每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

兩月前鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的上海虹口地塊“圍標(biāo)”事件有了最新進(jìn)展。

今日（6月3日），上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布通知表示，鑒于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動(dòng)存在疑義，為維護(hù)公共利益，保障市場健康有序發(fā)展，根據(jù)出讓人申請(qǐng)，現(xiàn)終止虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動(dòng)。

同時(shí)，上海土地市場官網(wǎng)還發(fā)布了HK271-01地塊使用權(quán)出讓公告【滬告字（2020）第106號(hào)】。相關(guān)知情人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該地塊很快將重新競拍。

上海土地市場官網(wǎng)截圖

三大頭部房企涉嫌土拍圍標(biāo)

今年3月31日，中海以底價(jià)34.3億元將虹口區(qū)HK271-01地塊收入囊中，63155元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)造了上海宅地新高。

在業(yè)界驚訝于HK271-01地塊最終零溢價(jià)出讓的同時(shí)，坊間有傳聞稱，中海與華潤拿地之后成立了項(xiàng)目組，萬科作為財(cái)務(wù)投資角色也參與其中。

上海土地市場公眾號(hào)3月31日發(fā)布的公示信息顯示，中海地產(chǎn)（杭州）有限公司、昆山啟特企業(yè)管理有限公司和嘉興市潤昇企業(yè)管理有限公司是中標(biāo)候選人，三家公司最高有效報(bào)價(jià)均為34.3億元，公示期截止日為4月3日。

此后的4月初，便傳出該地塊涉嫌圍標(biāo)的消息。因涉嫌土地圍標(biāo)，中海、華潤、萬科三家參與競標(biāo)的公司高管被相關(guān)部門帶走調(diào)查。

首先是中海。4月9日晚，上海普陀區(qū)人大代表、中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥被上海市公安局經(jīng)偵隊(duì)采取刑事強(qiáng)制措施，協(xié)助調(diào)查。有消息稱，崔帥被調(diào)查或與3月31日參與競拍上海虹口地塊有關(guān)。緊接著，上海萬科首席投資官梅鴻，華潤置地副總裁兼華東大區(qū)總經(jīng)理陳剛、上海執(zhí)行總經(jīng)理宋悠優(yōu)被也被帶走調(diào)查。這也使得中海、華潤、萬科等三大頭部房企均卷入上海虹口地塊的“圍標(biāo)”事件。

不過有消息稱，上述三家企業(yè)被帶走調(diào)查的部分高管，在隨后幾天便陸續(xù)結(jié)束調(diào)查?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從上海普陀人大網(wǎng)上仍能找到崔帥的相關(guān)資料。

上海普陀人大官網(wǎng)截圖

公開資料顯示，虹口HK271-01地塊，緊貼上海核心區(qū)，是毗鄰海倫路地鐵站的江景純宅地。這也是上海虹口區(qū)近3年來首次推出純宅地，只需配建1500平方米的菜市場，沒有15%的租賃住房自持要求。地塊出讓面積2.17萬平方米，限高80米，容積率2.5。

有業(yè)內(nèi)人士給記者算了筆帳，如果按之前中海6.3萬元/平方米樓面價(jià)獲得該地塊計(jì)算，5%保障房無償交給政府，增加3500元/平方米，加上自持菜場和其他代建，合計(jì)樓面價(jià)6.9萬元/平方米；10%的稅就是1.1萬元/平方米，三費(fèi)（管理費(fèi)、營銷費(fèi)、資金成本）10%再增加1.1萬元/平方米，建安成本5600元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)最低也要3000元/平方米?？傆?jì)成本約為10萬元/平方米。目前該地塊周邊項(xiàng)目最高限價(jià)10.8萬元/平方米，如該地塊房源未來按11萬元/平方米銷售，利潤率約9%，并不算高。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪HK271-01地塊發(fā)現(xiàn)，目前該地塊正在進(jìn)行土地平整，現(xiàn)場土方車和挖掘機(jī)的轟鳴聲不絕于耳。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，該地塊原先受到了一定工業(yè)污染，現(xiàn)正在做修復(fù)施工，預(yù)計(jì)工期會(huì)持續(xù)幾個(gè)月。

正在進(jìn)行土地平整的上海虹口HK271-01地塊  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

新土拍規(guī)則最多10家企業(yè)入圍

據(jù)此前采取“135分制”的土拍規(guī)則，最初投標(biāo)的有中海、萬科、華潤置地、招商、綠城、平安6家企業(yè)，其中中海、萬科和華潤的得分分別為130分、130分和120分，根據(jù)各項(xiàng)“優(yōu)先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這3家企業(yè)進(jìn)入后續(xù)的拍賣環(huán)節(jié)。

而據(jù)此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，4月10日上海土地市場官網(wǎng)掛出松江區(qū)兩宗地塊的出讓信息顯示，自2017年上海開始執(zhí)行的招標(biāo)掛牌復(fù)合式“評(píng)分制”土拍規(guī)則出現(xiàn)了松動(dòng)。在新的土地出讓文件里，有諸多和之前招拍掛規(guī)則不同之處，如放松競拍名額、取消自持、縮短資金凍結(jié)期、起拍價(jià)要求提高等。

尤其值得注意的是“名額”這一項(xiàng)，拍賣競爭的入圍者從原先的10進(jìn)2改為10進(jìn)5，有效申請(qǐng)人數(shù)為11人及以上的。本地塊采用有競價(jià)招標(biāo)方式出讓，有效申請(qǐng)人即為“投標(biāo)人”，有效投標(biāo)文件若達(dá)11份及以上的，則排名順序前10位投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人。當(dāng)入圍者不超過5人時(shí)，直接競價(jià)拍賣，不用評(píng)分，價(jià)高者得。

這也意味著，更多實(shí)力房企可能有機(jī)會(huì)進(jìn)入HK271-01地塊的競拍。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土拍新規(guī)則對(duì)資金的要求相對(duì)降低，資金的釋放對(duì)企業(yè)影響更不容忽視，尤其是對(duì)于講究資金使用效率的房企來說意義深遠(yuǎn)。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡攝