤下，等了一晚上的中介和購房者砸了售樓處。

另據(jù)浙江經(jīng)視報道，中介小王（化名）是當天比較早從售樓處趕過去的中介之一。他表示，到達酒店時現(xiàn)場正在排隊取號，隊伍差不多排了50多米，輪到他時是193號了，而且都是自訪客：“我沒看到一個中介在里面排隊，全部都是他們之前約好的客戶?！?/span>

“我把自己的7個客戶都叫過來了，都沒買到房。他更慘，手上十幾個客戶，都沒買到，一個月都白干了。”小王指了指身邊的另一名中介小伙子。

“我覺得叫中介帶著購房者去酒店，更像是去逼單的，相當于把這波人當成了‘炮灰’。”中介人士表示。

不過事后，開發(fā)商表示，不存在“跳單”的行為，其開盤全權委托給了第三方公司。

對于中介和購房者在雨中等候幾個小時，卻未能參與買房的情況，開發(fā)商工作人員表示，主要責任也在于第三方公司。

“可能是有第三方公司的工作人員提前透露了開盤的信息，導致了購房者和中介的聚集。因為酒店正在進行開盤的布置，所以購房者和中介聚集在現(xiàn)場的商鋪（售樓處）時，未有進一步的通知?！痹摴ぷ魅藛T表示。

針對于是哪家第三方機構，工作人員表示，未獲得披露的授權。

另外，開發(fā)商工作人員表示，接下來將跟第三方公司進行溝通，后期“這部分房源”還將會拿出來再次銷售。而針對“這部分房源”究竟是剩余尾房還是所有房源，該工作人員并未正面回應。

跳單背后，傭金的誘惑

“總價85萬起，70年產(chǎn)權，準現(xiàn)房，精工兩房”，在錢塘新語售樓處外墻上，可以看到這樣的大幅廣告牌。據(jù)浙江經(jīng)視報道，這兩棟原本是爛尾樓，祥生買下來之后重新裝修出售，總共294套。

圖片來源：浙江經(jīng)視

一開始，開發(fā)商啟動了大量的分銷渠道。“大半個杭州的中介都在幫他們做，除了我們這塊，還有鹽倉、許村包括下沙的。朋友圈里全是中介打的廣告?！敝薪閺埥悖ɑ┍硎?。

這樣的宣傳持續(xù)了一個月，效果確實不錯。中介小王說，基本上每個中介給項目帶過去的客戶都有30組左右，整個項目有6000多組帶看。這個數(shù)字大大出乎了開發(fā)商的預料，而問題也就出在這里。

在中介眼里，這家開發(fā)商時常有一些“神秘”舉動：“前面房子也不讓看，樣板房裝修好了也不讓看，一直拖著。最后提前5個小時才告知可以參觀樣板房”、“開發(fā)商經(jīng)常會透露可能要開盤的消息，但是又不開，消磨客戶的耐心。如果它前段時間開盤的話，買的人會更多，因為很多客戶時間很久了就不買了，或者買到周邊二手房去了?！?/span>

錢江晚報報道則表示，環(huán)杭區(qū)域幾乎80%的成交來自于中介分銷。

最近，不限購的臨安，以及海寧等“環(huán)杭”區(qū)域的樓市挺火爆。據(jù)錢江晚報購房寶數(shù)據(jù)顯示，臨安5月新房共計成交3901套，環(huán)比增長了63%，并創(chuàng)下2017年以來的新高。

臨安和環(huán)杭區(qū)域的火熱行情，除了不限購以及有地鐵、輕軌等規(guī)劃預期，也離不開中介分銷帶客的支撐。

臨安某中介門店的經(jīng)紀人透露，目前臨安以及環(huán)杭區(qū)域的住宅，提傭比例大約在2%~5%之間，商業(yè)最高則可達到7%。倘若碰到難賣的項目或尾盤，傭金點數(shù)甚至可達20%。

這樣的高傭金，也為中介攬客創(chuàng)造了條件。不少經(jīng)紀人為了促成成交，會私底下提供返傭給購房者，而甚至中間會產(chǎn)生多道返傭的情況。假如開發(fā)商方面給出條件是賣出一套房源的傭金在10萬元，那么除去品牌抽成、平臺抽成以及店東抽成以外，經(jīng)紀人個人可以拿到3~4萬元，為了促進成交，經(jīng)紀人又可以拿出1~2萬作為二級分銷的返傭提點。

不過，這類返傭的促銷手段往往會產(chǎn)生諸多紛爭，例如中介跑路，或開發(fā)商為省傭金而不顧契約精神“跳單”。

紅火的杭州樓市

剛剛過去的5月，杭州樓市成色十足。

數(shù)據(jù)顯示，5月杭州市區(qū)（含富陽、臨安，下同）新房成交15341套，同比上漲19.7%。

這與5月樓市供應量激增不無關系。初步統(tǒng)計，5月一手房市場領取了一百多張預售證，新增供應超過19000套，其中僅住宅就超17000套。

杭州京杭大運河拱宸橋 圖片來源：攝圖網(wǎng)

為了追趕由于疫情被落下的業(yè)績進度，開發(fā)商紛紛加快推盤節(jié)奏，紅盤陸續(xù)現(xiàn)身，推高了市場關注度和熱度。

據(jù)錢江晚報，杭州融創(chuàng)城3月中簽率為3.08%，4月為1.6%，5月新的一批房源入市時，中簽率僅0.5%。錢江世紀城的濱江御虹府兩次開盤，從3月15.85%的中簽率下降為5月的9.96%。艮北新城的公園1872項目，中簽率也從3月的14.06%下降為5月的9.28%。

總價千萬元級的御潮府5月首次開盤，153套房源共2723組家庭報名，中簽率僅5.6%。

與此同時，二手房的行情也呈現(xiàn)出掛牌量和成交量雙增長的情況。根據(jù)找好房聯(lián)合透明售房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月二手房成交量達到10489套，已是連續(xù)第二個月成交量破萬；相應的，截至6月1日，全市二手房掛牌量為115705套，其中降價房源逾25000套，存量房供應充裕。杭州我愛我家市場與品牌總監(jiān)周包軍表示，成交量增長與掛牌量上升，導致供需關系相對平衡，因此穩(wěn)住了價格。好找房副總經(jīng)理李偉預測，從每日新增二手房掛牌量和交易去化量來看，6月杭州二手房交易仍有可能破萬套。

6月是2020年上半年度最后一個月，各個開發(fā)商都將為半年度業(yè)績發(fā)起沖刺。預計杭州有40個左右的樓盤將在6月面市，其中首開樓盤就有15個左右。

編輯|盧祥勇?杜恒峰

每日經(jīng)濟新聞綜合自浙江經(jīng)視、錢江晚報、杭州日報